开发商自爆高房价之谜 房价透明再成公众呼声

　　6月25日，第17个“全国土地日”，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商的一席话搅动了舆论的关注点：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门"层层消化"掉了。”开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了

　　近年来，房价持续上涨已经成为不争的事实。新华社6月24日报道，今年5月以来，面对再次飙升的房价，江苏南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河。

　　高房价成本之谜

　　面对房价高涨，这位开发商表示：“我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。”

　　该开发商将房价高涨的矛头直指相关部门：“土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称"价格上扬"的最大原因。实际上，土地"招拍挂"没有增加房屋成本，而"暗箱操作"成为房地产商降低成本的主要渠道。”

　　人民日报《市场报》的报道称，“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。要获得这些消息，“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局14日发布的调查结果，5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；同比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。涨幅增速成为2005年11月份以来的最高值。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.3个百分点。二手住房也不甘示弱，销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点。北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10%。

　　中国房地产与住宅研究协会副会长顾云昌表示：“北京以10%左右的涨幅已持续数月位列全国前三名，房价上涨过快成为事实。”

　　按照这位开发商的说法，目前的房价降价空间非常之大。

　　在全国首位个人集资建房倡导者于凌罡看来，目前房地产利润丰厚。他表示，一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。

　　于凌罡用北京的房地产成本来说明问题，他计算到：“如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：楼面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+楼面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+楼面管理成本250元+楼面利息成本350元+楼面税费成本400元合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到5390元。”

　　于认为：“仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63%，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。”

　　房价透明再度成公众呼声

　　在巨大的利润空间以及开发商自曝“黑幕”的情况下，有网友认为，目前最需要的就是公布房价成本，使房价透明化，“作为一个普通的消费者，我所关心的是，开发商和政府部门之间的"互掐"能不能进一步推动房价成本的公开透明化”？

　　值得关注的是，在第17个“全国土地日”当日，在国土资源部与北京市政府联合举办的宣传活动中，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署在全市范围内对“乡产权”、“小产权”住宅进行调查。违规开发建设的要停工停售，非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也将受到处理。

　　“小产权”房实际上并不能办理房产，但市民们仍然乐于承担这种风险，原因就在于小产权房的低价。最低每平方米1400元，最高4000元，在商品房均价已过9000元的今天，这样的价格没法不让人心动。

　　据报道，“前几年，北京的房地产价格还没有大幅度的增长，在北京的一些郊区，证件齐全的商品房的价格也不过就两三千元，而那时小产权房屋的价格也在一千六七百元，价格差异不是很大。而商品房又受到国家政策法规的保护，所以小产权房作为一种擦边球产品，没有受到人们的广泛关注。”我爱我家(我爱我家博客我爱我家新闻)房产顾问介绍说，“现在不一样了，商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，二手房的价格与一手房相比也几乎没有什么明显的优势。所以，一部分因为房价高涨而无法释放的住房需求就流向了小产权房，小产权房以其绝对的价格优势受到人们的热情关注并不奇怪”。

　　安家盛表示，严格地说，在政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。这些“小产权”房多是打着“新农村建设”、“农民新村”的概念在农村集体建设用地或农用地上违法开发的。目前，北京市的土地国家所有的占18%，其他部分均为集体土地。从近年利用卫星动态监查的情况看，北京市违规用地的总体状况虽然有所好转，但管好集体用地任务却更重了。

　　虽然支持的声音认为：“取缔小产权房是最终的必然结果。因为，如果任其发展，危害性很大，最极端的就是耕地将急剧减少，且不说18亿的土地红线守不住，恐怕到时候10亿、8亿耕地都守不住。因为与种地相比，收益是现而易见的。”

　　但更多的人认为：“以非法之身在市场热销的小产权房无意间挑开了高房价真相”。

　　每日经济新闻发表评论称：“围绕高房价的无数调控政策与无数争议，似乎只是证明了一点，房价是无法调控的。但这是重重烟雾掩盖下的假相。小产权房价格如此之低，反证了我国的房价不是不能低。小产权房省去的费用主要是两部分，一是土地出让金，二是各种税费。事实证明，刨去这两块费用，住房价格可以压低70%左右。我们一直争论房地产商应不应该公布开发成本，小产权房已经让真相大白于天下。”

　　厦门大学不动产金融研究中心研究员章剑锋撰文称：“即便是属于市场调节的交易价格，政府也可以依据商品房基准价格、各类房屋重置价格或市场参考价进行间接调控和引导，必要时可进行限价”，他表示：“无论从与国民经济或人民生活关系是否紧密，还是从资源稀缺角度来看，作为最必要的一类生产要素，房屋是人类生产、存在、需要以及发展行为的原动力，没有人可以否认民众不需要房屋。在当前，由于房地产市场供给结构畸变一直没有得到矫正，商品房本末倒置地充任着主要供应种类的角色，保障住房又迟迟得不到健全和深化，民众别无选择只能就范，二者关系之紧密是不言而喻的”，在这种情况下，“商品房价理应被严格管制”。

　　在这样的背景下，“国六条”出台一年之后，仍然持续上涨的房价和调控的乏力，评论认为，公开房地产成本已经成为必要之举。(申欣旺)

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