河南“地王”戏剧性诞生 拍卖师8.12亿强行落锤

　　8.12亿止拍新地王 遭遇嘘声

　　9月4日下午，在一宗国有土地拍卖中，出现戏剧性一幕。

　　当拍卖进行到第31轮时，拍卖师不顾开发商继续递价而落锤，使该地块被河南天地置业有限公司以8.12亿元天价摘得。

　　经济视点报记者 郭春江

　　拍卖师落锤遭嘘

　　拍卖在郑州市土地交易中心三楼交易大厅举行。

　　当拍卖进行到第31轮时，河南天地置业有限公司（以下简称天地）已将价格加至8.12亿元高位，全场变得鸦雀无声。拍卖师喊道：“7-3（天地的竞买编号），8.12亿元第一次，7-3，8.12亿元第二次……”这时，现场的河南正商置业有限公司（以下简称正商）工作人员高高地举起了左手。然而，不知为什么，拍卖师却视而不见，话音不停：“7-3，8.12亿元第三次，成交！”在“第三次”和“成交”之间没有任何停顿。正商的工作人员立刻向拍卖师喊：“这儿有人举牌呢！”拍卖师依然不予理睬，立刻让公证处工作人员宣读公证词。在现场一片嘘声中，公证词宣读完毕。拍卖师此举被很多开发商讥为不正当拍卖。“这块地早就被内定给天地了，今天天地也是递价的受害者！”一位开发商说。

　　回顾整个拍卖过程，除了结尾时的插曲外，竞买也是一波三折。

　　截至当日16时，共有三轮报价，价格为3.68亿元。进入竞价阶段后，各企业之间厮杀立即进入白热化状态，郑州市永威置业有限公司（以下简称永威）更是将价格一下子从3.72亿元抬高至5.08亿元，全场一片哗然。

　　如果说永威的做法仅仅是使竞价环节省略了，那么，接下来的天地与建业住宅集团（中国）有限公司（以下简称建业）之间的拉锯战更是考验了在场所有人的耐心。从第7轮开始，两家企业就交替加价，价格也从6.7亿元飙升至7.86亿元。第26轮，正商的突然杀入让在场的每个人都愣住了，价格一下子升至8亿元，现场形成了三雄并起局面，一时间，喝倒彩的掌声不断。

　　“烫手山芋”争着接

　　又一个地王诞生了。

　　据统计，8.12亿元的总价创造了河南之最。掐指一算，每亩约合251.7万元，楼面地价约合2132元/平方米，加上1200元/平方米（以小高层计）的建安成本，其他费用600元/平方米，成本价已达到3932元/平方米。若以1000元/平方米的利润测算，则房价将达到5000元/平方米。而该地块周边的盈家水岸别墅的销售均价为4500元/平方米，西邻的中原桂冠为3600元/平方米。“这么贵，咋卖呀？难道要提高容积率？要么就只能‘变性’了！”有开发商现场质疑道。

　　然而，再烫手的山芋也有人接。“土地价格往往占房价的50％～60％，否则，开发商很难有合理的利润。”现场一位业内人士谈道。

　　据知情人士透露，该地块赢得建业、永威、河南鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑）、郑州黄河大观有限公司、正商、河南世纪金源置业有限公司、天地等9家企业的青睐。

　　据郑州市土地储备中心发布的《郑州市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》（郑国土资交易告字〈2007〉4号）显示，此次出让的郑政出〔2007〕7号地块土地位于滨河路北、郑花公路西，共计336亩。其中住宅用地238亩容积1.7，捆绑商业用地79亩，容积2.0，学校用地19亩，容积0.8。起拍价1.68亿元，参与竞拍的开发商须向郑州市国土资源局交保证金3000万元。竞得方式依然为价高者得，90平方米以下户型占70%。

　　“由于捆绑有商业，加之容积率较低，该地块单亩价格不会太高，大概会拍到220万元/亩。”之前，某企业副总预测，而结果却让该老总大跌眼镜。

　　“虽然是拿下了该地块，但是，前面那些轮的加价都将被作为成本体现在最后的房价中，最终还是由消费者埋单。”永威常务副总经理马水旺认为，现在拍地主要是在比心理预期，谁的心理价位高，自然出价就高，这是对市场的一个极大的伤害。

　　“面粉”比“面包”贵

　　开发商抢地的疯狂其实都是政府一手导演的。3932元/平方米的成本价，已经超过了中原桂冠3600元/平方米的售价，郑州北区面粉比面包贵的事实已经形成。

　　一般而言，在“新地王”问世后，周边的开发商立即会“重新考虑”自己楼盘的价格定位，这也在无形中拉升着区位房价的上涨。

　　据马水旺说，他们对该地块的最高估值为6.58亿元，税后地价合204万元，建成的产品售价为4200元/平方米，开发周期定为3年。

　　而正商相关负责人表示，他们对该地块的最低预期为8.5亿元，若不是拍卖师擅自终止竞买，他们将全力冲刺8.5亿元。

　　不断出炉的“地王”诱发出人们对未来楼价升值的预期，也透支和掠夺着郑州居民的消费能力，更是招拍挂制度三周年的诟病。

　　马水旺分析说，鑫苑摘得450万元/亩的“地王”后，预示着郑州明年同期的房子价格将要上涨到5000元/平方米，而区域价格上调又可能驱使准购房者提前购房，造成购房需求的上升。郑州土地拍卖的成交价格，一直远远高出标底价，这就给开发商提供了一个高价拿地、捂盘销售、调高房价、见机销售的决策依据，它将促使郑州土地市场近期内高价竞地，从而促使新一轮的房价上涨。

　　现场另一位企业老总这样来形容企业眼下的窘状：“目前，开发商就像穿上了红舞鞋，如果不去想办法拿地，就将被淘汰出局，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。”

　　“其实，政府对土地一级市场的垄断才是房价与地价之争的症结所在。如果土地供给没有实现市场化，房价与地价关系之争可能是个伪命题。”一开发商说。经济视点报

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