央行加息：关乎房贷人痛痒 楼市影响有待观察

央行加息：关乎房贷人痛痒，楼市有待观察

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　　新华网上海5月19日专电（记者徐寿松）19日起，金融机构一年期贷款基准利率上调0．18个百分点，其他档次利率相应调整。这是今年第二次加息，也是自2006年以来央行第四次增加贷款利率。

　　对于购房人来说，加息的单次影响不大，多次累积影响不小。开发商从银行贷款的难度将愈来愈大，直接融资成为存亡关键。

　　购房人：单次影响不大，多次累积不小

　　尽管央行此次加息与上调存款准备金率的“组合拳”并非针对楼市而来，但对房地产市场各方的影响客观存在，购房贷款人首当其冲。

　　本次加息结构耐人寻味，长期贷款息差收窄，5年以上存款利率调整幅度达0．54个百分点，而贷款利率的调整幅度只有0．09个百分点，低于5年以下的贷款利率0．18个百分点的调幅。中信证券首席策略分析师程伟庆指出，这是央行出于保护长贷消费的考虑，尽量减轻多数购房贷款人的利息负担。

　　以总额50万元、期限20年的住房按揭贷款为例，按等额本息的还款方式算，加息前利率为7．11％，每月需还款3909．58元；加息后利率为7．20％，每月需还款3936．75元，月均增加还贷额不足30元。

　　尽管单次加息幅度不大，但央行在不到两年半的时间里已6次提高住房贷款利率，以最低优惠下限计算，累计利率上调幅度超过100个基点，房贷人因此累积的负担已不小。以50万元20年贷款计算，还款额增幅近10％。

　　开发商：银行贷款难度增大，直接融资成为关键

　　连续加息对于房地产开发企业的影响比对购房人的影响可能更大。与去年4月28日央行单边上调贷款利率、存款利率维持不动不同，本次加息贷款利率上调幅度低于存款利息的调幅。

　　花旗中国首席经济学家沈明高认为，此举一箭双雕：一方面，贷款利率提高会降低企业融资动力；另一方面，利差的减小将降低银行的放贷动力；同时，准备金率的上调将能降低银行放贷能力。

　　对于房地产企业，这将意味着从银行获得资金的难度进一步增大。大的房地产企业将更加努力地通过证券市场等渠道直接融资；同时，局部优势明显的中等以上企业对外资的依赖性会更强。

　　事实上，正是因为从银行融资的难度越来越大，房地产企业不得不另辟蹊径，或启动上市计划利用资本市场融资，或对外资出让股份，获取资金支持。据央行一季度货币政策执行报告，房地产开发利用外资比上年同期增长了1倍。

　　房地产分析人士王赟指出，连续加息会通过增加开发企业的融资负担而促进行业整合，小企业将加速退出，大企业过往的生存方式——高负债的扩张模式也将逐渐为高自有资金的运营模式所取代。根据中房指数研究院的一份资料显示，外资房地产商的自有资金比例一般高达60％，而国内开发商目前的负债率平均超过60％。

　　市场：影响有待观察

　　加息对房地产市场将会产生何种影响？一种观点认为，目前市场以自主型刚性需求为主，这部分人的购买意愿受利息波动影响不大，该买的还得买。另一部分出于资产配置目的的投资者，对利率的小幅度变动也不敏感。因此，加息对于住宅市场的影响不会大。而另一种观点认为，持续加息加大了普通房贷人士的还款压力，会降低民众出于改善居住条件的目的而买房的意愿。

　　中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年认为，加息对房地产市场的影响一时还不好评估。

　　加息对楼市的影响

　　房贷月供影响不大

　　1万元20年商贷　每月多还4毛5

　　最关心央行加息的普通百姓莫过于贷款买房者。值得注意的是，此次央行将5年期以内的中短期贷款利率都上调了0.18%个百分点，而5年期以上的住房商业贷款和公积金贷款的利率都只上调了0.09%。

　　去年8月加息时，央行扩大了个人房贷利率的下浮范围，房贷利率最低可在基准贷款利率的基础上打85折。在实际执行中，各银行对没有不良信用记录，没有购置多套房屋的普通购房者都给予利率下限。

　　一般贷款买房的期限都超过5年，照此档基准利率计算，加息前商业房贷利率下限为6.0435%,加息后提高为6.12%,只增加0.0765个百分点。加息前,1万元20年期房贷的月供约为71.89元左右,总利息负担为7254.63元,加息后，同期商业房贷的月供为72.34元，增加0.45元，利息负担变为7360.91元，增加106.28元。以50万元的20年个人住房商业贷款计算,每月月供在加息后比加息前增加22.5元,20年的总利息负担增加5300多元。

　　以前加息，公积金贷款利率都由建设部门在第二天公布。这一次央行却同期公布了公积金贷款利率上调0.09个百分点，5年以内的由4.32%变为4.41%，5年以上的由4.77%调为4.86%。记者粗略计算，1万元20年的公积金贷款月供将增加1.43元，40万元20年公积金贷款总利息将多支出13768.32元。通过计算可以看出，由于商业贷款的利率可以打85折，所以同样增加0.09%，公积金贷款的月供增加要超过商业贷款。

　　对于已经贷款的老客户，大部分银行合同一般规定会从第二年的元旦以后才执行新的贷款利率。虽然去年4月和8月都加了息，可去年4月以前买房子的贷款者到今年1月1日才用上去年8月调整的利率。这些客户今年之内的月供也不会有变化。如果今年还有利率调整的话，明年适用的利率也以最新的一次为准。

　　房地产业内人士：

　　对楼市影响会逐渐显现

　　面对加息，昨晚记者采访了部分开发商、购房人及业内人士。多数人都认为，加息对楼市尤其是投资购房人的影响肯定有，但要在房价上有所显示，可能还需一段时间。

　　“在宏观调控政策不断出台，营业税、所得税等越来越高的今年，加息对楼市的影响显然要大过去年。”昨晚，中原地产华北区总经理李文杰做了这个结论。他分析，去年几次加息，因为北京楼市供需矛盾比较突出———楼盘供应赶不上需求，因此，加息对楼市的影响微乎其微。“而今年情况不同了，虽然供需矛盾仍存在，但包括限价房在内的楼盘供应开始慢慢放大。而另两个因素更不能忽视———营业税、个人所得税等政策的执行已让不少投资人觉得成本变大；股市又分流了投资人。”他判断，加息对楼市的影响会逐渐显现。

　　“再次小幅加息表明了中央对过热房市控制的决心，”明天第一城总经理陈云峰表示，“但这种小幅加息仍难对高涨房价起到立竿见影的作用。”他强调，加息对购房人尤其是投资购房人心理预期作用较大，从长远看，会对投资购房逐渐起到抑制作用，因为加息预示着投资回报率的下降。他强调，小幅加息对自住购房没有什么影响。

　　“购房自住者贷款成本增加有限，贷款30万元，年限20年，每月仅增加十几元”，因此，以“链家地产”副总经理金育松为代表的人士认为，此次央行实施的组合式利率调整政策，从根本来看，其调控的目的主要在于股市而非楼市，具体来说有以下四点：第一，加息解决越来越突出的流动性过剩问题。第二，促使股市震荡回调，部分资金从股市流入楼市。此番加息与上调存款准备金率同时进行，相当于从股市当中抽离部分资金，而加息对楼市影响甚微，在一定程度上会让部分投资者从风险较高的股市退出，回流至风险相对较小的楼市。第三，此次央行的组合利率调整，可能预示着国家有更多的宏观调控政策将在未来一段时间内陆续登场，为过快的经济增长降温。第四，今年年底可能出现二手商品房供给量的上升。由于央行的频繁加息，不仅仅给房产投资者造成了投资成本的上升和投资风险的增加，而且更是给投资者产生巨大的未来再度上调利率的心理暗示。（来源：北京青年报）

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　　市场预期中的又一轮加息终于尘埃落定，这对房地产股而言无疑是利空。业内专家指出，作为一个资金密集型行业，旨在抑制资金需求方的加息对房地产开发的负面影响是明显的。房地产行业的资产负债率一般在60%以上，加息将遏制房地产的投资速度，削弱开发企业的盈利能力，如果加息是一个持续的过程，则有可能造成房地产企业分化与整合。