楼市到了最微妙时刻

　　江苏商报报道楼市到了最微妙时刻，频繁发出的调控政策以及最近风传的加税传言，使得近期南京楼市变得十分沉闷。卖房者在恐慌中加紧抛房，购房者在焦虑中袖手观望，开发商在压力下咬牙硬扛……种种迹象表明，隐藏在楼市背后的各方力量，围绕长期居高不下的南京房价，正在做最激烈的博弈

　　商报记者 曾璐 陆春花 实习生 袁劼铭 报道

　　或许是早就觉得房价太高，或许是抱着对楼市调控等等看的心态，在经历了今年前几个月的疯狂之后，近来南京楼市突然开始沉闷，二手房逐渐走淡，部分高价商品房销售也在放缓。

而实实在在的调控政策以及最近正在风传的加税传言，使得这个趋势更加明显。

　　近日，“上海宣布对二手房强征20%个税”的新闻震动了整个长三角楼市。而据有关媒体此前报道称，有关二手房从6月1日起征收土地增值税的消息已经在南京传得煞有介事。

　　截止到目前，有关“南京楼市会否加税”还没有得到确切消息。但业界普遍认为，由于前期房价上涨太快，无论是二手房还是商品房中的高价房，都出现了“涨不动”的局面。而加税传言，更使得前阵子持续高温的南京楼市，开始出现一些微妙的变化。

　　开发商担心调控，正在趁热加紧卖房；在个别新盘销售火爆的表象下，还有更多的楼盘“卖不动”；二手房卖家则早已闻风而动，纷纷自降房价加紧抛房；部分购房者此时却并不着急，面对扑朔迷离的市场继续保持观望态度……

　　老百姓在焦虑中袖手观望，开发商在焦虑中咬牙硬扛，政府在焦虑中费力辨析。种种迹象表明，隐藏在沉闷楼市背后的各方力量，在此时此刻的举动和心态耐人寻味。

　　也许，这是一个至关重要的转折关口，楼市各个利益集团的博弈已经进入了白热化的阶段，就如同暴风雨即将来临的前夜，表层看似平静，实则空前紧张。

　　传言笼罩南京楼市

　　楼市热火不熄，房价高位运行，调控政策一个接着一个，传言中的税费增收……一时间让南京楼市变得难以捉摸。

　　日前，记者就二手房加税的传闻咨询了南京顺驰不动产、我爱我家、中广置业等多家房产中介，他们都听到了同样的消息，只不过与上海强征20%个人所得税不同的是，南京传闻要按总房价的6%征收土地增值税，实施时间普遍认为就是6月1日。

　　尽管南京地税、房管两局均表示对最近风传的“6月1日起征收土地增值税”并不知情，但他们的一些工作人员还是私下表示：临时突然加税并非不可能。因为，去年6月1日的楼市调控政策就是5月底中央突然出台的，几乎没给各地任何的喘息时间。

　　墨子不动产负责人王小军告诉记者，之所以土地增值税、个人所得税甚至近期大户型保有税传闻不断，都是缘于大家觉得，6月1日是今年房地产的一个“大限”，调控预期已经笼罩南京楼市。

　　今年以来，特别是年初一阵子，由于调控初期被压抑的需求开始释放，而供应又没有跟上，使得南京楼市的主基调变成了一片火爆的景象。供应不足与需求旺盛的矛盾，目前还在困扰楼市。

　　网上房地产的数据显示，今年以来，全市商品住宅已经成交3.3万多套，成交均价5150元/平方米。其中，江宁和浦口成为今年以来的“绝对”成交主力板块，这两个板块的成交套数分别达到了8800多套。虽然河西目前在各个板块排第三位，但仅仅是江宁、浦口两个板块一半。

　　从供应方面来看，目前全市商品住宅的可售套数有2.8万多套、可售面积340多万平方米。其实，从今年以来的整体情况来看，商品住宅每天的可售套数基本都保持在2万多套的水平。现实有这么多的可售量，而表现出来的却又是供不应求的市场反映。有专家认为，关键问题还是出现在开发商的“销控”措施上。比如，开工以后慢慢建，拿了预售许可证、开了盘后慢慢卖等等，这些都容易从另一方面造成众多的可售房源不能形成现实的供应量。另外，部分区域房价和楼盘的户型等也影响了购房者的选择。

　　如河西目前高价房“走量”也开始放缓，由于总价高达80万～100万元/套，想象中的“疯抢”并没有出现；附近的其他楼盘就更加门庭冷落了，一家楼盘单价比别的便宜1000多元，还在不断地打广告促销。

　　心态·开发商，趁热卖房，担心调控

　　“现在的楼市，似乎让人有些看不透。”这是记者在采访中听到最多的一句话。

　　刚性需求是房市一直火爆的主因，以前的一些调控政策，由于各方原因，都终未制止房价的上涨。“一房一价”的落实，能否全力执行？有开发商认为，短期内的多方博弈，最终的结果就是市场规律的体现，但更多的是体现投资人的利益。

　　趁热卖房最要紧

　　“房子卖得好，我们也不想多做宣传了，怕政府再来调控。”南京某楼盘的销售经理陈小姐最近心情不错，房子不愁卖，业绩也上去了。“我们对外面的传言不是很关心，抓紧卖楼才是真的。”

　　“趁热卖房，担心调控”，是南京开发商们的共同心声。一家热销楼盘的副总朱先生在接受记者采访时也表示，现在市场好抓紧卖房，现金为王，别的先不想。前年调控那会儿，房子根本卖不动，弄得企业资金紧张，不得不借高利贷周转。

　　“之前传出的上海、杭州等地的房价都有了一定的降低。而南京是省会城市，有军区，是教育集中地，导致刚性需求越来越大。再加上南京人除了股票就是房产，投资渠道狭窄，房价短时间内下跌的可能性极小。”国信地产的策划经理戴波表示。

　　目前江北的楼盘销售火爆，这与其价格有关。虽然已经冲过了4000元/平方米，但从全城来看，江北的价格相对还是较低的。从投资角度来看，总价低的房子，投资风险也低。河西一套100平方米的房子总价至少要80万，江北100平方米的房子，总价40万不到，所以风险较低。

　　“刚性需求是主因，再加上去年拆迁的一部分人口，省会城市的流动人口，有一部分投资心理的。”戴波表示，桥北近段时间会一直成为南京的热点，不排除刚性需求和投资心理。从半年到一年的时间，价格将近涨了1000元/平方米。人们看到了其升值的基础，而房子不管是居住还是投资，都会有升值的空间，自然就会抢购。而有些人不是专门搞投资，但房价上涨也给他们带来了投资机会。

　　“一房一价”压缩利润

　　“目前整个市场比较紧张，对于开发商来说，政策一个接着一个，管理越来越严格。对于购房者来说，也给他们造成了一定的压力，价格趋势的不稳定，让他们不能从容地去选择。”河西一家开发商表示。

　　对开发商来说，对房价的影响是短暂的。一家开发商表示，所谓上有政策、下有对策。开发商会用一些技术手段对抗，或者想办法怎样规避，只要不影响地区的规定。这也不是根本抑制房价的政策。目前来说，不执行、进行抵制也是一种方法。如果严厉执行，会有些影响，短期内让房价上涨幅度可能不大。但下降也不可能，如果下降，对国民经济也会产生一定的影响。

　　河西一家开发商表示，开发商对一房一价需要做一些调整。暂时性的影响是，开发商更大利润的空间被压制，销售手段没法实施，成熟的市场环境下很普通的方式在现实中行不通，有可能会引起开发商的集体反应也说不定。另外，限制房价在某种程度上激发了购买需求，这就扭曲了供求关系。会不会引起未来二手房的又一次阵痛呢？现在买的房子，进入二手房市场，它就有了相应的盈利空间。

　　心态·买房者，“我还要再等一等”

　　市民吴先生最近为买房的事烦恼不已。据了解，吴先生本来想在成贤街一带购置一套面积约为65平方米的二手房，在各家二手房中介咨询过得知，房龄较老的价格也要在万元以上。这与他的心理接受价位还有段距离。

　　最近，有关下月开征两项税收的传闻越来越真实，二手房的报价也随之疯涨，吴先生思量再三，决定持观望态度，静观其变。

　　“如果下个月开始征收个税和增值税，可能造成二手房市场房源的萎缩，价格说不定会作出些相应的下调，到时再看看吧。”吴先生说。

　　二手房市场的税收传言，也让买房人和卖房人吊着一块石头。

　　王小军表示，税费是否征收虽然还没有确切的说法，但已经引起了市场上的一些反应。有客户担心转嫁，担心房价涨；有的选择最近抄底买房，希望淘到便宜的；还有人相信政策这次能管住房价，等等再说；另外就是有合适的抓紧时间买。目前来说，担心房价上涨而抓紧时间买的客户占了多数。

　　“每次政策来临时都有这样的抄底客出现，如去年个税出台前，就非常多。”王小军表示。政策来临时，有卖家感觉是利空，总是挺不住而担心，就急于低价抛房。抄底就是等政策来临时，希望看到卖家急于出手，价格低的买进。

　　心态·卖房者，担心损失不敢捂房

　　记者昨天下午在大光路的二手房交易市场看到，房主刘先生正在与中介机构办理卖房手续。

　　据刘先生介绍，他现在手头上有一套位于御道街的房源。房龄10年，面积约60平方米左右，是简装房，南北朝向，开出的总价在48.6万元。

　　但是最近有关征收两项税收的风声越来越紧，他本来还想将自家的房源在网上挂几天，期望价格能再有所上涨，现在行情吃紧，害怕到下月新政突然实行，届时影响到房源的出售，损失肯定会很惨重。目前唯一的办法就是将多余的税款转嫁到买房人身上，以减少损失。

　　“想卖房的人肯定会算账的。”中原地产交易中心经理王巍巍表示，本次二手房加税如果是强征6%土地增值税，那连同5.6%营业税、1%的个税、4%的契税，主城、河西、仙林任何一套二手房，只要单价超过8690元/平方米，那交易一次总税赋就达到总房价的16.6%。

　　如果一套房原来是9000元/平方米、60平方米总价54万，那6月1日后，房主就得卖54万+54万×6%=57.24万才能和原来获利一样多，房价又高了3.24万。如果严格征收20%的个人所得税，则这套54万的房子如果原价是7000元/平方米，原来个税可能只要54万×1%=5400元，6月1日后个税可能变成（9000-7000）×60×20%=2.4万，房价得涨2.4万-0.54万=1.86万。

　　王巍巍表示，个税的征收在短期内会使二手房交易进入僵局，产生观望。也有部分房主急于出手的，会相应降低房价。长期来看，买方市场的需求量会慢慢向商品房转移，也有部分房主会转售为租，还有可能导致转嫁而使得二手房市场继续高位运行。因为如果不急于出手，房主是不会降价卖房的。

　　市民王小姐2003年买的一套40万的房子，现在能够以60万的价格卖出，如果20万当中扣除各种税费大概5万元，剩下15万元要交20%的个税是3万元。王小姐表示，如果自己真要出20%的个税，房子就用来出租，是不会卖的。

　　记者昨天在华侨路房产交易中心看到，办证大厅又开始热闹起来。记者询问了几位前来交易的市民，多数表示不知情，但也有一位房主告诉记者，他的房子3月份已经卖了，本来约好今年9月正好满5年再过户，可以不交5.6%营业税，结果现在听说可能有更“贵”的土地增值税，思来想去还是早点过户好。与此同时，南京房地产信息网二手房论坛上也出现了“好房降价”的帖子，房主报价开始变得“理性”了。

　　三方博弈谁会胜？

　　一房一价会在短期内形成多方博弈，政府、开发商和买房人。开发商有积极执行，有消极执行，有可能会放慢开发，销售放缓等。

　　这就又引出一个供求关系扭曲的问题。

　　戴波表示，去年下半年，南京楼市热销导致今年上半年房源减少，造成了市场房源的短缺，这也是房价上涨的一个因素。所以，要保证一定的供应量，而在现在市场好的情况下，开发商必须加大供应量。但对于有投资心理的开发商来说，会囤积一定的房源。

　　也有开发商表示，对目前的政策形势还有所保留，房价是市场行为，政府人为干涉，可能会出现短暂的效果，但未来是否会发生突发性的爆炸力量是谁也说不定的。

　　作为主管部门来说，对市场的关注过于狭隘。“一房一价”对价格市场做限制，似乎没什么道理，消费者有自己的判断能力。“政府提前预计了市场的未来，长期不是一件好事，政府应解决中低价商品房和中低收入人群的问题。”有开发商表示。

　　他认为，“一房一价”会涉及二手房市场，搅乱二手房价格的现状。另外，如果开发商利益得不到保障，就会选择退出，从而导致市场供应短缺。而开发商现在更多的是去执行，他们也有可能会选择先不卖，但也有开发商是等不及的，他们会因为资金链的原因，想办法尽快将房源卖出去。政府认为干涉市场规律，开发商强制执行会引发负作用，而这对购房者又是有意义的，他们会更放心点。

　　“房地产发展的关系复杂，牵扯的因素广，以前一直是单一的政策出台，未必达到预期的目的。房价乱一天两个价，就出台一房一价的政策，同样的是单一政策。这只是调控过程中，平衡各方利益的一个因素。”南京大学葛扬教授表示。

　　热销的地区，价位高，需求旺盛，性价比也好。从目前来看，河西已经到了一个高位，在现有条件下房价想继续上涨是比较困难的，但房价总体下滑是不可能的。

　　市场·商品房，新房销量局部火爆

　　南京楼市越来越让人看不懂。去年宏观调控时，楼市状态低迷。今年，房管部门、物价部门频出新招，似乎管不住楼市的疯狂。强征个税和土地增值税的传言，又为楼市注入一针强心剂。据南京网上房地产显示，上周南京商品住宅共认购3878套，成交2538套，日平均认购量较前一周整整增长了100套。但业内分析人士认为，处在旺季的市场如此表现实属正常。

　　单日认购都在千套以上

　　从上周二开始，楼市每日的认购量达1000套以上。有新房源推出的万科光明城市、亚东国际公寓、明发滨江新城三期、旭日上城等楼盘动辄以日销售百余套的姿态现身单日排行榜。楼市单日认购与成交的总和也一直在千套左右的高位徘徊。

　　数据显示，上周江宁共认购1750套，成交619套，成为板块之冠，均价为4901元/平方米。江北认购1107套，成交987套，排第二，其中浦口均价3745元/平方米，六合均价2692元/平方米。河西认购513套，成交366套，排在第三位。此外，城北、城中、城南等均有较高成交，认购量纷纷突破200套。有业内人士谈道，现在几乎有房子推出的楼盘都会受到疯抢。

　　河西奥体房价终破万

　　从4月份开始，江宁“破六”，江北“破四”的现象就偶有发生。在上周的成交均价中，河西均价整体达到8891元/平方米，较5月初（5月1日—14日）的均价8179元/平方米又涨了700元/平方米。在河西上周热销楼盘中，排在前列的万科光明城市、西堤国际、龙江国际社区等楼盘销售均价平均在8500元/平方米左右，中海塞纳丽舍、朗诗国际街区等楼盘均价则达到1万元/平方米以上。

　　“既然南京市物价局已经出台“核价新政”，力控房价，为何交易量仍在不断上升，房价仍不断上涨？”在提出疑问的同时，有业内感叹道：亲身经历过2005年、2006年两次新政，和两年来房价的走势，购房者已明显对宏观调控产生疲劳，甚至开始失望。

　　市场·迹象，股市有资金流向楼市

　　商报记者 陈逢春 报道

　　如果炒股赚钱了，你最想干什么？

　　购物、买车、旅游……不同的人可能给出不同的答案。不过商报记者从南京多家银行了解到，进入5月份，房贷按揭业务突然猛增，不少银行的房贷增幅都达到了近30%。银行界人士透露，房贷增幅绝大部分是来之炒股赚钱的人，因为相比炒股，投资房产可能更让他们放心。

　　炒股赚钱去买房

　　在南京新街口金鹰国际写字楼上班的钱先生，去年12月份，将工作以来储蓄的30万元资金全部投入股市。至5月初，获利60%多，净赚20多万元。在眼下股市这个高点位上，钱先生选择了获利了结。在前段时间南京举办的一次房交会上，钱先生看中了河西的一套120平方米住房，50万元钱全部付了首付，剩下的30多万元，钱先生在银行做了20年按揭。

　　钱先生的想法成了众多炒股赚钱人的共识。商报记者昨天从工、农、中、建、深发展等多家银行了解到，与4月相比，5月的住房贷款大大增加了。

　　“5月的住房贷款明显比4月增加，单就我们深圳发展银行南京分行来说，5月份房贷发放量就比4月份增加了5000多万，增幅达到了近30%。”深圳发展银行南京分行零售业务部总经理助理曹军告诉商报记者，深发展在南京房贷规模还不算大，股市赚钱去买房的现象在其他一些大银行肯定更为明显。

　　随后，商报记者从中、农、建等其他一些大银行了解到，不管是住房贷款的额度还是贷款笔数，5月份都比4月增加不少。

　　“住房贷款的增加，与市民在股市中赚钱有很大的关系。”曹军认为，股市行情一路上扬，使前期入市较早的市民获利丰厚，股市里赚了钱，总想到要消费，没房买房，小房换大房便成了部分股民的新选择。

　　股市踏空投资楼市

　　阮先生在南京某事业单位上班，是已经有7年炒股经验的老股民了。在南京光大银行个贷部正在办理贷款的他告诉商报记者：“今年3月初，上证指数上3000点后，我觉得这个高位应该调整了，便抛掉了所有股票，想等调整后再入市。谁知，股指像脱缰的野马，一路上涨，直至4000多点，这使我后悔不已。早知如此当初就不该贸然退出股市。”

　　但是，在4000多点高位上，阮先生表示：“现在怎么也不敢再进了。索性将这笔闲置了近两个月的资金买房了。前几天，我看中了城东一套住宅，付了大部分房款，30万元的缺口便向银行申请了住房贷款。”

　　南京光大银行个人信贷部相关人士透露，今年股市的强劲上涨，使风险意识较强的股民，在3000点以上时，就早早空仓，与这段行情失之交臂。在指数进入4000点高位时，备受煎熬，进也不是，不进也不是，为了预防手痒，很多人干脆把钱用于购房。这也使得这段时间住房贷款不断增加。

　　加按揭房贷也不少

　　采访中，商报记者同时了解到，5月份，南京各家银行按揭房贷增加的同时，加按揭房贷也增加不少。

　　在南京中信银行个贷部，一家合资企业工作的李先生告诉商报记者，看到别人在股市里都赚到了钱，终于抵不住诱惑，想炒股入市，但手头余钱不多，住房贷款还未还清，怎么办？在别人的指点下，李先生便想到了加按揭贷款，自己的这套房子买下后，升值至少有30%，这升出来的钱，刚好有理由去银行办个加按揭，于是前几天，他便向中信银行南京分行申请了10万元住房信贷，并将这10万元资金投入股市。

　　“5月份，加按揭房贷比4月份增长了20%以上。”中信银行南京分行个人信贷部相关人士透露，这些资金有相当一部分可能就直接进入了股市。

　　相关业内人士表示，股市行情牛气冲天，资本市场极其活跃，消费信贷资金直接入市或者以替换方式入市（自有剩余资金进入股市，同时以贷款方式消费）的情况目前非常普遍。

　　但有关专家在接受江苏商报采访时，却对这种现象的出现表示了担忧。他们认为，持续放大的资金流动性带动了中国资产价格的重估和暴涨，如果股市资金出现向外流出的迹象，控制不好将会出现大的威胁：从前段时间肉价上涨可以看出，消费品价格已经受到了波及。如果消费品价格过快上涨，将会造成新一轮通胀。

　　市场·二手房，二手房有点“不行了”

　　对于二手房加税传闻，房产中介叫苦不迭，因为近期南京的二手房市场已经有些“不行了”。

　　据我爱我家、中广置业反映，他们的成交量大约下降了10%，而且是“一个月不如一个月”。一些小中介的成交量甚至下降了超过30%。

　　与此同时，一些中介近期的挂牌量比前段时间有较明显增加。

　　青衣墨子的数据显示，5月下旬比上、中旬多了9%左右的挂牌量。部分房主告诉他们挂牌价格有一定的“让利”空间，没有前段时间那么坚挺了。青衣墨子相关负责人指出，按以往经验，税费可能会被转嫁，但转嫁是否成功，应该需要2～3个月的时间来验证。毕竟现在房价已处于较高位，需求的购买力并没有明显提高，这可能在某种程度上对转嫁产生与以往不同的考验。

　　“也就是说，如果税费转嫁的话，必然会影响成交。同时，还可能会影响部分客源转向一手房市场。”该负责人表示，最近一手房市场中的江宁和江北热销说明了这一点。

　　南京青衣墨子有限公司总经理王小军表示：“我希望政策应该更细致地考虑实际情况，应该充分调查市场情况，考虑区分什么是真正自住购买，什么是炒房，而且出台后不要产生转嫁。控制住房价的过快上涨，让买房人能有足够的能力买到合适的房子。”

　　我爱我家市场研究中心表示，目前南京二手房市场仍是“卖方市场”，卖方完全可以将二手房交易环节中的税费转嫁给买方。

　　我爱我家有关人士指出，目前由于主城区内高居的一手房价，使得那些财力不足且必须通过二手房市场来解决居住问题的购房者，被迫接受卖房者的这种税收成本转嫁。而一些无力承受高房价高税负的购房者，目标转移到房价相对便宜交易税费少的郊区一手房市场。而郊区一手房市场由于需求增加，又将推动房价的上升——恶性循环可能会这样形成。

　　因此二手房交易环节加税不但不能有效地抑制房价过快上涨，反而会加快促进二手房价格的不断攀升，最终呈现出南京二手房市场价格不降反升态势。同时一手房市场的需求增加又会导致开发商对土地需求的增加。从而与政府“抑制高房价，控制建设用地总量,确保耕地保有量不减少，保持房地产行业健康发展的政策初衷相背离。

　　与此同时，税收政策的实施，导致当前二手房市场持币观望的气氛浓厚，二手房交易骤冷。而二手房房源的减少，以及房价的持续上涨，也将会使大部分收入不高的普通老百姓购房陷入“贵的买不起，便宜的买不到”的境地。不仅使普通老百姓“买房居家”更难，也不利于房地产市场的健康发展。

　　(编辑 佳月)