经适房中低价房申购门槛(图)

　　扬子晚报网消息

　　昨日，南京市政府举行新闻发布会，宣布调整该市经济适用房、中低价商品房的有关申购条件：申购经适房的被拆迁家庭补偿款上限由10万元调整至15万元，而申购中低价房的补偿款上限则从20万元抬高至30万元。调整之后，仅经济适用房一项，符合申购标准的家庭由原先全市拆迁总户数的三分之一扩大到一半，按照2006年审批的拆迁户测算，将扩大1460户被拆迁家庭可以进入经适房申购。据介绍，此次调整针对南京全市范围内的国有土地拆迁居民（不含县），申购条件的调整自发布之日起施行，发布之前建设项目已领取拆迁许可证的，被拆迁户仍按原有政策规定进行申购。

　　经济适用房

　　一半拆迁户可买经适房

　　调整内容

　　补偿上限10万元升至15万元

　　根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府227号令）、《南京市经济适用住房管理实施细则》等有关规定，从昨日起，将该市城市房屋被拆迁家庭申购经济适用房的条件在取得的货币补偿金额标准上限由10万元以下，调整到15万元以下（含15万元）。此外，申购经适房的其他条件没有变化，包括取得拆迁补偿款尚未提现或购房的；具有南京市常住户口；拆迁范围内同一户籍家庭成员，人均年收入在上年度全市年平均收入标准以下；在拆迁范围以外无其他住房。

　　政策解读

　　申购家庭增加1460户

　　南京市房产管理局副局长闵一峰介绍说，南京市颁布的拆迁法规中规定，被拆迁户的货币补偿款最低金额已经调高至7.2万元，也就是说，过去只有补偿款在7.2万元至10万元的拆迁户才可以申购经济适用房，而政策调整后，将这一范围扩大到15万元以内，符合申购条件的拆迁户将更多。

　　据统计，调整之前，南京市拆迁补偿款在10万元以内的拆迁户约占已搬迁居民的36%，10万元至15万元的拆迁户约占拆迁总户数的11.4%，这样一来，今后符合申购经济适用房条件的拆迁户将扩大至47.4%，接近一半的拆迁家庭可以购买到经济适用房。若按照去年南京市审批的拆迁户测算，将扩大1460户被拆迁家庭申购经适房，将有助于解决拆迁居民的购房困难。

　　建设情况

　　今年新建150万平米经适房

　　截止到去年，南京市江南八区（玄武、鼓楼、秦淮、下关、建邺、雨花台、栖霞、白下）总共规划经济适用房项目29个，建筑面积926万平方米，可建住宅11.5万套。去年已经竣工了469万平方米、5.2万套，安置了52354户家庭。其中，安置征地拆迁农民36753套，占总数的七成，此外约有两成安置了城市被拆迁居民，还有一成经济适用房用来安置低收入的住房困难家庭。

　　根据《南京住房建设规划（2006-2010）》的建设目标，全市江南八区经济适用房新开工的面积由去年的120万平方米增至200万平方米，竣工面积由去年120万平方米增至150万平方米。今年计划在江南八区建设经适房150万平方米，开工的经适房项目主要包括南湾营二、三期、莲花村等14个，而竣工的楼盘则包括兴贤家园二期、南湾营二、三期、夹岗村等13个项目。南京市房产管理局表示，今年3月至5月，该局联手南京市城调队进行了《城市居民住房状况调查》，目前数据已经产生，正在进行具体分析。该市将依据调查结果，制订南京市住房保障规划和实施计划，进一步扩大住房保障面。同时将超前谋划，落实储备用地，目前已在七个城区选定了21幅地块，用地面积合计4000亩。

　　房价

　　最高2781元/平米

　　在价格方面，根据去年房管部门出台的指导价相关规定，南京市经济适用房指导价为每平方米2500元至2700元，同时，经适房的销售价格还可上下浮动，上浮幅度不超过3％，下浮幅度不限。据此规定，南京经适房的实际售价可能低于2500元，如果上浮，最高可达每平方米2781元。

　　出售政策

　　满5年后如何卖

　　记者从南京市房管部门了解到，该市经济适用房年满五年后如何出售的细则至今仍未出台，今年内即将满五年的景明佳园、兴卫村两处经适房项目在出售时到底按照什么政策“前途未卜”。相关人士介绍说，由于政策细则涉及到交易程序、操作方案以及税费标准等方面，目前仍没有定论。不过专家告诉记者，细则有可能采取“回购制”，也就是由政府按出售价格从居民手中取得房屋的产权，然后再出售给其他需要经适房的市民，实现循环利用。目前北京市已经出台规定，经适房上市只能由政府“回购”，不过，这一规定尚处于征求意见阶段。记者了解到，尽管南京市还没有出台相关细则，不过许多并不需要经济适用房或是打算以此生财的住户却通过各种手段，将名下的房产转售给他人，如景明佳园等一批经济适用房在当初摇号选房时便有不少“替身”。还有的经适房房主私下出售，并约定满五年后再办理过户。专家表示，南京市经适房的上市方案应该尽快出台，以免引发市场恐慌。

　　中低价商品房

　　让更多人“够”得着中低价房

　　调整内容

　　补偿上限20万元升至30万元

　　实施已有四个年头的申购标准将有所放宽，根据《南京市中低价商品房申购办法》的有关规定，将“拆迁补偿款在10万元（不含本数）至20万元（含本数）之间”调整为“拆迁补偿款在30万元（含本数）以下”，其他申购条件维持不变。

　　政策解读

　　受惠家庭每年增300-400户

　　目前南京市申购中低价房须同时要满足下列五个条件：⑴2003年1月1日后批准拆迁，属于江南八区范围，获得住宅补偿款尚未提现、购房的；⑵补偿款金额在10万元（不含本数）至20万元（含本数）之间；⑶本市常住人口；⑷拆迁范围内统一户籍家庭成员，人均年收入在上一年度全市平均收入标准以下；⑸除拆迁范围以外，在南京市无其他住房。随着房价以及拆迁补偿款的增长，中低价房申购标准中的第二条“卡”住了不少买房人。此次调整将上限20万元提高至30万元，将扩大符合条件的家庭户数。据统计，此次调整后，可以申购中低价房的家庭将每年新增300-400户。

　　建设情况

　　配建为主，集中为辅

　　据统计，自2003年至今，南京市已交付中低价房44万平方米，5000户家庭申购入住。南京市建委介绍说，今年将在建设35万平方米的基础上，争取再建15万平方米中低价房，目前已经相中了10-20幅100-150公顷的地块。在建设模式上，下关区的耐特地块是实施“配建”的首个试点小区。该地块位于下关区幕府西路北侧，东侧是另一个已经建成的中低价商品房项目——幕府佳园。有关负责人介绍，这个地块预计住宅开发规模为20万平方米左右，其中有2万平方米的住宅为中低价商品房，配建比例为10％，预计价格在每平方米3600元至3800元之间。市建委权威人士表示，今年该市的中低价房建设将采取“配建为主，集中为辅”的模式，在建设配建小区时，对开发商将有三重限制：首先，项目建设时必须优先开工建设中低价商品房；其次必须优先按照指定对象进行中低价商品房销售，才能销售商品房；第三，中低价商品房竣工不得滞后于普通商品房竣工。

　　房价

　　一房一价明码标示

　　目前南京市的中低价房是按照限定价格供应给城市被拆迁困难家庭的，最初从2003年开始建设时，江南八区范围内中低价房的供应价格为每平方米2600元至3200元。至2006年初，由于房价上涨较快，有关部门对限定价格做出了调整：绕城公路以外区域的中低价房售价为每平方米3500元至4000元；绕城公路以内的中低价房价格按照同区域、相邻地段普通商品房平均销售价格的80%来计算。物价部门还规定，中低价房的销售均价不得超过基准价格，楼层、朝向差价按整幢或单元加减代数和趋于零计算，并实行“一房一价”的明码标价。在房型方面，目前南京市中低价房的套型面积全部在90平方米以下，以75平方米左右的套型为主。

　　出售政策

　　拿到“两证”就能卖

　　据了解，中低价房必须销售给经过审核、持有购买通知书的申购家庭，对于申请办理共有产权的申购户，共有产权人应为申购人在同一拆迁户籍内的直系亲属且拥有的共有产权份额不能超过50%。转让环节上，中低价房并没有经适房严格，只要房主取得了产权证与土地证后，即可上市交易。

　　廉租房

　　南京40户特定家庭明公开选房

　　昨天，南京市房管局组织了40户符合条件的特定家庭赴百水芊城和银龙花园看廉租房，明天上午，将为这些家庭举行公开选房。据房产部门统计，截止到去年年底，南京全市已经储备了1000套廉租房提供给需要实物配租的居民，这些房源主要分布在南京各大经济适用房小区里，包括兴贤家园、城南的景明佳园、城东马群的百水芊城、城东南杨庄的银龙花园等地，凡是符合条件的市民申请后，将就近安排入住。

　　南京“保障房”占二成

　　超过国家标准一倍

　　经适房和中低价房这两种保障性住房与全南京市的商品房相比，前者比例有多大？据统计，今年南京计划江南八区建设经适房150万平方米，建设中低价房总量力争达到50万平方米，而商品房开发计划在1000万平方米，经适房和中低价房面积总和占商品房面积的20%。按照国家的要求，保障性住房占比达到10%就可以，南京已达到20%，超过了国家要求。国家还要求普通住房和保障性住房之和占商品房比例达70%，但是对于普通住房的界定没有明确说法，南京市将认真对待研究，不完全唯比例论，根据市民的收入和住房需求状况，拆迁量大时就提高保障性住房比例。对于拆迁家庭，将采用市场评估拆迁补偿价格和基本保障两种方式满足其基本居住条件。

　　本报记者 马祚波 秦小奕

　　他山之石>>>

　　北京经适房

　　政府可回购

　　北京市建委日前出台了《北京市经济适用房管理办法(试行)》征求意见稿(简称“征求意见稿”)，对于申请购买经济适用房的家庭有了更为严格的户籍限制，必须是取得本市城镇户籍时间满5年，而在原先并没有取得户籍时间的规定；另外，对于单身家庭也没有严格的年龄限制。同时，征求意见稿中，明确了经济适用房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格结合成新确定，从而正式明确了经济适用房的回购政策，并且也明确了回购的价格模式。

　　业内人士认为，政府采取经济适用房的回购，在一定程度上可以挤出其“假性”需求者，让经济适用房真正成为中低收入家庭的住房需求。同时，在此次政策中，还明确了在该办法实施前已售出的经济适用房再上市交易仍然按照原有规定执行，这就意味着对于现有的存量经济适用房来说，在未来市场将变得更加稀缺，在当前价格持续上涨的情况下，从某种程度上也会让部分业主增强惜售的心理。同时，业内人士还建议，尽管“征求意见稿”中对于购买资格及转让进行了更加严格的限定，但是，一些具体的问题还需细化。比如在征求意见稿中，对申请家庭的原住房，由户籍所在区住保办按市场评估价格回购，那么对于回购带来的问题尚需谨慎并要完善。杨娟整理