国外房价调控有良方

　　日本：建低价房售租中低收入者

　　日本是一个市场经济国家，住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能“居者有其屋”，在上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的几十年间，日本政府遵循“保低放高”的原则，采取了不少政策性调节措施，旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。

　　所谓“保低放高”是指，政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者租得起房，高收入者的住房问题则由公开市场解决。

　　日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。日本政府在支持兴建廉价住房方面的主要做法是，中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中，新建住房的费用由国家补贴一半，而翻修住房的费用由国家补贴三分之一。

　　日本政府还通过为购房和建房的单位和个人提供低息贷款来解决国民的住房问题。1950年，日本制定了《住宅金融公库法》，由国家出资成立住宅金融公库，实行固定利率制，贷款利率相当于普通银行的三分之一左右，还贷期限也比较长，一般为35年，一些特殊困难人群到期无法还款还能在原贷款期限的基础上再延长10年，放贷对象主要是购建住房的个人和单位。1955年，日本颁布了《住宅融资保险法》，对金融机构发放住房贷款提供保险服务。

　　新加坡：分配为主出售为辅

　　新加坡是一个人口密度较高的城市型国家。怎样在有限的土地上建造国民所需要的住房，一直是新加坡政府极为重视的问题。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。

　　一般来说，政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。组屋按地段与面积不同，每套的价格从15万新加坡元（1美元约合1．52新元）到25万新元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，而设立于1955年的中央公积金则是新加坡人购房的主要资金来源。在购买组屋时，公积金可以用来支付购房的首付款，也可以用于支付“月供”。

　　新加坡政府对房地产市场进行严格监控，以防止房价剧烈波动。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租；在购买后5年之内，组屋不得转让。

　　韩国：“疏”“堵”结合初见成效

　　韩国建设交通部今年4月底公布的数据显示，韩国各地房价平均下降了0．03％，是27个月以来首次出现下跌。韩国金融专家分析，这说明韩国政府自去年年底采取的扩大住房供给和抑制房地产投机的措施初见成效。

　　近年来，韩国房价大幅攀升。韩国三星经济研究所去年年底发表的报告显示，韩国去年的平均房价与前年相比涨幅超过10％。在首尔地区，房价同比更是大幅攀升近20％。高房价加重了韩国民众的买房负担。

　　为了控制房地产市场过热势头，韩国政府推出了一系列措施抑制房价的快速上涨。政府将“疏”和“堵”相结合，在扩大住宅供应量的同时推出了相关的金融和税收政策。

　　韩国财政经济部、建设交通部和环境部等部门在去年年底公布了房地产治理方案，宣布将重点扩大优质低价住房的供应量。

　　在金融方面，新方案规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40％，从而遏制投机性购房。

　　为了抑制房地产炒作行为，韩国政府从去年起加大了对不动产、特别是高价值不动产的税收力度，使拥有多处房地产的家庭不得不每年支付高额的不动产税。政府还对拥有两套以上住宅的家庭提高了征收房地产转让所得税的税率，从而减少了倒卖房产的收入。

　　韩国政府推行的这些措施自今年年初开始陆续生效，房地产投机行为受到严格控制，持续高涨的房价也开始受到抑制。这些表明韩国政府“疏”和“堵”结合治理房地产过热的措施行之有效。（综合新华社电）