郑州房租没有房价跑得快 投资要先看租售比(图)

房市成为大家关注的焦点 商报记者邓万里/摄

　　郑州房租没有房价跑得快 投资要先看租售比

　　一边是市民感叹房价持续上涨，一边是买了房子却不好出租。买与租之间，投资者该如何选择？

　　今年7月份，郑州市统计局数据显示，住房均价与上年同期相比上涨5．3％，与上月相比上涨0．7％。面对近年来上涨的房价，记者发现，“租售比”这个概念日渐被看中。

　　专家分析，如果租售比低于国际标准线，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

　　■商报记者沃林婀娜

　　【楼市现状】

　　房价上涨婚期推迟

　　2007年1月1日，郑州市民张艳艳把结婚买房列入了新年计划，想在2007年国庆节结婚。

　　2月份，两人来到南阳路上一家新开发的小区看房子。花园、喷泉……真是太棒了。“二楼，均价3500元／平方米。”售楼小姐报价。算完价钱，不包括办手续的费用一共要30万元，“太贵了。”张艳艳走了。3月份，张艳艳来到北环边上一新小区看房子。但听说价格约3700元／平方米后，她和男友更觉得贵。

　　新房贵，那看看二手房吧。4月20日，在一家房产中介介绍下，张艳艳看了经一路和红专路交叉口附近一套上百平方米的房子，有双气。张艳艳说她特别喜欢这套房子，想立刻买下来。“每平方米3500多元，不包括办手续的费用。”房主说。“能便宜点吗？”张艳艳问。“不行，现在房子都在涨价。”房主说。

　　5月中旬，当两人再去南阳路上那家小区看房子的时候，房子每平方米涨了100多元。“真是后悔当初没买房。”两人都很后悔。

　　6月底，两人为了房子的事大吵了一架，最后决定先买个小户型住。转了几家售楼部后，发现金水区内的高层小户型，多数都在4500元／平方米左右，有些市中心位置好的楼盘，将要涨到4800元／平方米。

　　如今，张艳艳和男友还在看房子，她说房子都没解决，估计婚期要推迟了。

　　【房屋租金】

　　郑州每年增幅10％左右

　　面对不断上涨的房价，很多投资的市民选择了买房出租。到底这种投资是否会挣钱呢？

　　“商品房的价格一直在涨，可是房子的租金却不见涨。”家住郑州市经五路的李先生说。

　　他说，自己有一套两室一厅的房子，2003年的时候租金为500元／月，“今年房子的租金才涨到550元／月，我也不敢涨，一涨就没人来租了，我准备把房子卖出去。”

　　郑州市房管局租赁处的工作人员说，数据显示，郑州市房屋租赁的价格虽然一直在上升，但是幅度不大，“每年幅度能高出10％就不错了，根本就不能和房价相提并论”。

　　【房价涨幅】

　　某些地段涨幅达到20％

　　近两年来，郑州市民也感受到了房价的上涨，数字最有说服力。

　　根据郑州市房管局公布的售房指数显示，2004年，郑州市区商品住房均价约2306元／平方米；2005年约2571元／平方米；2006年约2954．6元／平方米；2007年上半年约3297．6元／平方米。2006年均价比2005年约涨了384元，2007年上半年均价比2006年约上涨了343元。

　　单从每年商品住房均价来看，商品住房均价2004年12月比1月涨了322元；2005年12月份比1月份商品住房均价涨了597元；2006年12月份比1月份涨了601元。2007年6月份比1月份涨了635元。

　　2005年比2004年商品住房涨幅约11．5％，2006年比2005年商品住房涨幅约14．9％。2004年到2007年上半年，商品住房涨幅约43％。甚至有些地段的商品住房，近三年每年涨幅达到20％。

　　【租售比】

　　地段和配置影响租售比

　　具体到郑州该怎样算租售比？举个例子，北环某小区一套120平方米的住房，目前售价3000元／平方米，月租600元（带部分家具），合每平方米租金5元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。

　　以上这个例子只是教大家该如何计算“租售比”，从而知道自己买房出租这种方式投资房子是否有发展空间。实际上，每一处租房价钱都是不一样的，即使同一套房屋，带不带家具也决定了出租房屋的租金，所以不能一概而论。

　　据郑州市房管局公布的数据显示，今年7月份郑州小户型的月租为300元／套~1000元／套，单间的价格为80元／套~400元／套。

　　【新楼空置】

　　投资风险正在加大

　　租售比的不平衡，会带来住房的空置。

　　一位李姓房地产商告诉记者，从1998年他开始投资房地产业，至今房屋价格一路上涨，但过去是卖一套入住一套，如今是卖七八套才会入住一套。入住率不断降低的最主要原因在于很多楼市投资者购买的房子并没有租出去，这在以收取租金或转售为主要获利方式的楼市里显示投资风险正在不断加大。

　　【投资惯例】

　　收益率低于4％不划算

　　按照国际惯例来看，租金售价比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。

　　如果把买房视作一种长期投资，那么1∶300~1∶200的租金售价比，折算成长期投资的年收益率，大约是4％~6％，而商业银行年利息在3．33％左右。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4％~6％的收益率是比较合理的。但如果租金售价比低于1∶300，则意味着收益率低于4％。以目前的长期国债收益率为基准，低于4％是划不来的。据介绍，目前美国房产的年收益率在5％左右。

　　【供需状态】

　　郑州房屋供需不均衡

　　河南省住宅产业协会秘书长赵进京说，郑州市常住人口309万，暂住人口将近130万，这个数字意味着，在郑州每4个人中至少有一个需要租房。连月来郑州市的房屋租金呈加速上涨趋势，但涨幅不大。

　　虽然伴随着郑东新区入住率的提升，郑州市区内老房的空置率也在增加，但是郑州市房屋的供需也呈现出很不均衡的状态。

　　赵进京说，现在郑州市政府有关部门已经注意到了租售比这个问题，也找到业内人士探讨如何解决这个问题。之所以租赁市场的价格一直上不去，主要是因为租赁市场的不规范和监管不够造成，当然也离不开中国人固有的观念——产权。要想解决这个问题，建议领导部门和政府多建一些廉租房来缓解目前高涨的房价。

　　一方面是房价继续攀升，另一方面是出租的回报率愈发降低。在这样的市场环境下，消费者是否还适合继续持有物业，以出租的方式获取长期的投资回报？房屋投资需要理性。

　　【链接】

　　何谓“租售比”

　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。