后调控时代的价值演变
本报评论员 王 梓 主持
房地产调控改变了谁？谁能在演变中完成蜕变？如何改善宏观调控？如何保证低收入者的住房权利？7月7日，“博鳌·21世纪房地产论坛”2007届年会上，在嘉宾北京师范大学金融研究中心主任钟伟、21世纪品牌地产执行主编袁一泓参与主持下，加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆，国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松，华远集团董事长、总裁任志强，北京科技大学教授赵晓，路劲基建董事局主席单伟豹，泰盈集团董事长杨晓辉，富力（北京）地产开发有限公司副董事长兼总经理张辉，中体奥林匹克花园管理公司董事长吴振绵，阳光100集团董事长易小迪，中凯集团董事、总裁杨益华，振业（集团）股份有限公司董事长李永明、亿城集团股份有限公司董事长鄂俊宇，瑞思资本董事长王世渝，首创职业股份有限公司助理总裁赖伟浩就以上问题进行了深入讨论。
越调控越涨价？
《21世纪》：宏观调控可以追溯到2003年6月的“121号文件”，直到后来的“国八条”、“国六条”，这些政策的出台带来了哪些影响？又出现了哪些实质性变化？
任志强：首先是土地价值的变化。每次土地拍卖都形成了土地价格的重构，特别是在土地供应量有限或者说极度有限的情况下，就会出现价格的不断攀升。
第二是人们销售预期的变化。政府和消费者都希望调控后楼价能下降，卖房的人却希望房价上涨，从而演变成为长远预期和短期调控的矛盾。
第三是对开发商的影响。调控是为了控制开发商的现金流和投资增长从而使房价下降，结果却使开发商发了财。例如一些别墅原本卖得不好，政府限制户型和面积后反而卖火了，这造成一个现象：前期已经将房屋卖光的开发商还不如房屋卖得少、有存量的开发商挣的钱多。
房屋价格的增长很大程度上源于土地价格的增长，如北京市去年地价增长了26%，房价却只增长了9.1%，；北京今年上半年投资增长了10%，一季度土地价格却上涨了9%，政府的宏观调控并没有起作用，如果调控一次涨一次价，那么开发商就要乐得合不拢嘴了。
鄂俊宇：房地产业是在调控中不断成长的，行业内每个企业的属性和发展历程不同，阶段性的调控对它们产生的后市效应也不同。有的企业由于门槛提高而退出了房地产业，有的企业却因前期有一定的优质土地储备，在资产重新估值导致房价大幅攀升的背景下获得了理想的收益。
在行业环境的约束下，选择怎样的发展战略，如何与自身的商业模式相匹配，是每个企业面临的问题。因为行业环境的变化，房地产业从以指导为主要属性转为以投资为主要属性。企业是走私募、上市还是公募的道路，企业如何健康成长，都是需要我们思考的。可以说，每次调控都给不同属性的企业带来了不同的机遇和挑战。
赵晓：任总说房价越调越涨，房子卖得慢的反而发了财，这是一个很难理解的现象。在国外，宏观调控是指调利率和汇率等参数，而在中国，宏观调控是指国六条和国八条等行政手段。这些年虽然进行了调控，但整体的经济并没有从扩张的环境转为紧缩的环境。若没有宏观调控，房价的上涨是否比现在还要快？假如答案是肯定的，就说明宏观调控起了作用。
张辉：从某种程度上说，宏观调控带来了住房品质的上升。政府一调控，大家就去抢地，地少了，地价就上升，我们的成本也随之上升。开发商就转变了思路，转到了把项目做精，加大品质力度以及产品的前期投入和配套上来。货少了，我们就要在保证利润率不变的情况下进行调整，这也是一种思路的转换。
赖伟浩：宏观调控以后，土地供应量的减少成为我们的瓶颈。土地价格的上涨势必导致开发成本、财务成本和房价的上升。由于土地供应量的限制，开发商加速了异地投资，这在一定程度上有利于房地产市场的稳定，促进了二、三线城市房地产业的发展，也丰富了房地产市场的产品。另外，房地产开发加速了老百姓购房的愿望，政策一出台，大家都在观望，半个月以后，房价不降反升，反而加速了购房者提前消费的欲望。
杨晓辉：宏观调控使中国的房地产开发商成为非常复杂的主体。第一，我们的利润有80%是靠投资土地和项目获取的，从这个意义上来讲，房地产商是金融投资者。第二，我们对项目进行日常的开发管理，从这个角度来说，我们是开发管理的服务机构。为什么要这样区分？因为两者的风险和利润是不同的。而中国的房地产行业却将两者结合在一起，从而政府的政策、老百姓的反应以及自己的行为都产生了偏差。
前段时间大家都说房地产是暴利，但我认为，房地产业作为投资机构，即使有暴利，也不应受到指责。由于开发周期长，除了IT行业外，房地产业的风险比任何行业都要大。说房地产有暴利是将它作为开发管理的服务机构来看的，服务机构是低收入低风险的行业，但这样看待房地产业，政府的政策就存在问题。作为投资商，中国的房地产企业将80%的精力花在了开发管理上，宏观调控以后，房地产行业的利润空间被大大挤压。
巴曙松：“两会”前后都有一个政策周期，之前各方面的因素导致了房价上涨，两会之后的两三个月，政策不断出台，对市场产生很大的影响。到了年终，市场受冲击比较大，政策调整就会减弱。目前，这种情况还在重演。本轮股市调控后，大家比较看好的行业还是房地产业，特别是土地储备较多的企业，本轮调控最大的受益者仍是房地产商。以前大家对调控是存在恐慌感的，这几年大家对资本市场有了一些认识，对政策的调控也开始适应。
现在中国房地产业的情况就像香港一样，土地控制得很严格。人们误以为香港是土地资源贫乏的地区，但实际上香港已开发的土地只占土地总量的20%-30%。我们跟香港的房地产市场一样，也是地价高，土地少。房地产商在宏观调控限制下成了建筑商，现在大家意识到土地增值带来了巨大的收益，就都变成了房地产商。从单一的房地产开发转向综合的房地产开发，这就是目前的新趋势。
后调控之道
《21世纪》：越调控房地产价格越上涨，是因为政府的调控力度不够么？下一步调控该如何操作？
赵晓：没有任何人否定房地产高速发展的成就，但另一方面我们也看到房地产领域的利益分配是不平衡的。宏观调控到了今天，我们终于发现，实际上调来调去首先要调整的是政府自己，就是要分清楚哪些是政府做的事情，哪些是企业做的事情。政府的责任在于建立住房保障体系，那么房地产的价格就不是很重要的问题。弄清这一点，我们才会朝着正确的方向走，才会有所收获。
《21世纪》：任总说了，项目卖得越慢越赚钱。是宏观调控的罪过么？
任志强：我说项目卖得越慢越挣钱，是说这几年本来卖不出去的房子因为调控赚得更多了，并不是说大家为了赚得更多故意降低销售速度。比如北京的运河边上有个楼盘，前段时间卖8000元/平方米，等路修通了以后就卖到了1.4万元/平方米。而且，宏观调控后不允许建别墅，就导致此前没卖出的别墅价格更高，更好卖了。相反，资源充足的中小城市，房价就不会上升得很快。我们并不希望降低卖房速度，但是办证的速度很慢，北京一个楼盘即使一天连续派四个人在网络上进行登记，最多也只能登记20多个证，所以造成了卖房慢，大家多挣了一点。
按照现行的情况，所有的房屋都有一个时间差，开盘的时候购买都是最便宜的，等到交楼的时候，价格就涨了。因为项目完成以后，开发商的成本增加了，房价自然会上升。拖得时间越长，卖房的人赚得越多。卖房的人不一定是开发商，开发商卖了一万元，小业主交房的时候，就变成了1.2万元，住进以后变成了1.4万元，所以跟开发商相比，小业主赚得更多，否则他们就不会投资房屋，这是很简单的道理。
房价不是通过调节房屋的供应量可以改变的，只有建立房地产投资基金，用专业的方法投资房地产业，分享房地产业的收益，并形成租赁市场，这个市场才是健康的。如果孤立地看待房地产市场，将金融和其他内容分离，这样的房地产市场是不会健康的。
《21世纪》：如果各位认为政府很难调控房地产业，那么诸位是否可以换位思考，提出建议，帮助政府实现有效的调控？
徐滇庆：我认为政府的作用是规范市场竞争秩序，当好裁判的同时保护弱势群体，照顾社会上最穷的人，这一点政府并没有做好，反而是一天一个政策，把房地产商折腾得晕头转向。与其不停地变，不如坐下来好好讨论，如何制定竞争规则，如何保证可持续发展，而不只是头痛医头，脚痛医脚。
单伟豹：经济学原理说价格决定于供求，不加大供给或不减少需求，想把价格压下来是不可能的。比如，大家认为香港的房价太高了，香港政府就宣布增加供应85000个单元，还没有开始做，就遭遇了金融风暴，房价下跌了。调控虽然没成功，但他们的思路是对的。
杨益华：随着中国经济的发展，房地产业是保值的，而且会不断地增值，这是任何人包括政府都无法阻挡的。要使房价下降，就需要增加土地的供应量，将房地产业的门槛降低，同时将消费环节的投资需求转变为投资环节的需求。中国房地产业的根本问题是公民和国家的利益被部门把持，政府把持房地产业基金不开放，银行垄断了房地产业融资渠道，国家利益部门化，使得调控手段跟国家总体的调控目标相违背。
鄂俊宇：政府正在进行多元化的调控，包括推出廉租房和经济适用房，这说明现在的供应量不够大，如果政府可以加大一级土地的开发力度和周期，就会形成对房价和供应强有力的支撑，自然而然地调整整个社会的供求。
吴振绵：政府将原来在宏观调控中颁布的规定和政策都取消，这就是最好的宏观调控。我认为政府不应该做太多的事情，例如一级土地的开发应该交由开发商做，不要认为只有政府可以做，不要总是限制我们的收益。政府规定一级土地开发的收益只能是8%，这是不对的，因为一级土地的开发风险很大，美国的一级开发商的收益是100%，二级开发商的收益也有20%，所以政府做的事越少越好。
钟伟：作为我个人，我的利益跟开发商的利益是不一致的，在此，我送给开发商八个字：
“审时度势”，150年前中国不可一世的是盐商，当时地方政府和大员都对他们肃然起敬，但是不到100年，私盐出现了，清政府废除了盐商。同样，现在小产权房开始出现，农业用地直接入市，虽然土地供应的一、二级市场不会有大的转变，但是转变的趋势肯定会出现。
“知命惜福”，我总是相信这样一句话，小富靠个人努力，大富靠命运和上天的安排。我希望开发商能够珍惜自己在这一轮经济增长和房地产的黄金时期中，命运带给他们的各种机遇和福分，优秀的开发商只有在意识到自己作为富裕群体和强势者后，对股东、员工、供应商、消费者以及国家的中低收入群体负起更多的责任，才是知命和惜福的。
金融风险是最大的“不确定性”
钟伟：如果目前的所有房地产政策都放开，不限制土地供应量，也不限制城区、容积率和售价，市场完全自由化。那么，市场将会怎样？您认为中国房地产也面临的最大“不确定性”结果是什么？
易小迪：如果所有的房地产政策都放开，那么所有的公司就要破产了，因为大公司的土地储备较充足，随着土地价格的上升，要获得同样的土地就需要付出更多的资金，没有资金就要背负债，负债一旦出现问题，就要承受灭顶之灾。我对土地问题确实很担心，因为我不太相信任何产品的价格是永远上涨的，总有一天要拐弯，即使自己不想拐弯，外部的环境也会改变。宏观调控使未来有很多不确定性，对此，我们应当从以土地储备为主的发展思路转为以企业管理为主的发展思路，在某一个区域内将产品做得更好、更精，并以此作为企业的竞争力。
徐滇庆：我认为当前最大的不确定性就是金融风险，我们的银行系统如此脆弱，不良贷款率如此之高，一旦中国的高速增长中断了，后果不堪设想。改革开放29年来，很多问题都沉积到了银行，现在银行又承担了房地产业90%以上的融资功能，如果银行出现问题，我们可能全盘都输。因此，我们现在必须尽量减少这些不确定性，例如使自有资产达到银监会要求的35%。在国内资金充裕、国际资本又大量涌入的情况下，做到这一点并不难，但是现在，大部分房地产企业的资本充足率仍然不达标。我想，银行风险才是我们的心腹大患，房地产业需要在地产金融上下工夫，排除我们最大的不确定性。
吴振绵：前几天看的一篇文章提到了香港房地产四大天王开发公司的现状，他们的平均负债率不超过30%，而国内的开发商很多都超过了100%、200%甚至300%；香港房地产四大天王公司的现金流保持在5%左右，而国内很多公司都无法达到1%。这种情况一旦碰到风吹草动，难以抵御风险。所以我想我们除了看到大好形势外，也应该谈一下忧患意识。
《21世纪》：在中国的房地产业庆祝市场化20周年的同时，我们也在反思亚洲金融危机十周年，那么，中国房地产业潜在的泡沫是否会引发金融危机？
徐滇庆：房价上涨，在可以预见的几年内是大势所趋，所以这一点我跟各位的意见是一致的。但是要注意上升的速度，速度过快，就不是基本面而是投机需求造成的。任何时候都要鼓励真实的需求，保护真实的需求，防范投机需求，因为太高的投机需求会造成泡沫经济。在庆祝香港回归十周年的同时，也在总结亚洲金融危机爆发十周年的教训，7月1日香港回归，7月2日泰国就爆发了金融危机。我们可以冷静地看一下，金融危机爆发之前，泰国的房地产价格和日本的房地产价格是如何上涨的。台湾、印度尼西亚、马来西亚房价暴涨的背后一定有投机因素在作怪。抑制投机因素的责任并不在于房地产商，而在于国家政策。投机需求不能完全没有，但是过于旺盛，我们就要采取税收政策和金融货币政策压制它。国际房地产的研究经验表明，压制投机需求应主要着眼于二手房市场而不是一手房的开发市场。总之，房价问题应该一分为二地看：房价上升的总趋势是健康的，直到现在也不算太高，但是要特别注意房价上升的速度，并将此提高到防范金融危机的角度，这样才可以保证房地产业可持续的发展。
王世渝：2003年121号文件一出台，我的第一反应就是它不是简简单单的政策，它会导致中国房地产业根本性的变化，所以我们当时就成立了房地产金融部，专门研究房地产金融。几年过来了，早期的研究已经深入人心，现在的趋势是房地产开发到了一定的阶段，就带动了房地产金融的繁荣。在我国，房地产金融时代尚未真正开始，房地产泡沫的责任也不在于开发商，制造房地产泡沫的是银行，因为房地产的价值链中有70%的资金来自银行。中国的金融服务水平还太低，所有的大银行都要靠信贷维持利润，现在银行上市已经基本完成，接下来要做的就是改善房地产金融中的资产结构，从宏观上大大降低整个房地产业价值链上的负债比例。解决的办法有几点：第一，通过股票市场。第二，通过私募股权基金，前阶段吴晓灵副行长就提出了发展私募房地产信托基金。房地产公司上市和私募股权基金既能解决流动性的压力问题，又能从整体上改变房地产企业的负债结构。
（本报实习记者何墨兰参与整理。因时间关系，嘉宾对话未经讲者审核）
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