“小产权”频发风险警示 购买可能“楼财两空”

　　6月28日，北京，房山区琉璃河镇。楼盘林立，塔吊下，建筑工人们在忙碌着。以前这里没太大名气，可如今不少北京人都知道这个地方，知名度的攀升缘于“小产权”房的火爆。这里集中了多家“小产权”楼盘。

　　目前，这类住宅房价只有普通商品房的三到六成，对于为高房价所苦恼的都市人来说，其吸引力是可想而知的。然而购买这样的住房，在少付出购房款的同时，购房者也面临巨大风险。

　　6月25日，北京市国土资源局局长安家盛透露，北京将在全市范围内调查所谓“乡产权、小产权”等违规土地开发建设，部分小产权房地产项目面临停工停售。

　　6月27日北京市国土资源局执法大队基层指导室主任赵玉虎告诉记者，此次全面调查将涉及2003年以来建成和在建的所有在集体土地上建设的住宅项目。该方案已经北京市政府同意，将由北京市农委和国土资源局共同牵头与多个部门联合进行，调查拟从7月中旬开始。方案要求各区县政府要采取必要措施，对违法违规建设的房地产项目确保做到停工停售，并制止滥发广告等违法行为。

　　部分楼盘停售观望

　　“小产权”房项目约占市场总量近二成

　　近两天，记者以购房者身份致电部分小产权楼盘进行咨询。延庆一个别墅项目(原乡墅2号)的销售人员告诉记者，该项目2期今年还没开始出售，但此前80多座别墅已经销售一空，均价不足3000元。很多规模较大的楼盘近期也暂停销售。

　　房山琉璃河镇的一个小产权楼盘(绿洲晶城)的销售人员则在26日告诉记者，他们目前仍在销售，今天就卖了几套。记者问她是否知道有关可能停工停售的消息，该销售人员说不可能停售，附近很多的楼盘都是小产权，还有大量的在建设。当被问到小产权房的风险时，显然，她对于这样的询问已经习以为常，流利地告诉记者该项目是为了建设新农村，没有任何问题。

　　据了解，小产权楼盘大多由村、镇开发，由于省去了大量土地成本和开发税费，价格低廉。赵玉虎介绍说，目前具体的数目政府也不完全掌握，希望通过此次调查全面摸清情况。而据一家房地产营销公司市场研究中心对北京在售的楼盘调研，目前所谓的“小产权”项目约占市场总量的18%，95%分布在远郊区县。

　　政府预警难挡低价诱惑

　　“小产权”房均价为整体房产售价的38

　　%对于购买“小产权”房的风险，提醒的声音不少。

　　今年3月，北京市建委曾明确提醒消费者慎重购买“小产权”房。6月18日，建设部新闻发言人特别提醒城市居民，不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

　　然而对于购房者来说这些提醒的警示作用似乎并不明显。一家房地产专业网站进行的有10万余次点击的调查显示，虽然有七成以上的参与者表示知道小产权和大产权的区别，但有八成以上的人表示如果价格合适，会考虑购买这类住宅。

　　据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高，达到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房价格涨幅超过10%。相比北京平均万元以上的房价，这些小产权项目以价格低廉吸引了诸多购房者。调查显示，目前在售的“小产权”项目均价为3344元／平方米，为2006年北京市房产整体销售均价的38%。

　　存在风险，但毕竟可以住，相比于飞涨的房价，这成了很多人的无奈之举。

　　“小产权”其实没产权

　　在农村集体土地上建设的房无法进行产权登记

　　“准确来说，根本没有‘小产权’房的概念，因为它就没有产权。”安家盛如是说。目前经常提及的所谓“小产权”房，主要是指农村集体土地上建设的房屋。“由于这样的住房无法进行产权登记，也就意味着无法获得法律规定的所有权。”北京中通律师事务所律师马军说。

　　今年4月底，马军去北京市通州区的一个楼盘，帮朋友咨询购房事宜。作为熟悉房地产业务的专业律师，这对马军来说是常事，但这一次经历却与以往不同，碰上了所谓的“小产权”房。马军说，首先是购房合同让我很惊讶，合同中的出卖方居然是村委会。同时，在合同规定的时间中，只有交房时间，没有产权过户时间。马军认为，对于购房者来说，这存在极大的隐患，马上建议朋友不要购买。

　　与普通商品住宅使用的国有土地不同，“小产权”房使用的是集体土地。按照我国现行法律的规定，乡镇的集体土地分两类：一类是宅基地，供农民居住；另外一类就是农用地。宅基地有权建住宅，但必须是本集体内的村民，外村村民、城镇居民都不可以用集体土地来建宅基地。

　　北京惠诚律师事务所律师袁前岭说，房屋属于不动产，不动产必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。登记的部门是国家规定的房屋土地和管理部门，而这些在集体土地上建设的住宅出售给城市居民后是不可能得到登记的。

　　购买可能“楼财两空”

　　在出租转让方面会遇到困难，被征用可能得不到补偿

　　袁前峰律师认为，购买“小产权”房面临极大风险。在法律的层面，没有办法取得所有权证书，即使拿到的乡或者村给的宅基地证书，或者说乡村再给你一个什么荣誉村民的证书，这些东西在法律上被认可的可能性不大。在出租、转让等方面所遇到的困难也可想而知。

　　中国政法大学国土资源法律研究中心主任教授李显冬教授说，没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土资源局、房管局也不会给你备案。如果有一天国家要征用土地，购买“小产权房”的消费者很可能得不到补偿。因为任何物权都必须是由法律来设定的，国家补偿只会给集体土地原来的村民。购房者如果需要卖方补偿，须去法院要求冻结当初的买房钱，然后根据法院判决获得赔偿。

　　对于购房者被价格所吸引，去购买这类存在明显风险的房屋，有学者认为，政府应更多提供经济适用房、廉租房等保障性用房才是治本之策。当然，加强监管也十分必要。

　　并非没有前车之鉴。2006年6月，北京市对房山区青龙湖镇青龙头村的144栋违法别墅进行了处理，拆除85栋，没收59栋，责令退还建设别墅区范围内非法占用的集体土地4.7亩，并对建设、施工单位及其负责人进行了罚款等。北京市公安机关和监察机关还对有关责任人进行了调查处理。

　　已经购买的小产权房怎么办？安家盛表示，对于一些形成了一定规模的项目，由于牵涉的购房市民较多，具体处理政策还要进一步研究。赵玉虎说，在完成调查工作后，将根据情况研究制定处理政策。（刘晓鹏）

　　（来源：人民日报）