准确定位，大户型商铺藏商机

　　南京日报报道 本报记者　叶凤珍　实习生　党菲　司琳娜

　　大户型商铺和小户型商铺，哪一种更具有投资价值？有意买铺的投资人可能会认为，投资小型商铺资金要求低，风险比较小，其实不然。对于这个问题，记者采访了相关专家，他们的看法可能会“一语惊醒梦中人”

　　东南大学物业管理研究所所长黄安永教授认为，商铺户型大小与经营种类、商圈辐射半径及业态分布等紧密相连，也就是说，业态及其功能决定了商铺的户型。

对于开发商而言，商铺的定位非常重要，要想开发商业用房，必须“规划先行”，即首先根据项目周边的业态布局等，把商铺首先定位在一个适合的层面，然后再决定户型大小。然而，当前许多开发商“先盖房子再决定卖什么”，对商铺没有明确的定位，结果是南京商铺的供应量很大，但并不对市场的“胃口”，一方面是商铺销售不如人意，另一方面是商户经营收益达不到预期的效果。黄安永教授建议：购买商铺，投资人不要盲目跟风，要先详细调查商铺周围环境、业态分布、交通、人流、物流等综合情况以后，了解自己想经营什么，自己的经营业态是不是符合开发商最初对商铺的定位。黄安永还提到，好的地段具有区位优势，对投资经营商铺来说是必须要考虑的一个重要因素之一，但是，这并不是商铺经营好坏的决定因素，“好地段”的关键是商铺的定位要符合它所在地段的环境，而地段周围的环境也有利于商铺的发展。定位不准确，光有好的地段远远不够，例如：夫子庙、珠江路一些商铺经营收益不如人意就是这个道理。

　　广合不动产总经理张治国也谈到，商业地产的用途不尽相同，无论是产权式商铺，还是商业街区，独立经营的门面房，甚至是写字楼，其户型的大小取决于商铺的功能定位，是用于餐饮、服装还是饰品等，只有准确按照功能定位决定商铺面积大小，才能得到较高的收益。考虑多数商铺功能不同，例如新街口的莱迪，其业态的分布决定了商铺以小户型为主。

　　而江宁目前出现的面积300－400平方米，总价400万左右的商铺，可能与新街口等区域某些商铺相比还不能称的上是大户型商铺，但是就江宁来讲，这种规模的商铺还是比较少见的。但是，从专家的分析来看，这种规模是有它的道理。例如在河定桥地区，除了大型卖场如欧尚超市以外，周边的商铺以小户型居多，面积普遍在100平方米以内，这固然可以用于经营日用品、小型餐饮等，但就河定桥商圈的辐射半径而言，同时具备经营与形象展示功能的大型店铺比较缺乏，在这种市场中，蓝岸·亲水湾推出300－400平方米的大户型商铺，与欧尚这种主力卖场以及周边的零星小铺形成了差异化竞争，形成了一个层次分明的梯度商业布局，蕴藏有一定的商机。