小产权房背后的商业

　　秋风

　　小产权房背后的商业

　　城市居民解决住房有两个不同模式：地方政府主导模式与市场模式。

　　前者学自香港地区，地方政府向、且只向房地产开发商供应土地，城市居民向、且只能向开发商购买房屋，至于所供应的土地，则向农民征用。

这里，地方政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应。这种双重垄断也内在地具有刺激投机的机制，因为，人们会形成价格腾涨的预期，这会制造出大量投资、投机需求，房屋似乎永远供不应求，价格飞涨的泡沫状态最终必然以泡沫破裂而终结。

　　也正因为该模式中的房屋价格在一些地方必然远远超出多数民众的承受能力，于是，民众就积极地寻找解决住房问题的更有效率的途径，由此形成了一个真正的市场模式，此即小产权房市场，农民（通常是以集体的名义）在农村集体所有的土地上，通常是原宅基地、有时也是耕地上，建造商品房，向城市居民出售。

　　应当说，这种市场模式以人员、土地、资本在城乡间的双向自由流动为基础，是乡村城市化、也是城市扩展的自然路径，也是各国城市化的主流方式。不过，在一些地方，这个自发生成、具有斯密所说的“自然的自由”性质的房地产市场，引发了不同的态度。

　　逻辑错乱

　　当下全国土地分属于两种所有权名下：由政府所掌握的国家土地所有权，和由村民集体所掌握的集体土地所有权。名义上法律规定，这两种土地所有权是平等的，《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》均体现了这一点。

　　但现实是，集体土地被锁定在效益最低的用途上：只能用于农业生产。甚至农民的宅基地，也不得用于工业生产和商品化的住宅开发。难怪有不少法学者认为，农民对土地有所有权，但没有支配权，土地的支配权属于国家。

　　按照中国学者所信奉的主流所有权理论，这样的说法是荒唐的，因为，没有支配权，所有权就毫无意义。只有通过行使支配权，所有者才能获得其收益，而获得收益乃是人们占有所有权的唯一目的。

　　不过，显然也有另一种声称：禁止农民将土地用于收益率较高的工业和住宅用途，可以保护农地，从而保证粮食安全，而粮食安全乃是关系国计民生的大事。

　　有学者已经再三论证过，担忧粮食安全，实属杞人忧天。因为，归根到底，粮食不是来自土地，而是来自粮食市场，而粮食市场早就是一个国际性市场了。笔者愿意补充说，大量经济史也证明，人类历史上从来没有发生过仅因土地短缺而出现粮食供应紧张的事情，所有的粮食短缺、饥荒现象，大都根源政治，而与土地数量没有任何可证明的关系。

　　姑且不论这一点，即使保护农地确实是国家利益所系，那政府在把农地征用之后，就应当继续从事种植业。用国有土地从事粮食生产以策国家粮食安全，这显然给国有土地派上了正当用场。

　　事实不完全是这样的。农村集体所有的土地经由征地程序之后，一些地方政府从未维持该土地的原有用途，从事收益最低的种植业。相反，这些政府立刻将这些土地转换到高收益用途上，用于工业项目或者商品住宅开发项目。

　　于是，人们看到了一种十分奇怪的现象：一些社会理论一直认为，农民天生是自私自利的，“小农意识”嘛。但法律却要求农民用自己的土地慷慨地服务于国家利益。相反，本来应当追求公共利益的地方政府，却拿着国有土地去实现商业利益最大化。

　　这样的故事当然已经不是第一次出现了。同样的“小农”也曾经为大公无私的国有企业贡献过，到今天，一些国有企业的目的似乎已经完全是追求利润最大化，倒是一些私人企业却时时需要为公共利益服务。

　　角色错乱

　　这样的逻辑，当然是倒错的。不论现行土地法律、法规制定的初衷是什么，现实中这套制度已经导致了一些不公与社会影响。相关法律规定，城市化、工业化只能在国有土地上展开。城市人口只能在国有土地上居住，现代经济只能在国有土地上运转。这套与户籍制度相配套的城乡土地分割制度，使得今天具有城乡两重天的现实。

　　接着，由于处于城市化、工业化过程中，所以需要大量土地。这些新增土地必须是国有的，因而首先得由地方政府征用农民的土地。而在这个过程中，在一些地方，农民的合法利益未受到合理保障与实现。另一方面，地方政府掌握释放国有土地的节奏，因而，国有土地的出让价格迅速攀升。结果，两种土地的价差极大。

　　这样，在土地问题上，可以说，一些地方政府是以商人的心态来看待土地和农村，而不是以公共管理者的身份对待农民。在那些地方的相关官员眼里，土地是唯一的财富。因此，一些地方查禁小产权房，正是一个掌握着强制权的垄断商人对待竞争性房屋供应渠道的手段。

　　有些经济学家把（地方）政府公司化说成是中国经济成功的秘密，不幸的是，亚当·斯密早就在《国富论》中曾经对商人统治印度的模式予以严词指责，他说：“商人性格与君主性格两不相容的程度，可以说是无以复加了。假如东印度公司的商人精神，使它成了极坏的君主，那它的君主精神，似乎也使它成了极坏的商人”。

　　商业理性计算不仅推动一些地方政府目前积极查禁小产权房、强化不合理的城乡土地分割制度，也会诱惑各地政府未来频繁地对私人已经购买的国有土地的建设使用权进行强制交易。可以预言，在城市化横向扩展大体完成之后，一些城市政府必然会打城市既有建设项目之土地的建设使用权的主意，在其未到50年或70年之前，就启动大规模的城市危改或拆迁项目。因为，只有经过这样的强制交易，这些城市政府才能够定期收获国有土地升值的收益。