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深圳房价:轻轻一跃均价14200元?

  轻轻一跃:深圳均价14200元?

  6月11日傍晚,深圳雷电交加,大雨倾盆,一场罕见的雷暴突然袭来。

  再大的雷暴也止不住房产投资客逐利的脚步。住在深圳南山的杨勇(化名)当晚一连接待了6拨客人,他们都是来看房的。

“有的是一家三口,有的更像是炒楼的,”杨勇说,“他们大部分都对房子不怎么挑剔,看了就表示要买。”

  类似杨勇这样的深圳人对这种现象早已司空见惯。“关内买不到20000以下的房子,关外甚至在位置较远的宝安西乡也开出了14000元的价格。”杨勇眼神有点迷茫。

  杨勇们的感受不假。据深圳市近期公布的一份报告显示,今年1到4月,房价一路狂奔,普通住宅、高档住宅成交均价同比上涨11%、23.2%。据新华社6月12日报道:今年以来,深圳市商品房价格逐月上涨,5月份全市商品房成交均价为每平方米14223元,比4月份上升22.86%。

  “现在面临全国范围的新一轮房价过热。”金地总裁张华纲认为,如果调控不到点子上,房价还要涨。

  深圳国土局办公室负责人接受记者采访时表示,目前暂时没有新的政策颁布。另有官方人士认为,当前房价狂飙的现象是暂时性的。

  房价猛涨的理由或许能列出好多条,但深圳老百姓感受到的只有切肤之痛。而与此同时,少数无良商人开始上下其手,暗中操纵房价。

  “政府能做的已经很少”?

  杨勇向记者表示,挂牌一个多月来他一直在调价,比当初开的价格已经涨了每平方米6000元。他还在犹豫要不要再等。“福田区2000年后建的较好的房子已经很难找到,而南山这样较新的区域也升到了20000元。”

  深圳市房地产研究中心主任王锋在最近撰写的一份研究报告中指出,按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计,2007年1~4月,新建商品住宅价格同比上涨10.5%,各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%,每月房价涨幅均居70个大中城市前列。

  此外,按本市房地产信息系统统计口径,1~5月,全市189个在售的新建商品住宅楼盘,销售均价为11905.88元/平方米,其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘,拉动全市价格上涨近1300元,对房价上涨影响较大。

  但记者就如此高的房价采访深圳地产界人士时,他们大都拒绝发表意见。

  万科总经理郁亮称,不评论市场。

  为深圳市政府提供顾问服务的机构世联地产人士也表示,太敏感,目前不便发表评论。

  “我们私下听说政府可能出台新政策,但没有收到政府给我们的咨询等类似信号。” 招商地产总经理林少斌表示。

  政府官员也是出言谨慎。深圳国土局办公室负责人称,“我们最近没有新的政策要颁布。”

  “目前还是继续贯彻政府此前颁布的各项调控政策,对新一轮的房价上升,还没有新的应对措施。”王锋表示。

  “政府能做的已经很少了,”张华纲认为,“如果调控不到根本,难以看到效果。”此前,深圳市政府颁布了10年土地供应计划,显示土地供应量到2010年要增加至12平方公里。但今年前5个月,深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌,其中1月31日两宗地还遭流拍。流拍的原因是,地块相对较偏、90平方米以下户型要求达到95%以上、标价过高,而且其中包含有15%的面积须无偿交给政府。

  尽管如此,由于深圳住宅用地供应紧张,在今年深圳市宝安区3月30日挂牌的两宗住宅用地,有金地、万科、振业、城建等多家开发商争夺,最近金地以高出底价2亿胜出,两宗地可售商品房的楼面地价分别达到6718.6元/平方米、7125.41元/平方米。而业内人士估算,其住宅成本价将突破9000元,如果加上要无偿提供给政府15%的总面积,其住宅成本价将超过万元,这一成本已与今年前4个月宝安区商品房销售均价10963元/平方米相差无几。

  “计划并没有落实。”张华纲说,“而且,政府已经拿不出这么多土地。”

  暂时现象?

  对于房价的突飞猛进,开发商们的意见是,供应缺失是最直接的也是最根本原因。

  林少斌说,“这两年来市场供应量一直都没有增加,一直都存在着供应赶不上需求的状况。加上香港置业者涌入深圳,需求增加,更是雪上加霜。”

  “深圳房价涨得过快,而他的价值其实没有涨得这么快,价值和价格已经脱节。”张华纲认为,“如果没有调控到根本的问题上,还要涨。”

  他认为,每年深圳的土地供应都在100万平方米,但是每年统计的成交量,也就是市场实际的需求量都在900万平方米,“这其余的800万平方米供应哪里来呢?”

  供求失衡,快速的价格上升,令消费者更多地把它看成一个投资载体,投资需求快速上升,“这是一个恶性循环”。张华纲说。

  而深圳房地产研究中心给出的数据也表明这个恶性循环的存在:在深圳1~5月,完成房地产开发投资149.76亿元,同比下降15.36%;商品房施工面积为2539.94万平方米,同比下降6.16%;新开工面积为345.62万平方米,同比下降18%。

  同时,1~5月,全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米,同比下降22.82%;商品房销售面积为312.32万平方米,同比减少11.72%,其中,住宅销售面积279.08万平方米,同比减少12.15%。全市新建商品住房销售规模继续减少。

  “股市的上涨,带动资产价格的上升,一些股市的盈利转移到房地产市场也是其中一个重要的原因,而资产价格的上升也会迅速带动物价上升,”长城基金管理公司某经理认为,“股价带动新一轮房价上升甚至会带动CPI进一步上升,这也会成为一个恶性循环。”

  而深圳官方认为这种现象是暂时的。他们的理由是,自去年6月国办出台“国十五条”后,深圳市对尚未开工的住房项目,均按照国家“90/70”的规定重新调整,但由于房屋建筑建设期较长,大多数已调整住房供应结构的项目仍未达到批准预售条件,尚未形成市场供应,形成了短期的“缺口”。同时,已开工建设的多数大户型住宅,在市场总体供应仍比较紧张的前提下,加快建设、集中入市,形成了大批高价位住宅,并带动了其他中小户型住宅价格的上涨,导致今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。

  暗流涌动

  房价快速上升,导致一些非正常交易出现。

  星彦地产某营销人员告诉记者,在福田某片区,出现了类似股票市场的联合坐庄的状况。某些客户联合起来,要求中介人员“只要有小户型(两房以下)就购入”,不论朝向、房屋状况,手中已经掌握了接近百套的小户型,他们对该片区的房屋已经有了一定的定价权利。

  一些新房,例如南山某小户型楼盘,也出现了尚未开盘,即撤走了销售人员,而这些新房突然大批出现在中介的手中,以更高的价格出售。

  而一些开发商,在预期楼价会更加上涨的前提下,突然停止销售后期部分,转而改变用途,租赁或者更长期地持有。

  深圳市国土局负责人表示,今年将尽快落实全市今年2.1平方公里的新供应住宅用地计划;并且对今后的所有住房项目,除继续执行 “90/70”的结构调整规定外,建议对当前房价较高、涨幅较大的区域,加快推进限定销售价格、限定套型面积的“双限”政策,开发建设满足中低收入居民住房需求的中低价位、中小套型普通商品住房;政府相关部门加快落实市政府确定的年度开工建设保障性住房2.5万套、建成6000套的目标。

  (本报记者丘慧慧对本文亦有贡献)

(责任编辑:刘旭)
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