北京楼市充满观望情绪 高价大户型项目有价无市

　　北京楼市充满观望情绪

　　自去年5月底国家九部委出台新政至今整整一周年——

　　■本报记者 王小霞

　　“高房价、大户型令买不起房的人将目光盯向了新政之后90平方米的小户型，这使得今年的市场观望气氛强于过去任何一年。

”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在接受记者采访时表示，这种观望直接导致楼市高价大户型项目有价无市，而小户型因为供应不足又令新政措施一时很难看到成效。

　　高价大户型有价无市

　　受新政影响，大户型今年一开春就遭遇了“有价无市”的尴尬局面。从3月开始，高档住宅销量整体狂跌，其中七成以上的楼盘销量为零套，甚至北京东部有楼盘在开盘前定价为14000元／平米，但后期实际售价却调整为12500元／平米，典型的‘明涨暗价’行为。

　　从4月以来，这样的情况不断在各个高档大户型住宅项目上出现，大户型项目几个月不“开张”让销售人员也很无奈。“我对自己的销售技巧很有信心，但就是没有人来。”某高档楼盘一名销售人员告诉记者。

　　“观望的人越多，买房的人就越少。偌大的售楼处只有零星的两、三组客户，而售楼小姐几乎是用‘缠’的方式让客户买房。”记者的一位朋友讲起自己前几天在京东管庄附近一个万元以上项目看房时的经历只用了两个字：可怕。

　　“看了沙盘，听完销售人员的讲解，我们觉得太贵想看看再说，结果售楼小姐拉住我们说：再给我两分钟。五分钟过去了，我们起身要走，售楼小姐又说：再听我说一句。结果一直纠缠了半个小时也走不了。而售楼小姐就一句话：先交订金订下来。我们表示没带钱，售楼小姐居然要我们押一个人在售楼处，另一个人去取钱。”这位朋友告诉记者，最后不得已，他们只好说要去卫生间才乘机跑了出来。

　　大户型二手房市场的情况同样不容乐观。自春节以来，北京大户型二手房挂牌量上升了许多，部分业主悄然降价以便加快出手。亚运村附近某高档复式公寓原定1万元／平米出售的业主，最终却以9700元／平米的价格与代理公司签订了出售合同。

　　从上述一、二手房销售近况来看，高价大户型楼盘的有价无市现象与价格上涨过快有着直接关系。据了解，4月前半月，北京住宅销售量仅为去年同期的60％左右，而价格却始终处于高位。在北京今年国贸春季房展会上，五环内已经难觅均价8000元以内楼盘的踪影，房价大都突破万元大关并继续呈上涨趋势。来自北京房地产交易管理网的数据显示，4月上半月，京城新开盘销售的11个项目中，售价低于8000元／平米的只有3个，且全部位于房山、昌平等远郊区域。

　　有专家指出，随着北京房价的不断飙升，原本对大户型有意向的客户担心购买后很难再有升值空间，获利前景不乐观，即使打算购大户型者，其心理预期也从增值降到了保值，且多数为自住者。另外一个重要原因是，正处于牛市的股票市场分散了楼市很大一部分资金，许多原本打算投资大户型者开始将目光转向股票，也有部分投资者转向政策略微平稳的商业项目。

　　新政效应无法全面体现

　　与高价位大户型房无人问津不同的是，今年才刚刚入市的首批小户型项目却格外火爆。近期，壹线国际二期开盘，签约165套，而其中首次置业者达到95％以上。而北苑区域的旭辉·奥都大部分都是38至50平方米零居，总价25万至35万元；90平方米双阳台两居，总价不超过70万元，开盘第一天引来1500多人排队。在百子湾的金泰先锋，甚至有人想到贿赂销售人员帮忙，“你都不用给我折扣，只要能拿到号就可以�牎�

　　“小户型遭抢购与其供应量过少有直接关系。”旭辉集团执行总裁林伟预计，今年下半年，有一批新项目会陆续通过重新审批，在下半年形成市场供应。随着小户型的增加，各类产品的竞争将开始加剧，从目前楼盘销售情况来看，地段好、性价比高的项目明显受到购房者的欢迎。

　　但国家发改委日前公布数据显示，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17．2％，比一季度提高1．1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。业界认为，这一数据表明“90／70”的硬性指标还远没有落实。

　　华远集团总裁任志强对“90／70”政策一直持反对意见，他甚至将其比喻为削足适履。任志强认为，企业经营是按照市场需求而变化，但是政府要求所有的人都穿一样的鞋，这就退化到计划经济去了，同样剥夺了人们对生活自由的选择权。

　　华高莱斯公司认为，2007年“90／70”的政策方向将得到坚持，小户型比例将大幅提高，但实现“70％”这个目标的可能性并不大。伟业顾问公司同时也指出，从目前市场看，90平方米以下户型的供应量太少，2007年新增项目受“90／70”限制的数量也将有限，因此这一政策对住宅供应结构的影响在2007年暂时无法体现。

　　然而，国家有关部门对于执行新政的决心非常坚定。建设部已要求各地严格执行国务院办公厅和建设部文件的规定，“对90／70不能有任何折扣！”除了宏观调控之外，政府目前还在设法引导消费者树立正确的消费观。

　　国家住宅与居住环境工程技术研究中心主任刘燕辉介绍说，该中心正在和日本美好住宅中心密切合作，计划将“日本技术高集成度住宅”引入中国。“从以单一面积指标衡量住宅的观念，过渡到‘精细式’住宅建设已成为发展方向。” 刘燕辉说。