美国遭遇房贷危机 房地产走向成为最大经济问题

美国次级贷款地雷引爆 金融危机四伏

8月9日，在美国纽约时报广场，道琼斯指数下跌387点的新闻标题从道琼斯公司广告标志下的电子屏幕滚过。新华社记者 侯俊

　　美国房贷危机：第一张多米诺骨牌？

　　如同许多经济学家在美国楼市泡沫破灭后所警告的一样，美国楼市正成为美国经济最大的变数。

　　撰稿／刘文越（特约记者）

　　美国经济目前最大的问题，就是房地产市场走向问题；而房地产市场目前最棘手的问题，则是房贷问题。

　　从去年初开始，寒流席卷美国房地产市场，持续十年火热的楼市呈急转直下之势，地产商心惊胆战，“炒房客”欲哭无泪，次级抵押贷款机构破产，投资基金被迫关闭，股市则剧烈振荡，一环扣一环的关系，正使美国房贷危机向纵深发展，并影响到全球信贷市场。

　　为防止房贷危机引发金融危机，美日欧央行日前开始罕见地干预货币市场，并提供数千亿美元的资金以缓解流动性不足。这种一致行动在某种程度上增强了投资者的信心，但也在同时加剧了投资者对问题严重性的担忧。

　　尽管许多人认为，目前的市场振荡是一种过度恐慌。但悲观者则认为，美国的房贷危机，很可能是美国经济衰退的“第一张多米诺骨牌”，并引发世界金融危机。

　　楼市泡沫破灭是根本原因

　　1987年春，上一轮美国房地产牛市开始破灭，大波士顿地区地产商会会长诺拉·摩兰说：有人拉响了警笛，但只有狗儿和地产买家听见了。

　　20年后的又一个春天，房价下跌，房贷危机，一个又一个有关房产市场的坏消息，早已让美国上下风声鹤唳。

　　有媒体曾报道过一个比较典型的例子：美国亚里桑那州，从业15年的房地产经纪人内尔·布鲁克斯，碰到一个情绪严重失控的女客户。“她把手机从左手到右手不停地掂量，好像在玩一把刀子，然后就突然向我砸过来，我一闪身，身后的墙上就留下了一个坑。”他说。

　　原来，布鲁克斯告诉她，她房子价值又缩水了6万美元。6万美元，对美国人也是一笔不小的数字，关系到生存本钱。

　　　“房地产市场是最情绪化的市场，因为对大部分美国人来说，房产就是他们最有价值的财产，是他们对退休后养老的投资。”布鲁克斯如是说。

　　持续走低的房价，使当初兴冲冲高价买房的美国人被“套”其中；随即被套的，还有美国的房贷公司，尤其是风险较大的次级抵押贷款金融公司。

　　“次级”是相对于“优惠级”而言。所谓次级，就是发放给信用较低的贷款者。与普通的按揭贷款不同，次级房贷的简单过程如下：信用较低的人从次级放贷机构获得贷款；放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行，用收益进行再贷款；投资银行则将债权重新包装成债券，在资本市场发行。

　　相对于高信用客户的“优惠级”贷款，次级贷款利率高，收益大，但风险也大。

　　但在前几年美国楼市火爆时，人们都希望买房来实现资产增值，房贷公司也愿意发放次级贷款实现高收益。一些次级贷款金融公司受利益驱使，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“零文件”等贷款方式吸引贷款人，致使经营风险不断加大。由于许多欧美日基金投资于次级贷款业务，因此不可避免地陷入困境中。

　　随着去年初美国楼市急转直下，房价迅速走低，危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法获得抵押支付高房贷，只能拒交贷款。相关数据显示，去年第四季度，次级贷款市场逾期还款比例已上升至13．33％，高于去年第三季度的12．56％，为最近4年来的最高水平

　　次级贷款公司随即成为直接的受害者，因为即使取回抵押的房产，但因为房价走低，房产也是资不抵债。大量坏账导致许多公司资不抵债。据不完全统计，从去年11月到现在，全美共有80多家次级抵押贷款公司宣布停业，其中11家已经宣布破产。

　　三波次级信贷危机

　　目前的房贷危机，已至少对股市形成三波重创。第一波在今年3月，美国第二大次级抵押贷款企业——新世纪金融公司濒临破产，并被纽约证券交易所停牌，随即引发美国股市剧烈动荡。尽管市场在一系列利好消息后继续在振荡走高，但隐患犹在。

　　第二波在今年6－7月。6月，美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下两只基金因次级贷款业务亏损倒闭，致投资人损失15亿美元。股市随即出现剧烈反应。进入7月，更多企业开始公布因涉及次级贷款而遭遇严重亏损的问题，股市连番大幅下滑。

　　目前最新的一次冲击则先来自海外，法国巴黎银行9日宣布，暂停旗下三只涉足美国房贷业务的基金的交易。这三只基金的市值已从7月27日的20．75亿欧元缩水至8月7日的15．93亿欧元。随后，美日欧多个基金公布巨额亏损。由此，美国次级信贷危机成为波及整个西方金融市场的危机。

　　危机还冲击到世界债券市场正常运转。7月，两大信用评级机构——标准普尔公司和穆迪投资服务公司基于目前信用状况，分别下调了612种和399种抵押贷款债券的信用等级，信贷危机使大量企业和基金被迫暂停发债。

　　更为严峻的是，随着美国次级贷款危机扩大，各大银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量，致使全球主要金融市场隐约显出流动性不足危机。

　　金融市场是一个极为敏感的市场。在巴黎银行宣布暂停三只基金交易后，市场的担忧迅速连绵成一片，许多对冲基金和投资者在恐慌之下开始进行抛售。9日，在法国巴黎银行宣布暂停旗下三只基金的交易后，欧洲、亚洲和美国股市开始在熊市中呻吟。其中，纽约股市道琼斯30种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌387．18点，收于13270．68点，跌幅达到2．83％。