四问深圳楼市 深圳房价何去何从(图)

深圳高涨的房价让普通购房者望而生畏 资料图片

　　当记者询问地产界人士，如何看待深圳目前房价时，得到的回答都是“看不懂”。深圳作为中国最特殊的城市，毗邻香港，一城两界，移民为主，游资旺盛……其高企楼价之下交织着太多错综复杂的因素。

　　然而，对焦虑的购房者来说，却有太多问题需要答案，其中四个争论极为激烈的问题，或许决定着深圳楼市何去何从。

　　深圳房价是否高得离谱？

　　“每个月七、八千元的收入，一直以为自己是白领呢，想不到还供不起一套两居室。”周小姐在一家上市公司做财务，面对关内已经涨到近15000元的房价，已经没了底气。能看上眼的房子，基本都在百万以上，即使凑足首付，每月6000元的还款压力让她举步维艰。像周小姐这样算得上优秀的年轻人，在深圳是个很大群体，但现在想要在深圳买房已成为奢望，就算父母的积蓄贴补进来也于事无补。

　　另一能证明深圳房价过高的依据，是深圳极不协调的租售比。一套价值近七十多万的房子，月租金不过2200－2500元，租售比高达300以上，也就是说，即使在不考虑资金的时间成本和支付利息的情况下，通过出租的方式，至少也要25年以上才能收回房产投资，年投资回报率不足4%，比支付给银行贷款利息还要低。

　　然而，工资收入买不起房、计算投资也不划算，似乎又不能说明楼价完全离谱，因为市场上的房子基本供不应求。有相当一部分深圳人又认为，深圳楼价只能说最近涨得太快，但支撑高楼价也有理性因素。

　　深圳市领导曾对房价上涨作出过解释，认为深圳处于发达地区，消费层次比较高，基础设施环境比较好、居住环境比较好；深圳毗邻香港，两地交通十分便利；随着深圳的产业结构和城市布局调整，特区内土地、房产难免呈现“物以稀为贵”的特征。世联地产董事长陈劲松则认为，深圳市场经济土壤所培育的企业群和企业家群，构成了城市竞争力提升的主要方面，或许，也是支撑房价高企的重要因素。

　　深港融合会导致房价接轨吗？

　　毗邻香港的地缘优势是深圳相比其他城市独具的特点。当前深港融合正以前所未有的速度推进，两地提出了共建国际化大都市的构想。西部通道开通后，从深圳蛇口到香港新机场不过40分钟的车程。未来深圳中心区之下还可能建成国内首座大型地下火车站，成为接通香港和深圳城市轨道系统的综合换乘枢纽，承载深圳、香港和广州三城市间的大量城市间高频、高端商务客流。

　　照此趋势，深圳的房价是否会向寸土寸金的香港看齐？如是，对深圳无房待购者是“灾难”，对拥有房产者则是天大利好。

　　看多者认为，交通的便利拉近了深港距离。同香港相比，深圳具有社区化的住宅环境及价格优势，会吸引港人置业。只要两地在价格上存在洼地，深圳的房价就会上涨，随着时间推移将填平价格洼地。今年在福田新口岸边上推出的新楼盘金地名津，据售楼员介绍，港人置业的比例在30%左右。港人置业深圳，带来资金的同时，也必将增加了深圳人购房等诸项生活的成本。

　　看空者则认为，深港地位不具有可比性，房价接轨无异于痴人说梦。香港的人均GDP已高达2.7万美元，而深圳的人均GDP才8600美元，巨大的收入差距不可能实现深港房子同价。况且，香港的房子具有鲜明的结构供给特点，既有半山中价格令人咋舌的豪宅，也有普通的民宅，还有政府提供的廉租房，价格体系完全不同于深圳仅有的一个商品房的主体价格，两者根本无法比较。

　　深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，深港一体化并不意味着深圳房价要向香港靠拢，一体化带来的是深圳居住理念、生活习惯向国际化靠拢，置业者在选择居所的时候更加理性。

　　是否炒家横行？

　　房价大涨之下，不和谐的行为就显得格外扎眼。不良开发商捂盘囤房、中介公司“坐庄”、代理人吃差价、房产投资等行为成了众矢之的，并被指责为房价上涨的“元凶”。深圳市也出台政策，开始对这些行为施以重拳。

　　对于媒体批评深圳房价上涨的背后是“中介联手开发商炒房”，又有深圳地产界资深人认为是“以偏概全，一叶障目”，夸大了中介的负面作用。一些房产投资客更是不愿承担骂名，高呼“国内投资渠道狭窄，股票投资风险大，我买房子做投资何错之有？”

　　无论如何，深圳购房者中确实有大量非急需自住者。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。有统计数据显示，深圳住房的转手速度很快。坊间流传的比例更为惊人，宣称深圳有高达70%的房子用于投资用途，而非居住目的。

　　深圳房地产由单纯的居住功能，越来越多的转向投资功能。投资无错，但如果违反了市场经济诚信的原则，则就要另当别论了。部分开发商和中介违规行为干扰了房地产交易的正常秩序，损害市场的良性健康发展，必须受到严惩。

　　保障性住房能平抑房价？

　　今年深圳市政府拟推6000套保障性住房，加快廉租房建设，解决低收入家庭的住房困难。根据最新的消息，年内可用于出售和租赁的6000套政策性住房目前已有3991套得到落实。而在今年深圳的政府工作报告中，提出了一共要“新增政策性住房用地60万平方米，开工、在建2.5万套经济适用房和公共租赁房”。

　　深圳开始学习邻居香港的“公屋”经验。据专家介绍，香港的公屋有70余万套，解决了30%的香港人的居住问题，对于社会稳定，满足不同阶层的人群住房需求发挥了重要的作用。而深圳的微利房供给数量少，早期的微利房还多是提供给公务员和国企员工，低收入者除了租住“城中村”，就是购买商品房。如此一来，无论富有者，还是贫困者，都要依靠商品房解决住房问题，房价焉能不涨。多数人认为，增加供给，大量推出面对低收入群体的廉价房，一定可以抑制房价。

　　但也有人认为，深圳无房者虽多，但富有企业主群体强大，全国各地涌来的投资者和投机者亦多，他们会拉动豪宅和大面积商品房的价格上涨，而深圳长期看可能是高端拉高低端，而非低端拉下高端，深圳房价要下调难度还是很大。

　　众说纷纭之中，显示出深圳楼市未来的不确定性。但归根结底，城市的发展和居民的富裕程度是支撑楼市健康发展的关键。6月末，深圳万科以“深圳城长，万科成长”为题召开了策略推介会，将企业的成长与深圳的发展紧密联系在一起。其实，楼市的发展又何尝不是如此呢？种种疑惑，相信时间会给出一个明确的答案。（记者程胜孟繁龙） (来源：中国证券报)