画饼充饥:坂田商业广场商铺回报率达8％?

　　“投资商铺能否获利有着太多变数，在商业项目开业前就预测买商铺可获8%回报率，也太武断了，如果是售楼员告诉你的，他肯定是在给你灌迷魂汤！”今年2月4日龙岗区坂田商业广场正式开盘，随后陆续有人收到短信，称投资该项目商铺可获8%的高回报率。

有人惊呼：这是个陷阱！按某媒体的说法，该盘“开盘当天销售率逾70%”。3个月后，有人又曝该盘至少还有三成未能出手。记者在“五一”长假期间对该盘及周边情况进行细致考察发现，依其现有的各方面条件，欲达到8%的回报率，绝非易事。

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　　推广卖点:“8个点”的投资回报

　　“8个点。”售楼小姐脱口而出的内容肯定而简洁。这就是5月3日记者在坂田商业广场售楼处核实报料人所称“坂田商业广场涉嫌以高回报率诱导投资者购买商铺”时，听到的第一句回答。

　　下午3时许，记者步入位于坂田街道吉华路的坂田商业广场售楼中心。该售楼中心实际上就是利用这个商业广场的门厅处，加了巨大的影壁做接待前台，再在入门左侧布置了若干简易茶座做洽谈区，门口处竖立一张大幅的商场平面图，以供咨询者对照位置询问价格、铺位等信息。平面图上显示，其售卖的商铺是内铺，而非街铺。

　　踏进门，前台立即安排售楼小姐上前接待。该售楼小姐把记者领到平面图前，告诉记者点了红点的内铺已经卖了出去，剩余的是可以选择购买的。问清记者是自用还是投资，这位杨姓售楼小姐开始介绍项目。据她讲，整个商业广场一楼的铺位售价均价在每平方米3万元，其中精品区每平方米4.1万元，数码手机区每平米均价在3万元以上，小饰品街每平方米3万元左右；该项目投资回报可达到8％。

　　至于如何达到8％的回报，杨小姐反复强调“租出去是没问题的”。她先摆了二楼以上大新百货进驻等利好消息，然后称租金最低的在每平方米200元，最高的可达400元，“最差的是里面角角落落的，也要100元”。

　　离开售楼现场后，记者拨通宣传单上的售楼热线电话，一名王姓小姐答复，该项目的内铺价格在每平方米2.5万至4.5万元，并再次证实“投资回报率在8％左右”的说法。至于租金价格是如何算出来的，这名王小姐称“没办法在电话里和你解释，是按照我们公司的市场评估和整个商场的运作方案做出来的”。

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　　记者调查:“热销”进度与宣传相去甚远

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　　个月卖出几个铺？

　　坂田商业广场的宣传单页上写着“坂雪岗最具标志性的商业旗舰与财富地标”、“坂雪岗规模最大与档次最高的商业综合体”、“坂雪岗首个拥有超大中庭的商业”、“坂雪岗首个拥有1200多平米广场的商业”、“坂雪岗首个拥有70年超长产权的大型商业”、“坂雪岗最大的SHOPINGMALL”，这些大量使用“首个”、“最大”词汇，令人心潮澎湃的广告语是否触犯广告法暂且搁置一边，单就其宣传攻势上所提及的内容是否真实，记者进行了充分核实。

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　　007年2月9日，即坂田商业广场项目开盘的第6天，某媒体以《坂田商业广场开盘热销70％》为题进行了报道，其中提及该项目“共推出近322套商铺，开盘当天即销售250套左右，销售率逾70％”。记者手中的宣传单页显示，除去开发商预先保留的铺位，用来出售的内铺刚好在320个左右。而到5月3日，记者拨通售楼热线时，对方称仍有30％的内铺待售。难道“热销”的进度就是3个月才卖出去几个内铺？

　　“坂雪岗”概念被放大

　　再看“坂雪岗”的概念。经常走布龙路的人都知道，在从布吉西行经贝尔路快进入坂田路段时，有一个路牌明确地向右指示—“坂雪岗”，而坂田商业广场所在的坂田旧城区则在贝尔路的左侧。据一名熟悉坂田城区变迁和地产业发展的消息灵通人士称，“坂雪岗”的概念始于原来的“坂雪岗工业区”，这片位于坂田、雪象、岗头3个自然村交界的区域。华为公司在该地域的进驻，带动了周边地区的房地产业，万科城就坐落在坂雪岗工业区的东侧。新移民可观的消费能力成为新的卖点，于是新进入的商家开始炒做“坂雪岗”概念。但此“坂雪岗”已非彼“坂雪岗”，这是个泛而又泛的概念，囊括了原坂田、雪象、岗头三个自然村的所有范围，“只要你在坂田、雪象、岗头的任何角落，号称自己可以辐射到‘坂雪岗商圈’，没人能说你错！”

　　记者先后以驱车和用卫星地图对从坂田商业广场到“坂雪岗”的几个重要地标进行测量，得出的结论不甚乐观：从坂田商业广场到坂雪岗工业区最近点的直线距离为1.6公里，最短行车距离2.2公里；从坂田商业广场到万科城的直线距离为1.4公里，最近车程1.8公里；坂田商业广场到雪象、岗头交界处直线距离为2.8公里，最近车程3.3公里。由于吉华路机动车双向4车道车流密度大，行人大量混杂在机动车之间，路面拥挤不堪，车流速度缓慢，记者从万科城驱车到坂田商业广场停好车，共耗时27分钟。这段时间，已经足够记者沿布龙路上南坪快速、进入特区回到景田片区的报社所在地了，而且还会有富余。

　　“3000多平方米绿化”在哪里

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　　月9日某媒体报道中称，代理公司的项目负责人介绍，该项目“有3个超大中庭”、“3000多平方米绿化”。而从售楼小姐提供的平面图上显示，除了位于该商业广场楼内中部的中庭可以说是“超大”，其南北两个中庭就不那么“超大”了。尤其是靠近商场入口的北侧的中庭，只有宽约6米、纵深约35米的一长条。在这“长条”上，还要除去安装商场电动扶梯所用的宽约3米、长约12到15米的空间。因此，寄希望于北边中庭“超大”，只能是失望。

　　对于所谓“3000多平米绿化”，记者再三考证，没发现整个商业广场范围内有这么大片的空间可以用来绿化。该商业广场的户外空间，只有门前横向75米、纵向30米大的一块广场，算下来也不过2000多平方米。该广场用价格较高的硬质石材铺就，几乎没什么可能把它一块块揭起来重新种上花花草草。而楼内空间从平面图上已经一目了然：能做商铺的地方都利用起来了，谁也不愿意自己花钱买的、租的内铺被没有商业价值的花草挡住。那么，哪里还有那么大片地方可以绿化？

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　　承诺租价:比周边街铺还贵

　　常识告诉我们，在同一地片，独门独户的街铺的使用价值要高于被封闭在楼内的内铺，因而，店内商铺的租金价格会远低于街铺。那么，坂田商业广场给投资人承诺的内铺租金价格与周边内铺及街铺比，是个什么样的水平呢？

　　记者走访了从吉华路梅观高速段到坂田北路路口的众多商场及部分管理处，得到的内铺租价几乎清一色为每平方米80元以下。让人觉得不可思议的是，记者随后以商家物色店铺的名义询问，坂田商业广场附近的街铺也大都在每平方米100元左右：对面阳明公寓的30平方米街铺，月租为3000元；而正东面新开业的月亮湾购物城，建筑面积60平方米的临街迎面街铺，也只有五六千元的月租。该地片最贵的街铺当属吉华路临街的手机店，月租在270元至300元之间，这同主动退后30余米且深藏在室内的坂田商业广场内店铺租价400元相比，还是逊色了很多。

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　　商家分析:此租价不太实际

　　售楼员承诺的每平方米200元到400元的租金，在实际操作中能做得到吗？明眼人知道，这不是一厢情愿的事，如果租价超出了商家的实际承受能力，对方无利可图，商家是不会勉强选择的。

　　记者取该项目租金价格中游的手机数码区作为样本进行对照调查，发现手机销售商并不看好这个项目。一位品牌手机厂商在深圳的工作人员介绍，吉华路沿线的手机销售商多选择靠近路面的街铺经营，最贵的地段就位于坂田商业广场前到坂田大酒店一段，租价高的能达到每平方米270元至300元，“这已经是能承受的极限了，外人看着他们的生意很红火，实际上已经没多大利润。以70平方米的铺面为例，扣掉所有费用，店老板每月赚两三万元。如果铺租每平方米再贵上一点点，恐怕他们就无法生存了。”

　　据这位手机行业业内人士分析，吉华路这段商业旺区内，手机销售已经处于饱和状态，仅300平方米以上大型手机连锁店就好几家，因此，新进入的手机商家很难有立足之地，选择街铺都不敢保证生存，更不会以街铺的价格去租商场深处的店铺。况且，租内铺还要比街铺在管理费方面多负担中央空调摊销等费用。

　　可坂田商业广场的售楼小姐不这么看。从第一次看楼接触到后来电话沟通，售楼员杨小姐反复强调坂田商业广场的二楼以上都是什么商业项目，重点提及大新百货的进驻。

　　但楼上的大新百货到底会给一楼带来多少客源？从售楼处提供的平面图上可以清晰地看到，该商场临街的主出入通道位于北侧，故从北门进入约15到17米，迎面中央即设置了两部（可双向开的）电动扶梯，从门口到扶梯的另一端（即所谓北侧中庭），总长不过35米，这是消费者靠商场辐射力可以轻易抵达的一般范围。有商业人士曾指出，依这种布局，则后面的60余米范围有可能成为“消费盲区”。纵使有后面两个中庭的共4部观光电梯，以及最南端的两部电动扶梯，其补偿作用对于300余间内铺，也会显得心有余力不足。

　　让人感到蹊跷的是，上述百货入口可以直接辐射到的前35米范围内大部分内铺，被开发商作为“保留单位”，不对外销售。

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　　业内人士:打“包票”违反法令

　　采访中，售楼小姐强调业主可以委托他们统一出租，以保证承诺价格的落实。

　　这种“反租”的经营手段是否可取，有地产业内人士以某知名品牌决策失误进驻南山一楼盘而被迫退出，说明其中的隐患。几年前，南山某楼盘的发展商先出卖商铺，再集中小业主的出租权，转租给深圳某商场作分店。经过一段时间经营，该分店获得很大成功，但小业主们并没有获得应有的回报。原因是商场向发展商交了全部租金，发展商并没有把这笔钱交给小业主。于是小业主们封堵商场。几经协调未果，商场只好撤出。鸡飞蛋打的结果，又一次让小业主成了受害者。

　　一地产行业公众人士更一针见血地指出，“反租”的经营行为本来就是明文禁止的。国务院2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第四十二条规定，对“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的”，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。

　　若由业主自行出租，仅靠周边的“人气”，很难保证租金可以一帆风顺地达到每平方米300到400元的地域租价顶点。商业人士称，各自为政的最大弊端，就是很难形成品牌效应，你卖高档品，我卖甩货，他看有利可图，卖货时顺便换两张假币，结果是好人被坏人拉下水，即便你自己守法经营，也无法避免声誉的损失。东门某些地段商铺的没落便是前车之鉴。

　　事实上，提出投资回报率作为卖点售房，是违反国家有关法令的。1997年2月1日起施行的《房地产广告发布暂行规定》（国家工商行政管理局第71号令）第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

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　　数据说话:按揭买铺回报率不到3

　　%将有关政策法规放在一边，即便是如售楼小姐所说，此项目售后以每平方米200元到400元的价格出租，可否达到8％的投资回报，仍会有着很大的出入。

　　记者隐去此项目的名称，仅提供售楼价格和铺租价格，请专业人士进行了投资测算。测算结果显示：

　　假设以每平方米4.1万元价格一次性全款购买30平方米的内铺，再以每平方米400元的价格出租，税前房款投入为123万元，年获租金为14.4万元，加上税收等因素，其投资回报率约为10％。

　　然而，如果是按揭投资，情况就和前面有天壤之别了。依照有关规定商业房产只能获10年期按揭，123万元房款中首付款约为49万元，其余约74万元为银行按揭。如果年利率按7.11％计，投资人每月应支付银行本息共计8634元。以月租1.2万元和月支付8634元对应，得出其投资回报率只有2.64％。

　　两个多点的实际回报，这还是没有加入税金、入户等因素得出的数字。（记者汪阳）