好房子傍紧稀缺资源

　　目前，楼市与股市一样，也涨到了一个让人小心的“高位”。房价是到顶了，还是有上行的空间？面对楼市未来的扑朔迷离，楼市的好光景已不像以前那样“全面开花”，房地产业内人士预测，今后的楼市会根据地段的规划情况及成熟情况，出现地段不同、境遇不同的不均匀分布。

在这种行情下，区域的选择对于购房者来说更加重要。在变幻的市场中，寻找投资和居住皆宜、升值前景可观的宝地，已是摆在购房者面前最重要的问题。

　　众所周知，房地产的价值分两部分:房子的土地价值随着从生地变成熟地，或者随着经济的增长、周边的基础设施不断成熟而水涨船高。而房产本身的价值，会随着新建筑技术、设计理念的发展以及房子的损耗、折旧而不断贬值。因此，从某种意义上说，选地段比选房子更重要，特别是对于以投资为主要目的的购房者，购房者还要坚持李嘉诚“地段，地段，还是地段”的房地产价值规则。

　　如果要听售楼小姐“忽悠”，什么地段都是好地段，什么地段都有发展潜力，乍一听，还真是那么回事儿，但仔细想想，地段除了谈发展，更要讲品质，没有品质的地段再怎么发展，也难成好地段。那么，什么样的地段是具有高品质的好地段呢？业内人士分析，许多事物的价值都在于它的稀缺性，地段也是一样，地段中是否有优质的稀缺资源对其是否有升值空间至关重要。投资者如果在买房时，选择优质的稀缺资源做邻居，保值系数会大大增加。事实也证明，过去几年中，升值较快的小区周边都有优质稀缺资源，如世纪城因离中关村名校近，从当初的均价每平方米4000多元涨到现在的二手房每平方米12000元以上；棕榈泉国际公寓因可以看到朝阳公园，从每平方米9000元涨到20000多元；华贸中心因规划了五星级酒店，公寓开盘时就比周边项目贵3000元……可以说，优质稀缺资源已成为地段选择的关键词。

　　优质稀缺资源:名校

　　典型区域:中关村

　　在当今家庭以孩子教育为中心的社会现状之下，无数家庭都在上演着现代版“孟母三迁”的故事，许多人为了孩子上学，宁愿放弃大房子，而选择名校周边的小房子。有调查公司统计，无论是城里还是郊区，京城一半以上的家庭，对于居所与孩子学校距离的要求要远远超过对工作单位距离的要求，教育已经上升为人们对于区域配套最为关注的焦点。

　　正是因为家长对教育的重视，使得名校的价值越来越大，名校周边“一房难求”。地处三环外的中关村地区因为中关村一、二、三小以及人大附小、附中，北大附小、附中等名校的集中而成为北京房价最高的区域。据我爱我家经纪公司相关人士介绍，目前，离中关村较近的小区不仅价格高，而且还难买。比如世纪城小区的二手房均价已超过每平方米12000元以上，万柳地区二手房的均价每平方米在16000元以上。

　　由于教育对地产项目的升值作用越来越明显，不少房地产项目与名校联手打造社区配套学校。本市最早的地产与名校合作始于1998年，兴涛社区与北京四中、北京第二实验小学联手开办兴涛学校；同年，怡海花园的北京市第八中学怡海分校、北京第二实验小学怡海分校开建，此后，教育地产迅速普及开来，许多开发商都以引进名校作为卖点吸引购房人。

　　优质稀缺资源:星级酒店

　　典型区域:丽都商圈、燕莎商圈

　　因为离使馆区和机场近，丽都和燕莎地区是北京最早出现星级酒店并形成商圈的区域。目前，东至丽都，西到燕莎已连成集中的高档居住区，如比较知名的棕榈泉国际公寓、公园大道、阳光上东等，该区域的项目均价已超过每平方米20000元，酒店与高档划上了等号。据丽兹·卡尔顿前任总裁介绍，一个区域的酒店经过丽兹·卡尔顿管理之后，周边地价涨了25％到30％。

　　华贸中心的赵加说，酒店能给地段带来的附加值，对这个地段市场具有一定号召力，对地价的提升是毫无疑问的，衡量一个区域地价高低的标准除了写字楼就是看酒店。

　　阳光上东总经理陈卫光也认为，区域的生命力在于最大限度挖掘市场价值。阳光上东酒店引进国际知名酒店管理集团，也是希望通过品牌酒店管理集团的支持，提升区域高端市场和环境的品质。

　　对于星级酒店周边项目升值空间大的原因，戴德梁行投资部董事曹念国认为，作为区域市场的配套服务产品，酒店吸引的是商务人士和消费人群，他们往往消费力比较强。另外，酒店本身对交通条件、周边人文环境、客户类型等区域环境要求就很高，区域环境不好的区域，星级酒店也不会落户。比如香格里拉在考察阳光上东商务酒店时，就对区域远景价值做了评估。从地段上来看，阳光上东的酒店处于丽都商圈与燕莎商圈的交汇处，北连丽都假日饭店、珀丽酒店，南接凯宾斯基饭店、希尔顿饭店，在借势两大传统商圈优势的同时，弥补了区域间的酒店空白。从交通环境来看，阳光上东酒店地处机场高速路进入北京市区的国门区域，通向首都机场和城市的交通干道均从此经过。另外，该项目在四环百米绿化带和坝河的环绕之中，并可俯瞰周边的朝阳公园、四得公园的美景，在自然环境方面拥有得天独厚的优势。另外，该项目由西班牙建筑大师里卡多·波菲设计，建成后的酒店将达到100

　　米高，成为区域的地标

　　性建筑。

　　优质稀缺资源:公园

　　典型区域:朝阳公园

　　“干燥的都市中，人们渴望一点绿”，公园不仅可以具有供人观赏、休憩的功能，更可以改善局部地区的小环境。近年来“公园地产”兴起，利用“借景”，把公园的价值充分发挥出来。

　　“借景”项目注重了对公园观景角度的利用，项目建在公园边上，基本满足坐在家里就能看到公园的愿望。比较典型的区域和项目，如朝阳公园周边的项目；国家森林公园周边的上元、融城、紫玉山庄；西山地区的香山别墅、香山艺墅等；紫竹院公园北侧的中海紫金苑等。在这些区域和项目中，对公园价值利用最好的当数朝阳公园和棕榈泉国际公寓。

　　朝阳公园是亚洲最大城市公园，建在朝阳公园北侧的棕榈泉国际公寓当初开盘时，与周边项目定价差异并不大，都在每平方米9000元左右，随着朝阳公园的建成，棕榈泉国际公寓的价格一路狂涨，并与离朝阳公园距离稍远的项目迅速拉开距离，目前该项目二手房价格都在每平方米2万元以上，有些可以看到朝阳公园的房子每平方米卖到2.5万元以上。

　　目前，该地段汇聚了棕榈泉国际公寓、公园大道、国兴·观湖国际公寓等涉外高档公寓。如今，288.7公顷的朝阳公园板块已成为北京城市豪宅板块的代名词，被誉为北京的“中央公园区”。

　　对于一个区域来说，优质的稀缺资源还不只这些。除了以上这些硬件，人群素质、区域文化、历史底蕴等软件对地段价值越来越重要。亦庄发展后劲儿大其中一个重要原因就是它的区域人群素质较高而且比较齐整。

　　任何地段、任何项目都没有十全十美的，但如果要想保值、增值至少要有一项核心区域优势。当然比较公认的具备保值、升值空间较大的区域目前房价都较高，投资者不一定追涨，但傍着“优质稀缺资源”的地段选择标准，对投资者来说是必不可少的。本报记者李海霞D155