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二手房,想买不容易(经济热点)(图)

数据来源:链家地产

  所有税费由买方负担

  本以为自己可以负担首付,但最终还是靠父母的支持,刘畅才买下了一套二手房。

  8月底,刘畅打算在北京东四环附近买房。因为积蓄有限,他把目标锁定在小户型二手房。在中介的推荐下,他看中了一套建筑面积近50平方米的一居室,报价60万元。算下来,这套房单价为12000元/平方米,比起这个区域已经超过16000元/平方米的新房均价,这套2004年的房子还比较划算。

  “按我最初的计划,90平方米以下的房子贷款最高可以达八成,只要首付12万元,加上我需要分担的中介费和税费,总共不超过15万元就可以拿下来,自己就能负担。
”刘畅很快就付了订金。

  然而,中介公司的工作人员算了一笔账,刘畅才发现需要一次支付的费用远超过15万元。按规定,房龄在5年内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税,1.5%的契税(普通住宅、公寓和高档物业为3%),1%的个人所得税和0.1%的印花税。总的算下来,5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。

  此外,二手房交易的成本还包括3%的中介公司代理费,以及3000元的贷款服务费和3000元的过户费等费用。由于大部分房源都在中介手中,且二手房交易手续极为复杂,因此这笔费用也省不掉。最终这套二手房的实际价格将近70万元。

  实际上,按国家规定,营业税、个人所得税应该由卖方承担,而中介费等费用应该由买卖双方分担,其中卖方分担的多一些。然而,链家地产某门店店长牛小姐告诉记者,目前几乎全北京的二手房交易报价均为净价,也就是说所有税费都由买方承担。“现在二手房市场是典型的卖方市场。所以无论增加什么税费,最后都由买房人买单。”

  贷款额度低、手续繁杂

  由于卖方同意避税,刘畅看中的这套房子最终以该区域最低过户指导价6000元/平方米“成交”,即买卖合同上签订的成交价格为30万元,另外30万元在另一张“补充协议”中体现。这样,刘畅就能节省一半的税款。加上中介代理费等各种费用,刘畅总共需要额外支付约49000元的税费,达60万元房价的8.1%。

  据中介公司工作人员介绍,由于担心房价未体现在合同中有可能带来的风险,许多卖家是不同意避税的。这样的话,只能严格按照60万元的成交价计税,负担会大很多。

  按刘畅的计划,加上首付的12万元,他需要一次付出近17万元,“勉强还能行。”然而,银行的贷款规定差点让他打消了买这套房的念头。

  虽然税费按照成交价格征收,但二手房的贷款额度却按照银行的评估价决定。刘畅所购房的小区评估价格约为9000元/平方米,即使90平方米以下最高能贷八成,刘畅最终能贷的款也仅36万元,首付款至少24万元。这样,刘畅必须为这套房子一次付出近29万元,比预期多了一倍。

  而住房公积金贷款由于办理手续复杂,放款慢,多数卖房者不接受这种方式。这样一来,相对于新房,二手房的贷款成本也更高。

  “本来打算暂时放弃了,但银行说近期有可能将最低首付提高到四成,到时候能贷的款更少,房价也涨了,就更买不起了。”无奈刘畅只得向父母伸手借钱。

  物业税或能解开“死结”

  “现在二手房价格涨得很快,总价并不低。加上超过房价10%的各种税费,买房人的负担确实很大。”中大恒基工作人员陈先生告诉记者,这么高的交易成本,吓退了不少真正想买房自住的人。

  叶斌是一个在房地产市场上摸爬滚打多年的“炒家”,近两年,国家不断增加二手房的交易成本,对他的影响却不大。“现在二手房市场供不应求,有时候一套房子会有二十几个买家抢。不管增加什么税费,到时候房价一涨,转手一卖,全都是下家承担。我该赚多少还是多少。而且这两年,好像税费越增加,房子越好卖。一般投资者的资金都比较雄厚,即使真的要承担一部分税费,问题也不大。苦的是那些资金有限又急需房子的人。”

  北京师范大学房地产经济研究中心主任董藩认为,近年来,国家对二手房交易开征营业税、个人所得税等税费,提高二手房交易成本,初衷是为了增加卖房者的负担以打击投机性购房、引导投资性购房。然而,在二手房供不应求的情况下,最终大多数税费都转嫁到购房者身上,严重增加了购房者负担。这导致许多购房者转而购买新房,加剧了市场上新房的供不应求,进一步推高了房价。“增加成本,可能打击了投机,却限制了二手房交易,导致存量房无法盘活为有效供给,加剧了供需矛盾;降低成本,则很可能导致投机性需求更加旺盛,造成新的不公平,也会推高房价。”

  “要解开这个死结,物业税将是一个很有效的办法。”建设部政策研究中心一位专家告诉记者,有关部门正在加紧研究改进物业税等住房保有环节税费,争取尽快开征。“一旦开征物业税,意味着手上的房子越多、越大,每个月要缴纳的税金就越多。这将对炒房者的行为产生巨大影响,加快存量的流转和盘活。”

  链家地产的牛小姐认为,在当前的二手房市场上,购房者可以更多关注5年以上的二手房。“5年以上的房子不需要支付营业税和个人所得税,对资金有限的购房者来说应该是不错的选择。如果仔细挑选,5年以上的二手房中也有很多性价比很高的精品房源。”
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