不满控制利润 南京楼市现“囤房叫板调控”怪象

　　“行政手段调控房价是回到了计划经济时代的"开倒车"行为！”“政府指导价调控楼市只能是扬汤止沸！”“政府就应该把房价赶进笼子！”“言必称市场的原教旨主义走开！”——这些议论来自近一段时间正在发生“囤房叫板调控”怪象的南京市。

　　5月以来，南京市物价部门连下三道金牌，在全国首次以“限定利润率”的方式调控房价，引来截然对立的两方观点，百姓、学者、地产商纷纷加入论战。开发商软硬兼施，以种种手段囤地囤房对抗调控；主管部门则以严查严管的实际行动表明调控决心。

　　房价一涨再涨　地价屡创新高

　　今年春节以来，连续两年保持平稳的长三角楼市出现爆发式行情，上海、杭州、南京的房价涨幅位居全国前列。5月份，南京房屋销售价格同比上涨9.2%，居全国第六。而在2006年上半年，南京住宅价格涨幅只有2.1%，2005年全年仅为3.5%。

　　在一家事业单位工作的王先生告诉记者，他从2005年10月开始打算买房，当时觉得5800元/平方米的价格太高，想多存点钱再买，哪里知道房价一路上涨。2006年“五一”同一地段开盘的商品房均价已经涨到6500元，当年底又涨至7300元。最近，王先生决定结束观望，以每平方米8800元的价格在南京奥体新区购买了一套商品房。

　　目前，南京中心城区新开楼盘单价都在1.5万元左右，新街口的“长江路九号”、玄武湖边“天正湖滨”等楼盘部分房源单价更超过了两万元。与之相应，二手房价也水涨船高，南京网尚研究机构的统计数据显示，今年6月，南京江南八区二手房均价超过7800元/平方米，不少楼盘的价格甚至高于附近的新楼盘。

　　在这一轮买楼热潮中，投资占了很大比例。南京江北一楼盘开盘均价3300元，当天不少人开车前来买房，有人明确表示在股市赚了钱，转而投资风险较小的房地产，江北的楼盘因低价、升值快受到投资客的青睐。一位屡屡目睹投资豪客的业内人士惊叹：“他们如此富有，他们只想买房！”

　　房价上涨的同时，南京的地价也屡屡刷新纪录。5月23日，南京总统府附近的汉府街地块以3.85亿元成交，单位地价高达2.88万元/平方米。仅仅隔了一个星期，湖北路一地块经过59轮竞拍，就以4.05亿元的总价和3.48万元/平方米的地块单价将前任踩在脚下，成为新“地王”，折算后的楼面地价超过1.1万元/平方米，建成后单位成本就不低于1.5万元。

　　为了满足下半年土地市场需求，南京市国土局目前已推出了60幅预告地块，加上已经公告的3幅用地，下半年南京至少有63幅地块上市，将有效缓解市场土地需求。

　　六部门联手调控 核心是控制利润率

　　房价快速上涨引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等六部门连续发出三个文件，在国内首次以“限定利润”的方式调控房价。

　　南京市物价局副局长张瑞忠告诉记者，此次调控的核心是对房价实行政府指导价管理。所谓“政府指导价”也就是“基准价”，其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8%，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于5%。楼盘销售行为也要规范，必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。

　　“此外，考虑到今年四五月份的涨幅足以给开发商带来超额利润，我们还规定，"尚未销售面积部分应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格"，即"只能降不能涨"，这条规定将持续一段时间。”

　　张瑞忠说，“遏制开发商乱定价、哄抬价格，甚至一天两价的违规行为，已经到了刻不容缓的地步。近日，南京某楼盘价格在两个小时内竟然上涨了1200元，引起了市民强烈不满。市场经济不是随口喊价，政府该调控时就要出手。”

　　广大市民对南京房价新政积极拥护。一位姓秦的工程师说，政府部门一般不敢轻易碰房地产价格，因为每一家开发商背后都站着无数利益群体。“南京房价新政”在铁板一块的房价问题上撬开了一道裂缝，在全国吃了螃蟹，这种为百姓利益敢于碰硬的勇气值得拥护。

　　“房价不见得会下跌，但至少一天之内涨两三次价的荒唐把戏不能再玩，"一开盘就涨500元"的宣传广告不敢再打，市场秩序规范了。”准备购房的市民朱鹏说。

　　应对开发商“囤字诀” 专家建议“重拳”出击

　　南京新政引来开发商强烈反弹，他们通过各种途径给主管部门施压，甚至公开叫板：“行政调控不符合市场规律，注定会成为"空调"！”“不让我涨价就不卖房，10月以后必有报复性反弹！”

　　北京华远集团总裁任志强两度在其博客上撰文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。南京市一房产企业老总则质疑，物价局规定开发商利润率为13%，而税务局多年来一直按20%的利润率来预征楼盘税收，两家自相矛盾。

　　舆论造势之外，一些房产商更通过虚报成本、不领证、不卖房等手段规避调控，房价“暗战”悄然上演。

　　新政甫出，浦口区就有一楼盘“顶风作案”擅自调价，被南京市物价部门封盘查处，另外四家虚报成本的楼盘被“挤水分”，其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。在6月中旬的一次拉网式检查中，物价部门发现101个楼盘中有54个楼盘执行“一套一价”政策不到位。虚报成本的现象更为普遍，如仙林地区一个楼盘把会所、门卫、居委会建设费用全部进入房价成本；奥体两家楼盘除了物管用房、地下地上设备用房、自行车位，连所有的地下机动车位建设费都进了商品房成本。

　　记者发现，一些开发商为了获取更高利润，干脆就不领取销售许可证，或者故意做些犯规的“小动作”，主管部门的封盘查处正中其“捂盘”下怀。对于已经领证的开发商，由于在领取预售证一个月内不开盘其预售许可证将作废，一些开发商为了达到囤房惜售的目的，就将已建成、并符合销售条件的房屋抵押给银行。

　　南京市房产管理局统计显示，仅今年一季度就有33家楼盘办理了在建工程抵押，这些楼盘都是已经拿到预售许可证的。开发商预期的囤房收入，远远高于给银行的利息。

　　更出格的是房子还未开盘，二手房中介那里却已经有了高价房源。一家名为“映山菁华”的楼盘，售楼小姐表示“开盘时间未定、价格未定”，但在某房产中介却挂出房源信息，单价比之前市场预期高出数百元。

　　对于房地产开发商敢于大肆囤房的原因，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析认为原因有三，首先，我国融资成本低，银行贷款利率还比较低；其次，开发商资金相对充裕，房价上涨预期强烈。当前，整个房地产市场给开发商的一个预期就是未来的土地价格会越来越高，而房子的供给则越来越少，房子相对稀缺的程度越来越高房价必然大幅上涨，所以开发商认为囤房有利可图；再次，政策的执行力度不够，这是要害。对于属于市场行为不规范的地方，政府应该依法予以严惩。

　　“商人本性不可改变，但政府的行为可以改变。从道德上谴责开发商是软弱无力的，无助于问题的解决。在国家政策上，只有增加有效供给才能从根本上把房价降下来，要以价格杠杆、经济杠杆去治理，使囤积者无利可图。”牛凤瑞建议说。

　　记者获悉，有五家在售楼盘未经核价就进行销售，将按照有关规定被没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款，没有违法所得的，将处两万元以上、20万元以下的罚款。(邓华宁姚玉洁李佳鹏) (来源：经济参考报)