宝山成熟地铁房之1号线价格洼地抬高可期

　　主持人：

　　完全地产记者

　　本期嘉宾

　　和欣国际花园舒俊斌中房指数华东研究院副院长陈晟天天房展网分析师薛建雄海德花园销售负责人柴玲玲威格斯物业顾问（上海）有限公司联席董事黄志峰

　　助推房价

　　主持人：在现有房价基础上，地铁1号线北延伸段宝山地区房价后期走势如何？尤其对于西城区而言，涨幅是否会更为明显？

　　房价趋于平稳

　　中房指数陈晟

　　整个地区的房价走势趋于平稳，整体成交量情况也不错。

近期从地区项目直接得到的反馈信息，销售的情况都较为不错。

　　房价将破万元

　　威格斯黄志峰

　　从现在宝山地区平均7000元/平方米左右的房价来看，与其他地域地铁房有着明显的差距，而随着轨道住宅受关注的程度日益加大，其价格走势只升不降不难判断，而2007年底开通的西城延伸段将带动宝山的房价再一次的提升，因此宝山地铁房整体趋势将向这10000元/平方米的大关迈进，期限将在1－1.5年之内。

　　价格稳步上扬

　　宝山地铁1号线延伸段地区后市房价将出现稳步上扬的局面。从今年上半年以来，整个地区的房价已经出现了上扬，同时从历来的经验看，轨道交通通车后的一段时间内都会出现价格上涨，如轨道交通5号线周边地区。

　　可能对全市房价起牵制作用

　　天天房展网薛建雄

　　目前，宝山地区大量的在售楼盘，对缓解市区因新房紧缺而涨价的势头起到了很大的抑制作用。但是市区的这种涨价趋势已经蔓延到庙行和上大地区，照目前楼市70万平方米以上的高成交量发展下去，西城、顾村也很有可能跟上涨价之风。

　　但是，和新兴的莘庄南广场房价难于超越老居住区梅陇、南站一样，西城、顾村虽然有新兴块的开发优势，也很难超越通河庙行，更不用谈闸北的彭浦、大宁。1号线前面的这么多成熟居住区，将对宝山延伸段的房价形成长期压制作用。反过来，宝山延伸段的低房价，也使得闸北的房价难于上台阶。两者的反作用力，使得整个北部楼市的房价会较全市低迷，从而对全市的房价形成牵制作用。

　　谁能脱颖

　　主持人：地铁1号线宝山地区众多楼盘竞争较为激烈，开发商需要注意些什么因素才能使得自己的楼盘从中脱颖而出？

　　价格涨幅10％以上

　　和欣国际花园舒俊斌

　　地铁1号线延伸段地区目前的房价尚且较低，后期价格还有一个上涨空间。

　　以和欣国际花园所在的共富地区为例，今年价格上涨幅度将在10％以上。

　　价格仍是最大杀手锏

　　天天房展网薛建雄

　　价格作为市场杀手，无疑是最为有效的，共富新家园以4800元/平方米的价格重新推盘，马上获得购房者认可。另外，前面提到的经济型别墅近期内是宝山吸引市区购房者最主要的产品。而这一点也反映出了人们到近郊居住，主要是为了获得更为优良的居住环境，生态型住宅也是未来的发展趋势。所以这些地区的开发商配合市政绿地规划，开发更适宜居住的生态住宅会是吸引购房者的最大优势。

　　海尚明城作为西城区新上市的楼盘，并没有地理优势，能在地区众多的在售楼盘中脱疑而出，靠的就是其在生态建设方面有所作为。但这些尚还不够，很多楼盘在生态住宅方面还有很大的潜力可挖。宝山作为新兴居住区，生地较多多，有这样的条件。

　　成长型市场需注意规划与配套

　　中指研究院陈晟

　　目前市场可以大致分为三种：成熟市场、潜力市场与成长型市场。宝山地铁1号线延伸段地区就是典型的成长型市场，地区规划与生活配套到位是最需要解决的问题。

　　开发商与购房者需有协调

　　威格斯黄志峰

　　纵观宝山目前诸多楼盘，其总的可以概括为总价低，面积适中，环境尚可，而各种风格的建筑相继而起，增添了宝山意向购房者的选择范围，而随着目前轨道交通的发展，宝山越来越吸引购房者的目光，其火热程度不言而喻，但往往在购房火热的同时，开发商与购房者的诸多方面也需要有一定协调，例如，小区环境、物管质量、智能系统、后续回馈等，如果开发商在单纯提高销售量的同时做好后续客户维护工作与牢抓社区建设，则口而相传的效应将很大程度上帮助开发商的项目脱颖而出。

　　公建配套速度需加快

　　海德花园柴玲玲

　　作为楼盘方面关键还需要做好内功，如产品质量、小区环境等方面。地铁年内通车是一个好的切入点，但周边的配套建设还需加快，不过长远角度看，周边地区的规划是相当不错的，如绿龙公园与商务行政规划区，同时西城区将有近200万平方米的公建配套设施。

　　价格诱惑

　　主持人：目前地铁1号线宝山地区购房者的组成比例如何？造成这种情况的原因又是什么？

　　本地需求为主

　　中指研究院陈晟

　　宝山地铁1号线沿线地区主要以本地需求为主，对于市区购房者而言地区各方面可能尚未到位。由于该地区消费能力并不低，只要做好本地需求挖掘已相当不错，这样就能很好的解决销售问题。

　　低价吸引众多工薪阶层购房者

　　威格斯黄志峰

　　上海房市目前存在问题为中低价住宅少，高价住宅过多的状况，去年统计的上海预售商品住宅中每平方米3000元以下的仅占14.4%，3000至5000元的占52%，5000至7000元的占22%，7000元以上的占11.6%；市中心高价位住宅集中且密度高，部分地区房价上升过快，而每平方米3000元以下的低价住宅只有可怜的5%左右在外环线以内的市区地段；房型结构存在的问题，住宅面积越加越大，住宅总价相应提升等三大问题。因此，大部分选择在宝山等离市区较远地区的购房者则为工薪阶层为主。

　　离地铁一号线北延伸段近的地段比远的地段贵；购买二手房时间越靠后价格越高，也可以说现在诸多工薪阶层如果要选择交通和价位相对贴合的物业，选择宝山地铁房可谓上上之策，其主要原因也可视作价格与交通的双重诱因，外加升值的潜力更添加了社会普通收入者青睐的砝码。

　　购房群体在外扩

　　天天房展网薛建雄

　　这个问题或许让目前有项目的开发商来回答更为有力。从天天房展网的调查来看，目前到宝山的外地购房者非常少，主要还是闸北的动迁户和一些闸北的青年，崇明岛和宝山北部一些事业有成和小生意人是目前这些板块的主要购买力。但是最近出现了一个新情况，由于市区房价的上涨，一些普陀、虹口、杨浦的家庭也在西城等板块购买经济型别墅。这是一个信号，下一步就会是这几个区的购房者到宝山购买公寓。