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群租第一案二房东告物业被驳 专家建议本市立法规范群租

  二房东付女士把一套3室1厅的房子分割成10个小间出租,当她把十张席梦思床拉进小区时,被物业以违反业主公约的名义拦下……

  沪上群租第一案——“上海绿城事件”在沸沸扬扬了一年之后,昨天暂时画上一个休止符。

浦东新区法院驳回了付女士的起诉,付女士当庭表示上诉。

  宣判后,本市法律专家建议立法规范群租,并赋予物业适当的管理职能。

  本版撰文记者陈轶珺

  庭审直击

  去年6月28日下午3点,一辆载着10张席梦思床的卡车停靠在上海绿城小区北门入口。60单元的“二房东”付女士把3室1厅分割成10个房间做转租生意。

  当她和另一位帮手准备将这10张床搬进小区时,被物业人员拦了下来。“我没破坏房屋结构。至于隔几间房、租给几个人,物业没权管我。”

  一个星期后,付女士走进浦东新区法院,以物业限制她及其房客进出,侵犯了他们的人身权,要求物业赔偿房租损失2400元。

  在去年8月22日首次庭审后,昨天下午终于再次进行庭审。在法庭上,原被告双方据理力争,最终争议的焦点集中在两点上:

  物业是否有权制止房东“搬床”?

  原告:我租下了房屋,往自己的家中搬床,没有违反任何法律和地方法规。

  被告:不能将搬床行为作为一个孤立的、独立的行为来看待,搬床是其群租行为的一个组成部分;被告阻止的,也绝不是搬床行为,而是群租行为。

  物业是否有权制止群租行为?

  原告:业主和我签订租赁协议,同意我对房屋进行装修和分割转租。我转租给多少人,物业无权干涉。

  被告:被告是基于杨先生的要求和授权而制止原告的违约行为。虽然租赁协议中同意原告对房屋进行装修和分割转租。但强调了同一间居住房屋,不得分割。

  在1个多小时的庭审后,法官当庭宣判:因原告付女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况,故被告物业有权采取措施予以制止。

  而出租人对此也予以认可,该行使权利的方式并无不当,不应承担侵权责任。因此法院驳回付小姐的诉讼请求。

  专家说法

  物业可适当承担管理职能

  本案判决后,作为一个标本案例必然对群租现象产生重要的影响。因此法院对于此案,也是慎之又慎。在去年8月22日首次庭审后,多次排定开庭日期,多次又改期。对于愈演愈烈的群租现象,谁来管理,又如何管理?记者在庭审后采访了包括本案承办法官在内的不少法律界人士。

  本案承办法官建议说,前期物业管理合同和临时公约条款对“分割出租”要进一步完善,如果成立了业主委员会,业委会和物业公司签订物业管理合同的话,也要完善有关条款。政府部门要提供相关的规范文本,完善有关条款。

  另外,鉴于群租案件时有发生,法官还建议,让物业承担部分社会职能,他们的管理在某种程度上是有效的,但是必须要把握一个度,毕竟物业在限制群租行为过程中,对他人财产权利进行限制,如果出现越权现象,也要承担相应责任。

  希望本市立法规范群租

  “该案的判决可说是一个风向标,不管是在司法实践中,还是在物业的日常管理中。”在获悉此案后,正式向上海市人大代表会常务委员会提出立法建议的律师杜跃平告诉记者:“目前不少小区的群租事件愈演愈烈,但真正闹上法庭的却很少,很多物业除了劝阻外,很少有其他作为。

  此案的判决,是给物业指了一条维权之路。建议修改上海市相关地方法规、《上海市房屋租赁条例》,在该条例的第五章“转租”和第六章“租赁关系的变更和终止”这两个章节之间,新设“群租”章节。或由上海市人大立法创设《上海市房屋租赁群租条例》,给物业一点执法权,以此来规范群租现象。

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