外资“加速”投资中国房地产 直接进入开发领域

　　早报记者刘秀浩

　　昨天，两家外资投资机构宣布了投资中国房地产的计划。

　　美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿宣布双方达成协议，两家公司将在中国房地产市场合作。Aetos在亚洲房地产市场投资总额约为30亿美元，该公司希望在未来几年向中国投资10亿美元。

　　同一天，来自北欧的冰岛格里特利尔银行（GlitnirBankhf）正式下单，宣布与中国合作方中地海外建设有限责任公司(CGCOC)签约，共同开发辽宁省沈阳市中心黄金地段的一处住宅小区。

　　对于中国公众而言，境外投资机构对国内房地产业的投资逐渐变得习以为常，“限外令”出台的同时，更多的境外投资者争相踏入中国房地产市场。

　　直接进入开发领域

　　作为迄今为止沈阳市中心最大的住宅开发项目之一，格里特利尔银行在此次签约的住宅项目中持有20%的股份，合作方持有其余80%的股份。

　　与境外机构通常采用的后期股权介入不同，这家来自北欧的金融服务集团从土地阶段就介入了项目的运作。“我们的合作从拿地就开始了。”该行驻华首席代表朱江这样表示。

　　今年开始，境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深，度过一阵物业收购热潮之后，境外机构的注意力开始转移到开发领域。

　　今年年初至今公开宣布的众多外商投资房地产项目中，直接开发占到了相当大的比重。2月，摩根斯丹利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标；3月底，这一联合体还以9.25亿元人民币高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。

　　业内人士表示，去年7月建设部等六部委的“限外令”及9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只是限制外资投资现成物业，但在房地产开发领域，文件只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件，并没有其他限制，对外资参与房地产开发影响不大。由于中国市场吸引力巨大，外商投资者继而将目标投向直接开发。

　　大幅追加投资

　　国家统计局昨日发布的最新统计显示，1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。接近1倍的投资增速背后，是大量外资投资者更加积极的投入。

　　作为中国房地产的吃螃蟹者，尝到甜头的摩根斯丹利全球房地产业务负责人索尼·卡尔斯今年3月表示，计划今年在中国房地产市场追加30亿美元投资。

　　另一方面，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬·科伊尔表示，该公司计划未来3年内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可达8亿美元。

　　今年5月23日，商务部联合国家外汇管理局发布通知表示，所有外商房地产投资项目必须经过商务部备案，也就是说，商务部开始加大对于外商房地产开发领域的控制。

　　但是，这种紧缩信号依然没有挡住投资者的热情，紧随其后的6月4日，英国房地产公司高富诺亚太区董事总经理陆智德称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。而在此之前，高富诺只是在上海古北刚刚下了第一单。

　　接受记者采访时，朱江也同样表示，由于格里特利尔银行在北欧拥有丰富的房地产投资经验，这家投资机构将在近期设立自己针对中国的房地产投资基金。

　　辐射范围放大

　　格里特利尔银行的投资决定是北欧机构投资首次宣布进入国内房地产市场。在过去的一年多时间里，国内房地产市场正迎来更多地区的机构投资者。

　　两年之前，在国内市场活跃的地产基金屈指可数，大多数基金也只是活跃在上海、北京等一线城市。而目前，市场上正在寻找投资方向的基金数目繁多、名称复杂，几乎每天都会有新的基金公司出现在市场上，而每天也都会有数十家基金公司的业务员们同时在寻觅合适的项目。

　　在年初举行的一次全球性房地产业论坛上，来自亚洲、欧洲、中东的投资基金都表现出了对于这个市场的强烈兴趣，此间，一家进入中国已经有两年的中东基金负责人表示，观察期已经结束，将在最近把钱投进来。

　　记者采访中了解到，随着投资经验的累积，外资投资者当初漫长的尽职调查期正被不断缩短，决定投资项目的决策期从最初的动辄半年甚至1年缩短到如今的不到3个月。

　　但是，即使可以越过政策障碍，要想买到一个项目也是非常困难的。一旦项目进入回报阶段，开发商更愿意选择持有而不是卖掉。位于长宁静安交界处的大型综合性项目“万宝国际广场”已经初具规模，项目负责人施建表示，几乎从项目开始建造开始，就不断有基金公司开始提出收购建议，但是，他拒绝了所有的谈判。“在目前的市场上，房产增值速度有目共睹，自己持有显然获利会高得多。”