地下车库部分车位买卖无法律依据未必受保护

　　广州楼盘抢在《物权法》实施前抛售车位；律师指出：地下车库暂不具备“房屋所有权”；车位买卖“末班车”未必有保障

　　本报今天消息记者李春暐报道：《物权法》10月1日起实施，眼下广州一些小区纷纷抢搭“末班车”，掀起一股“瓜分”车位的热潮。

但有关专家接受本报采访指出，目前地下停车场部分的交易，虽然也能办理房屋所有权证明，但没有法律依据，未必受法律保护。

　　“外来客”狂买1万平方车位

　　“《物权法》实施后，发展商卖车位将有限制，必然在之前速战速决！”最近三个月，广州五羊新城的业主联谊会筹委会接到关于车位纠纷的援助申请直线上升。不少业主发现，小区贴出“车位全售”的大幅标语。更夸张的是，短短一两天，小区的车位就全部卖光，而之前并未公告。

　　某小区最近开了一次业主大会，一名“新来的”非小区住户，以地下车库业主的身份投票，而他的投票面积为11000平方米，相当于过百个车位，震惊了整个小区。而近期，天河中怡城市花园两名“神秘”业主，一下子揽下了80个地下车位！

　　地下车位“末班车”不可靠？

　　虽然不少车位买家拿到了产权证明，但市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞提醒，目前法律上暂未认可地下停车场具备“房屋所有权”，相关交易未必得到法律保护。

　　许奋飞说，在现在的法律法规中，地下车库的建筑面积一般是不计算建筑容积率的。即该车库并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用面积完全由地上建筑物分摊，地下建筑物变成了不分摊土地使用权面积部分，不具有土地使用权。

　　许奋飞指出，由于土地使用权和房屋所有权是不可分离的。没有土地使用权的地下车库，自然也无房屋所有权。为免法律纠纷，政府主管部门在《物权法》实施前，应慎重处理给地下车位发放“房屋所有权”证的交易。

　　地下车位交易10月才有保障

　　发展商为了规避《物权法》而抢在10月之前狂卖车位，但事实是，可能要到《物权法》实施后，地下车位的交易才有法律保障。

　　许奋飞说，《物权法》是国内第一部明确“地下空间可以通过合同形式进行交易，确定归属”的法律。《物权法》74条明确：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。该条文为此类交易提供法律依据。但10月份实施之前，地下建筑物由于没有土地所有权，因此，给这些空间发放“房屋所有权”证的交易，从来就没有法律保证。

　　地面车位买卖将有一定限制

　　相较而言，地上车位只要发展商能提供规划证明，有“房屋所有权”证，就可进行交易，业主很难干涉。但在10月1日《物权法》实施后，情况也将有所改变。许奋飞说，第74条中“车位、车库应该优先满足业主”可被看作是交易的前提原则。发展商发售车位时，必须先以同等价格优先照顾小区内住户购买。如果卖给小区以外的住户，就必须向有关部门证明，“已经有效告知业主，并已优先照顾”，这无疑要烦琐得多。

　　（晓航／编制）

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