南京“一房一价”核价细则出台 未核就卖要罚

　　扬子晚报网消息5月20日起南京开始实行“一房一价”，开发商必须在售楼处挂出“标价牌”，不过从物价部门市场检查的情况来看，几乎所有的开发企业都以“新规刚刚实施还没来得及执行”为由，集体“抵制”新政。原因很简单，因为不少楼盘现在的销售价格远远高过审核价。

昨日南京市物价局召开动员大会，并宣布新政实施细则，核心内容是已经核定的房屋价格不得再涨价，否则将处以高额罚款。尚未销售的房屋必须低于今年5月14日前实际成交的最高价。

　　细则>>>

　　在售房不准涨价

　　内容：经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外）。

　　解读：早在2002年南京市便出台了《商品房作价办法》，该文规定房屋均价的上浮幅度最高不得超过5﹪。不同楼层、朝向差价，整幢增减差价代数和必须为零，也就是说，如果有个别房源由于楼层、环境等因素涨了500元，超过了5%的界限，那么该楼盘中就必须有其他房源的价格下浮500元。不过，由于物价局核定的只是楼盘的均价，对于开发商就个别房源肆意涨价的行为无从管理，因而造成了一些项目一天之内价格数变的怪现象。此次新政核定的是每套房子的单价，开发商即使囤房不卖，今后也无法涨价，否则将被处以巨额罚款。细则对于“尚未销售”的面积部分有了详细的规定，就是要低于今年5月14日前实际成交的最高价格，这个价格网上都可以查到。

　　房屋核价有计算公式

　　内容：各级价格主管部门对开发企业首次上报的备查价目表采用以下方式复核计算：

　　各套所标销售总价之和/项目销售总面积≤基准价格×（1+浮动幅度）

　　解读：“各套所标销售总价之和/项目销售总面积”相当于“实际销售均价”，就是说“实际销售均价”不能高于基准价格在允许范围内上浮之后的价格。

　　未报价销售所得将罚没

　　内容：2007年5月14日前已领取商品房销售许可证但尚未到价格主管部门申报价格的普通住宅商品房（含政策性住房），应督促开发企业尽快报价。至2007年5月14日止，领取销售许可证已超过一个月仍未报价的，依照相关规定予以处罚；2007年5月14日后未到价格主管部门申报价格擅自定价销售的普通住宅商品房（含政策性住房），依照相关规定予以处罚。

　　解读：物价局房地产处相关人士介绍，今后，对于拒不申报商品房基准价的项目而直接销售的，物价部门将对该项目核定基准价，实际已销售的所得减去物价主管部门核定的价格所能取得的收入，多出的部分界定为非法所得将予以罚没处理。

　　高档化住宅无需核价

　　内容：根据省物价局《省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》（苏价服2004175号）“高档化的住宅商品房由各市自行界定”的规定，市物价局《转发省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》（宁价房2004151号）明确：高档化的住宅商品房是指市计委、建委立项为公寓（含酒店式公寓）、别墅（含拼联式、联排式）、度假村的商品房。

　　解读：一房一价针对的是普通商品住房（含政策性住房），细则明确了“高档化住宅”的范畴，也就意味着这些奢侈色彩较浓厚的高档化住宅无需核定价格。

　　观点>>>

　　开发商仍有空子可钻

　　颁布了细则后的“一房一价”真的能堵住开发商玩文字游戏的漏洞吗？记者在采访中发现，尽管老百姓对这一政策充满期待，但一些开发商还是有些不以为然。

　　城中一家小户型楼盘的负责人在接受记者采访时表示，开发商今后在定价时必须更加谨慎，因为根据细则的要求，定价的过程与手续变得稍微繁琐了些，而且一旦定出价格将不能随意调整。不过该人士也较为暧昧地表示，尽管“上有政策”，但是在定价的浮动幅度上，开发商仍有空子可钻，因此物价部门只是一厢情愿，在执行上可能遭遇较大的阻力。

　　其实，物价部门在昨天颁布“一房一价”的细则之前，这项新规已经于5月20日正式实施，不过开发商们却似乎并不急于前往物价部门备案。根据规定，到期不来备案的开发商将处以5万元以下罚款；而在销售过程中，开发商对已备案的价格私自进行改价的行为，则处以4万元以上、40万元以下的罚款，并对相关责任人给予纪律处罚。可即便有这样严厉的惩处措施，仍有开发商在私下表示，“罚就罚呗，找找熟人，按最低标准来罚也就四五万元，我多卖一套房子就能赚回来”。

　　尽管目前“一房一价”在业内陷入了“叫好不叫座”的尴尬境地，不过业内人士却认为这一政策对未来楼市发展的影响不可低估。“老百姓现在能看到的‘一房一价’只是开发商的标价，你永远无法知道它的成本有多少、你到底被开发商赚了多少钱。而真正的‘一房一价’对开发商最大的打击之处在于——物价部门核定的基准价只有一个，涨幅也被限死，因此利润被放在了明处，任何人都能计算得出来。”这位不愿透露姓名的房产专家还表示，在“一房一价”的执行上，如果只有物价部门一家“使劲”也等于白搭，房管、工商等相关部门必须联合起来，“不过，这就要看他们的决心究竟有多大了”。

　　本报记者 马祚波 杨 娟

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　　4月南京房价同比涨8.8

　　%新华社电最新数据显示,4月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.3%,其中深圳、北京涨幅仍超过10%,南京新建商品住房销售价格涨幅达8.8%。

　　根据国家发改委、国家统计局25日发布的报告,4月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格均同比上涨,但总体涨幅比去年同期回落0.9个百分点。

　　4月份新建商品住房销售价格同比涨幅较大的城市有:北海23.6%、深圳11.3%、北京10.7%、石家庄9.6%、南京8.8%等;上海微涨0.3%。

　　历史数据显示,北京新建商品住房销售价格从去年6月份开始,同比涨幅一直保持在10%左右,涨幅位居全国70个大中城市前列。

　　4月份,全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨6.1%;非住宅商品房销售价格上涨4.9%。包括新建商品住房、二手住房、非住宅商品房在内的全国70个大中城市房屋销售价格,4月份同比上涨5.4%,涨幅比去年同期回落0.2个百分点。