国务院发展研究中心：住房改革方向总体上正确

　　住房改革：坚持改革方向，解决突出问题

　　——访国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲

　　本报记者 柏晶伟

　　8月1日，国务院常务会议通过了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即国发24号文件，再次重申我国住房保障制度，厘清在住房保障制度建设中政府与市场的边界，强化政府责任，凸现住房公共政策的重要性。

　　此前，决策层、理论界、公众和社会舆论都对住房市场存在的问题给予高度关注，特别是公众对高房价非议颇多，民意调查显示，超过七成以上人士表示不能承受之重，从而引发舆论对我国住房制度改革的质疑：市场化的步子是不是走得太快了？低收入者必须为改革付出代价吗？政府在住房保障中究竟应承担什么样的职责？

　　作为国务院政策咨询研究机构，国务院发展研究中心十分重视对直接关系民生问题的城镇住房政策的研究。今年初，在国务院的具体部署下，国务院发展研究中心领导高度重视，集中骨干研究力量组成课题组，于上半年完成了《对我国住房市场与住房政策几个突出问题的认识》的研究报告（研究报告见今日第五版），并参与了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的调研和起草工作。近日，本报记者就群众关心的一些住房问题采访了该报告的主要研究者之一、国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲。

　　我国住房制度改革方向总体上是正确的

　　中国经济时报：从1998年停止福利分房，全面实行住房货币化、市场化以来，住房市场在发展，但商品房价格相对于百姓收入一直处于高企状态。国家针对房地产市场上的问题先后出台了多项调控政策，但房价并未回落，反而一路攀高，社会反响强烈，特别是一些低收入者对此怨声载道。这样的结果，是否证明我们的改革在路径设计上出了问题，市场化改革的结果将最弱势群体关在了改革盛宴的门外？

　　任兴洲：这个问题需要全面、客观地进行分析。将1998年以来的住房制度改革说得一无是处是不公允的。我们的研究认为，现在住房市场存在的问题固然较多，但住房制度改革取得的成效也是很明显的。首先，通过改革和市场发展，大多数城镇居民住房水平总体上有了显著提高，2005年，全国城镇人均住房建筑面积达到26．11平方米，比1998年的18．6平方米增加了7．51平方米。虽然是一个平均数据，但还是能够基本反映大多数居民住房水平的提高。而且住房质量明显改善，住宅成套率大幅度提高。城镇居民自有住宅面积占全国住宅建筑总面积的81．62％，多数家庭住房财产有较大幅度增加，住房资产已成为很多居民家庭财产增长最快的部分，说明住房改革成果还是惠及了大多数百姓。

　　其次，住房市场机制开始发挥作用，多层次住房市场体系初步形成，例如住房一级、二级市场和租赁市场等；还形成了针对不同收入家庭的多样化的住房供应结构，如市场上有高档商品房、普通商品房和限价房的供应；对低收入家庭提供廉租住房、经济适用房等。可以说，目前，住房市场已经成为实现我国城镇居民住房需求的主要载体。同时，住房产业已成为促进经济增长的支柱产业，对经济增长的贡献率在不断提高，还带动了建材、钢铁等多个行业的发展。

　　当然，住房市场在发展中也的确存在一些问题。目前社会上反响强烈的主要是三大问题：一是市场房价上涨速度快，涨幅高；二是住房供给结构失衡，中小户型、中低价位的住房供应少；三是住房保障制度不健全。这些问题需要分别理清原因，通过深化改革，完善制度、规范市场以及加强和改善宏观调控来解决。这次国务院颁布的24号文件，就是对住房保障制度的深化和完善。

　　住房市场的问题是特定发展阶段多种因素综合作用的结果

　　中国经济时报：虽然建立了住房保障制度，但现实中大多数人还是感觉根本买不到便宜房子，房价高得离谱。即便是达到条件的一些家庭对经适房也只能望房兴叹，相反，开着“宝马”住经适房的又不乏其人，这背后的腐败原因不言而喻。国家几次调控并未改变开发商的营销模式，房价反而更是一路飞涨。所以，普通民众对现在的住房市场一肚子不满。造成这些现象的原因是政策设计的问题呢？还是改革的时机选择不当？

　　任兴洲：我们的研究认为，现在住房领域出现的一系列问题，是在我国具体国情之下，在特定发展阶段由多种因素综合作用的结果。一方面，由于经济持续快速发展，居民收入增加，消费结构快速升级，对住房需求大幅增加；同时，城市化快速推进、城镇人口激增，婚龄人口迅速增加，以及部分居民的超前消费行为、居民对房价快速上涨的心理预期和住房投资行为增加等因素的叠加，促使这一阶段我国城镇居民住房需求集中释放，拉动了价格上涨，导致住房市场各种矛盾凸显出来。另一方面，我国住房市场发育时间短、水平低，市场机制和规则尚不健全、不完善，市场的基础设施和制度建设还比较落后，也导致了一些问题和矛盾的产生。同时，对政府在住房领域职责的认识尚不清晰，也影响了政府住房保障措施的实施。当然，也有一些问题是由住房市场秩序混乱造成的，部分开发、销售机构的违规行为加剧了住房市场的问题和矛盾。当前我国住房市场存在的一些问题，还与流动性过剩、国际投机因素加大，以及资产价格大幅上涨等宏观经济乃至全球经济形势的影响有关。

　　政府解决低收入家庭住房困难的力度明显加大

　　中国经济时报：国发24号文件对廉租住房、经济适用房建设给出明确的政策规定，特别强化了政府责任，规定对廉租房建设各地要制定年度计划，将此纳入地方政府官员考核体系。继续扩大住房保障覆盖面，并给出时间表，资金支持有了明确来源。我们的确是看到了政府解决困难群体住房问题的决心。

　　任兴洲：是的，我认为这也是对近10年来住房制度改革不断反思和深化的结果。改革以来的实践表明，在我国，发展住房市场，发挥市场配置住房资源的作用是必要的，改革的方向也是正确的。但是，实践也证明，靠市场机制并不能解决所有问题。一些低收入家庭确实没有能力完全通过市场来解决基本的住房需求，还需要政府实施必要的保障和援助措施帮助解决。事实上，国外许多国家对低收入家庭都有不同程度的住房保障和援助政策，这是政府公共政策的重要组成部分。虽然当初我国在住房制度改革的总体设计中，也对中低收入家庭的住房供应和低收入家庭的廉租住房都有具体的制度和政策安排，但在实际执行和落实中未能尽如人意。我们在调研中看到，廉租住房的保障覆盖面还比较小，保障资金来源不稳定，有的城市甚至还没有建立廉租住房制度。经济适用住房的性质和定位不明确，执行程序上缺乏公开和透明，经济适用房的面积在不断扩大，与保障的性质不符。由于这些问题的存在，加上近年来市场房价大幅上涨，低收入家庭住房困难问题变得更为突出，住房保障制度亟待完善。在这种背景下，政府加大了住房保障力度。在国发24号文件中，对住房保障的性质、保障对象、保障标准、资金来源、政府责任等制度和政策措施都作了明确的规定和安排，凸显了各级政府关注民生和“以人为本”的政策涵义。只有这样，才能解决低收入家庭的住房困难，化解社会矛盾；才有利于实现构建和谐社会的目标，经济发展和改革开放的成果也才能让人民群众共同分享。

　　根据我国的实际情况和基本国情，目前政府住房保障的对象主要是低收入家庭及其他住房困难群体。住房保障标准也应与政府财力及其它资金支持能力相适应，保障责任应由中央和地方政府共同承担。

　　政府仍然需要对住房市场进行宏观调控

　　中国经济时报：近几年来，针对房地产市场出现的问题，国家连续出台了一系列住房宏观调控政策，但社会上普遍感觉这些政策作用并不明显。因此，对住房市场是否需要宏观调控有些人还有疑问。

　　任兴洲：我们的研究认为，住房不仅是居民生存的基本条件，而且住房产业也是我国国民经济的支柱产业，住房还有较强的投资功能。住房市场在开发融资、消费信贷等方面都与金融市场密切交织，特别是住房市场客观上存在的风险性和投机性，容易对国民经济稳定发展产生冲击。目前城镇住房矛盾集中显现，土地供求矛盾突出，单纯依靠市场机制无法解决，迫切需要政府从合理配置土地资源，保持住房价格相对稳定，密切监控市场运行等角度统筹规划，对住房供需总量和结构进行引导和调控。此外，住房价格还有较强的收入再分配功能，从维护社会公平出发，也需要政府进行必要的调控。

　　宏观调控的效果，有些在短期内还不能完全显现出来，还需要一定的政策作用时间；有些调控政策还需要根据实际情况进行必要的调整；同时，政府还需要在住房调控方面不断积累经验，改进和完善调控方式和手段。另外，最重要的是需要强化调控政策的执行力，不少政策在实际执行中出了问题或者大打折扣，影响了调控政策的效果。

　　中国经济时报：低收入者的住房困难问题由住房保障政策加以解决，而那些有购买力的人（其实是社会绝大多数人）仍要遵循市场规则面对继续走高的房价，这是否意味着今后房价的上涨趋势将不可遏制？政府怎样调控市场房价？

　　任兴洲：随着工业化和城市化的推进对土地和房地产的需求，以及住房刚性需求、土地稀缺、国际上房价走高等因素的影响，我国住房价格会出现一定程度的上涨。但目前部分城市房价上涨过猛，涨幅过高的问题确有其它因素，有开发和销售市场秩序混乱、大量违规行为存在的因素，也有人为炒作、过度投机的因素，也有居民住房消费模式方面存在的问题。因此，政府需要通过宏观调控对其加以调控和规范。

　　政府对住房市场调控的长期目标，应是保持住房供求的总量平衡与结构平衡。考虑到近年来住房价格上涨幅度过大，社会反响强烈的现实情况，政府近期调控目标应重点集中在防止住房价格过快上涨和增加中小户型的供给方面。

　　调控的主要手段是要完善财税、金融和土地政策，例如，制定住房消费信贷分类管理制度和差别首付比例政策；通过调整契税税率，引导居民对中小户型的消费；加快推进物业税改革试点，加大对住房持有环节的调节力度。还应研究鼓励适度合理消费的税收政策，用经济手段调节消费需求，引导居民形成理性、健康的住房消费模式。在土地政策方面，政府应在坚持实行严格的耕地保护制度的前提下，改善土地供应结构，提高用地效率，特别是应增加对保障性住房和普通商品房的用地供应。当然，还需要加强住房方面的法律法规建设。