小家碧玉我最爱(图)

　　楼市未来趋势将是大户型逐步减少，中小户型逐步增多，未来几年市场将逐步成为90平方米、70％以内的供应结构占主流。陈飞 摄

　　七月流火。继别墅、大户型等“大家闺秀”型产品悉数登台之后，小户型这种“小家碧玉”型投资产品又走上投资前台。

　　一场从边缘走上主流的小户型情景大剧，正在长沙楼市徐徐拉开。

　　来自各大销售部以及网上销售的数据显示，近来市民宠爱中小户型，中心城区小户型销售全线飘红。6月上市的新青年公寓开盘数天，销售已经过半；天心华庭尚未开盘，也预定过半；中天广场小户型已全部售完；七彩丽都，仅余60多套；上城金都，基本销售完毕……

　　从总体定位来看，城市中心小户型偏向商务功能，以超小面积为主，城市郊区小户型偏向居住，以90平方米左右为主。

　　目前城市中心基本以商务为定位方向，比如中天广场、湘域中央、建鸿达现代公寓、颐美·现代城、芙蓉公馆等，吸引小型及创业型企业，而次中心区域小户型，则以居住为主，如果·爱、格蓝康都、他城、小家碧寓、上林国际等，面积以90平方米以内为主。

　　行家观点

　　复式小户型有发展潜力

　　谢栋（晨曦地产策划总监）

　　首先是面积集中段将有一些变化。原来长沙谈到小户型，多为面积在30～45平方米的绝对小户型和面积控制在80平方米左右的两房为主。而在新政的90／70大限开始发挥作用后，相对意义上的小户型面积段将慢慢集中到85～88平方米一段的两房半区域（较传统两户多出有改建空间的入户庭院或大面积露台）。另外将会因为出现大量的复式小户项目，而其计算建筑面积的部分会集中在50～70平方米一段。传统意义上的平层超小户型极有可能慢慢淡出江湖。

　　其次是户型结构将有一定变化。以往在同一层次内将户型各功能重叠设计的平层小户型，将被层次感更好，功能分区更强的复式小户型来取代。举个例子：一般小区内原来较难销的顶楼户型，在大面积的加建阁楼后，其销售压力反而小了很多。有相当多的客户看中的是阁楼上层的空间利用手段十分丰富。跳出平层，向空间要面积将是今后的又一个趋势。

　　第三点则是小户型的舒适度将有较大的提高。越来越多的小户型项目将更加注意本身产品内部品质的提升。如公寓型小户型将在楼宇智能化上进行改良，并且将在公寓内的各楼层，设定小型商业服务区取代以往的不实用空中花园，而把每一户直接设计一个入户花园。而小户型小区的变化，可能会在户型内部空间组合上进行，如多阳台、卫浴分离。

　　投资建议

　　麻雀可以小，五脏却要全

　　陈志和（正大行市场部经理）

　　“新政”过后，长沙进入真正的小户型时代，即由投资转为居住为主。中国内地房地产发展模式基本是参照香港房地产发展模式，高地价与高房价这一模式的基本特征。而实际上香港的市场上户型构成以100平方米以下为主，占到市场总供应量的80～90％。而目前长沙房地产市场价格不断上涨，不管是从节约用地的宏观角度考虑，还是市场规律来看，小户型将成为未来市场的主流。

　　随着小户型增多，大户型随着其稀缺性成为了市场紧俏产品，其言下之意似乎是小户型没有大户型好，但事实并非如此。大小户型面积是相对的，但功能没有大小之分。

　　一般我们所说小户型是相对于面积而言，但住房跟其他产品一样，消费者购买的是产品功能，而非外观或面积。目前长沙三房的面积基本都在100平方米，而像广州、深圳、香港，90平方米甚至是80平方米都可以做成三房。因此，一旦长沙市场出现90平方米以下的三房，必将成为市场“抢手货”。

　　我给一些购房者的建议是：只要住所能满足基本需求与功能，就没必要多付出价格去承受不必要的负担。长沙气候冬冷夏凉，这不同于沿海，因此，相对而言，长沙住宅需要更多的空间储藏衣物、棉被之类。因此，开发商在进行产品设计时，应特别注意这潜在的需求，购房者在进行选择的时候，也可注意这点。

　　分

　　布

　　由城市中心向城市边缘地带扩张

　　根据调查，长沙大部分的小户型楼盘多分布在都市中心核心地段，在商业成熟度较高的五一商圈，其次是东塘、侯家塘商圈、火车站商圈、伍家岭商圈。其中芙蓉区小户型数量最多。

　　近来，出现了小户型向新城区边缘地带扩张的趋势，如芙蓉南路上林国际、生活艺术城；韶山南路景江佳园；大学城阳光100国际公寓；麓谷的麓谷坐标；人民东路的左岸·右岸；万家丽路华菱新城坐标、伍家岭生活广场等小户型项目。

　　在中心城区，新青年公寓、天心华庭、七彩丽都、君临国际等项目，将目标人群锁定为追求都市中心便捷的白领一族的同时，另一些小户型项目开始围绕工作区而建，比如麓谷的标志·麓谷坐标，将目标人群锁定为麓谷的高科技人员；大学城阳光100国际公寓，则锁定为青年教师及大学生。

　　小户型一般分布在城市中心地带。目前长沙小户型项目开始移师新城区的主要原因，得益于交通道路设施的改善，而随着长沙地铁的动工与实施，相信地铁出站口区域将成为未来小户型主战场。

　　价

　　格

　　单价呈快速上升趋势

　　随着小户型价格的不断提升，品质开始成为核心竞争力。为此，占据优势地段的新一代小户型，单价也越来越高。如带厨卫精装修的新青年公寓，均价逼近6000元／平方米；天心华庭在5300～5500元／平方米；七彩丽都均价也已到5400元／平方米。目前上市的小户型根据地理位置、装修程度、配套设施不同，均价约为5000元／平方米左右。

　　在价格上涨的背后，在产品设计上，新一代小户型公寓户型设计越来越合理，产品附加价值日益增强。小户型品质、功能逐步完善，已从原来的暗卫无厨发展到暗卫、明厨、阳台、飘窗；户型分区讲究动静分离、干湿分离，如BOBO天下城、上寓大部分客厅有3．6米面宽；同时平层转向立体空间设计，如他城公寓、新青年公寓部分产品层高近6米，可自由间隔。

　　一些项目，功能也由原来90平方米的只有两房，变化为精致三房，比如远大集团的美居·荷园有90平方米的精致三房，并配以整体厨房、浴室设计。小户型居住功能已大大增强。

　　针对目前市场全线飘红情况，也有业内人士提出警示：长沙部分小户型的空置率很高，消费者注意选准地段。