现在买别墅，图什么

　　江苏商报报道 商报记者　陆春花　曾璐　报道

　　现在，南京的别墅分布的区域主要在江宁、江北、环紫金山板块和少量城中板块，这些地区大都远离主城区，周边配套情况参差不齐。

　　江宁：长期看好

　　江宁的别墅目前主要分布在“三山”（翠屏山、将军山、韩府山）、百家湖、汤山和禄口，现有20个在售项目，占地面积多在20万～50万平方米，75%的楼盘建筑面积超过10万平方米。

　　三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅项目。其中将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。

　　中原地产交易中心经理王巍巍表示，南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。

　　江宁别墅的品质和认知度较高，但前两年众别墅项目匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善地解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。

　　江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净。同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁。

　　生活配套设施的不完善在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便解决子女的教育问题。

　　另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在2005年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。

　　江北：初级阶段

　　江北别墅主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域。该区域拥有老山国家级森林公园及其周边的生态旅游资源。但离市中心较远，受长江影响交通相对不便，加上别墅开发正处于初级阶段，因此接受度有待提高。

　　随着江北城市化发展速度的加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是目前江北大多数开发商所追求目标。

　　10万平方米、50万平方米在江北别墅市场中已不足为怪。仅江苏国信象山地产有限公司在老山开发的别墅项目“国信·自然天成”就占地1000多亩，而江苏开元国际集团南京鸿信房地产开发有限公司在汤泉开发的“山河水”一期占地就有630亩，二期也有580亩、南京天浦置业有限公司开发的珍珠泉高尔夫占地430亩。

　　南京别墅市场经过10年的发展，已逐渐成熟起来。江北的别墅在经历了南京地产从1992年的第一座别墅养龙山庄后，在“帝豪花园”“东方花园”再到江宁的三山板块时势变迁，老山珍珠泉别墅区以山河水、国信自然天成、珍珠泉高尔夫、金泉泰来苑为主力的楼盘成为2006年南京别墅市场的后起之秀。老山—珍珠泉板块别墅群的形成势在必然，浦口境内的老山国家级森林公园及其周边拥有的生态旅游资源，是紫金山的好几倍，浦口全部囊括。“十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的风光，老山珍珠泉板块得天独厚的条件则是江北最适宜人居住的环境，这一带很有可能成为继月牙糊板块、莫愁湖板块、三山板块之后最后一个不可复制的稀缺板块。

　　由于处于初级阶段，该板块的配套尚未完善。业内人士说，该区域的别墅目前只适合休闲，不适宜居住。

　　环紫金山：高端聚集

　　环紫金山板块顾名思义主要分布在环紫金山区域，是南京高端别墅的集中地。该区域别墅以联排、独栋为主，其中最高端的产品以钟山国际高尔夫为代表，售价在2万～3万元/平方米，即使是小型的花园别墅，价格也在8000元/平方米左右，形成了南京最豪华的别墅阵容。

　　城中板块项目大多为“混合型”小区，均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现别墅的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其作为第一居所的市场接受度最高。

　　就城中板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势，未来供应体量将进一步减少。城中别墅整体销售情况一般，月均2～4套。

　　“世外桃源”也需配套

　　早期开发的别墅项目在配套上存在不足，因此，别墅项目的生活配套应该以区域形式协同建设和布局，项目之间相互影响。特别是对大多数没有独特自然及人文景观资源的偏于同质化的别墅而言，生活配套的完善与否决定了其市场表现的好坏。

　　“别墅基本上都是在远郊，显然，区外的生活配套设施都不是别墅的强项，只能依靠开发商打出自身的品牌。”山河水的开发商，南京鸿信房地产开发有限公司的相关负责人表示，生活配套包括市政、交通、休闲、娱乐、教育、文化等配套设施。

　　他告诉记者，别墅的配套分为区内配套和区外配套，区内配套是开发商自己做的，而区外配套是带有生活性的，包括交通、医疗、教育和生活。山水自然环境是开发商拿地时的首选，而不同的项目自然环境也有很大的差别。区内配套设施在于开发商的开发规模越大越全面。

　　据该负责人透露，山河水目前拥有会所、运动类的室内外游泳池、网球场、健身房和类似于五星级的商务酒廊，用于社交。另外，基本的生活配套就是便利店。据了解，功能不同，开发商的定位就不同，有生活类定位，有度假类定位，如奥斯博恩推广的就是运动休闲类的定位。

　　中原地产交易中心经理王巍巍表示，别墅所处地段环境特色、自然环境资源、人文环境资源、国际化社区环境资源、商业配套环境资源、交通及公建配套设施资源特色等等方面都直接影响到别墅的投资价值。

　　而顶级别墅必需满足业主的生活舒适度。大部分情况，都要通过建设别墅配套设施来满足这个要求。以紫金山的顶级别墅为例，高尔夫、马术场、五星级酒店均是南京最顶级的休闲消费场所，如此高端的大配套联合，将成就紫金山顶级别墅板块超越城市的地域性影响力。

　　但人们在选择别墅时，向往的是它的山，它的水，并不希望真正地与世隔绝的“世外桃源”。完善的配套设施能够营造独特的生活氛围，丰富社区的活动，不可或缺。

　　别墅一般建在郊区，本身的大环境里生活配套相对缺少，这就需要其社区内除了有基本生活设施外，还应有超市、商务会所、茶坊、游乐园、洗衣房等。

　　作为居住品位的体现形式，会所在别墅项目中充当着至关重要的角色。给业主健身、娱乐、休闲及招待朋友举办一些小型的家庭活动提供了便利。

　　“都市新贵”的第一居所

　　别墅，特别是经济型别墅的畅销，主要是因为目前正迅速崛起的“都市新贵”阶层有这种需求。

　　近年来，高新技术迅猛发展，一大批高学历律师、会计师、外企中高层主管及创业成功人士涌现。他们年龄大多在30～40岁左右，有的甚至更年轻。这些人工作刻苦努力，生活上懂得享受；有强烈的改善居住条件的愿望，对于别墅有一种圆梦的情结，既想享受住大屋，但一时又无法承受独立豪华别墅的高价位。于是，别墅特别是经济型别墅正好满足了这一市场需求，成为他们的首选。

　　收入和积蓄的增加以及住房金融政策的大力支持，使“都市新贵”成为经济型别墅的主力消费群体。

　　随着5+2生活模式的兴起，城里工作，郊区生活，成为一种时尚。原因很明显：花同样多的钱，在现在的市中心只能购买一套公寓，且拥挤喧嚣；到郊区却可以买下一栋经济型别墅和一辆私家轿车，有谁不愿去买又宽敞又自由又有新鲜空气的别墅呢？

　　别墅在这个时候，已经成了很多“都市新贵”的第一居所。以“第一居所”为定位的别墅不在少数，山河水也是其中一个。

　　什么是真正意义上的别墅“第一居所”？除距离与时间要素外，交通、自然景观和配套也成为评判第一居所的标准。

　　“在杭州，独幢才称得上别墅，而联排在他们眼里则就是排屋的概念。”南京钟山高尔夫置业有限公司的相关负责人表示，“有豪华游艇和奢侈设施，这与绝大部分业主的相关性很低，实际的生活配套设施才是必要的。”

　　该负责人认为，不管别墅是用来做第二居所还是第一居所，基本的配套设施是必要的。

　　很多开发商也表示，现在很多别墅的总价并不是特别高，别墅正从第二居所向第一居所过渡，但大部分别墅必须具备的配套设施基本上都不全。

　　“上海有豪宅居住区，那里包括600万～1亿元价格不等的中高低档别墅，它已经形成一个完完全全的别墅区。高档别墅做高档别墅的配套，低档别墅做低档别墅的配套，而这些高档别墅最后还是会受益于低档别墅的生活配套设施。”南京钟山高尔夫的相关负责人透露。

　　边远地区的别墅则是完完全全的第二居所，有业主曾经表示，“我会在心情不好的情况下，过去躲一下，但生活还是不方便。

　　难以抵挡升值诱惑

　　在某外企做行政经理的范思仪，在住腻了市区的公寓房之后，开始和她的老公一同计划二次置业——举家迁移至江宁一处经济型的联排别墅，生个健康宝宝是她目前最大的生活理想。

　　住低密度、高绿化居住区的代价就是要适当远离市区的喧嚣与烦扰，来往市区上、下班要用一定的路程和时间去抵换。虽然，范思仪和老公已经有了一辆小车，可有时上、下班时间不同时，问题就会出现。所以对她来说，记住社区班车时刻表是她今后别墅生活中的一项新功课。

　　可真正一住进去，才发现配套设施的不完善让她花费了更多的精力和金钱。

　　距离的拉大必然导致交通成本的增加——住别墅，有车似乎是必需的。

　　假如居住地离市中心30公里，一辆20万元左右的中高档车每百公里耗油约10L，按现在的汽油价格需46.5元，每天往返60公里需27.9元左右，那么一年就是20天×12个月×27.9元=6696元/年。也就是说，每年仅限于单位到家的两点一线，就要花6000多元，还没算买车的钱和养路费、保险费、牌照税、修车、停车等费用。

　　虽然范思仪已过而立，宝宝还未出世，可有生育打算的她，已经开始筹划孩子的将来，上学问题就在其中。

　　在南京人的观念里，好学校都在市区里，教学质量好、软件水平高，别墅聚集的郊区很多都是没有学校的，这是个问题。

　　另外，老人就医也不可忽视，周边市级医院较少，看大病不方便。

　　如此看来，在某种意义上现在选择别墅就等于选择了“麻烦”。但为何还是有那么多人选择别墅？而且这种热度还在持续高涨？

　　有开发商分析认为，尽管几大板块的别墅目前还没成熟，但周围的社区配套也在不断地完善，别墅业主很大程度上是受益于周边社区的商业和市政的完善。设施的大量导入会使该地区的楼盘升值，而别墅都是大体量的，每平方米的升值1000元，200个平方米的别墅就能升值20万元，这远远大于一般的住宅。目前，对于已经购买或入住的人来说，巨大的升值空间，成了让他们耐心等待的唯一原因。（3版《热点》）

　　(编辑　佳月)