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南京公积金购房缘何“限贷一次”(热点解读)

  南京市有关部门近日发出两则有关住房公积金的通知,引发社会广泛关注。

  一是催缴住房公积金。通知要求,从10月1日开始至今年12月31日,尚未为职工缴纳住房公积金的单位,须到南京住房公积金管理中心办理缴存登记,并办理职工住房公积金账户设立手续。


  二是暂停对购买第二套住房者发放公积金贷款。从9月1日起,住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理;夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的,再购房也暂不办理公积金贷款。

  该通知同时规定,住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3调整为0.2。

  所谓“还款能力系数”,是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。民生银行南京分行一位工作人员算了一笔账:原来某人可贷15万元公积金,每个月缴存的公积金总额为150元,缴存的比例为10%。个人还贷能力系数由0.3调整为0.2后,按照有关的计算公式,这位客户就只能贷到10万元了。

  “水库”缺水——“催缴令”和“限贷令”有助于实现公积金收支平衡

  对于“催缴令”和“限贷令”的出台,当地银行界人士分析,这与今年公积金支取额大幅攀升、入不敷出有一定关系。

  此种说法不无根据。有数据显示,2007年南京市政府给市公积金管理中心定的贷款指标是45亿元。截至6月底,今年南京市归集公积金为22.96亿元,但放贷总额高达24.50亿元——“蓄水”的速度赶不上“放水”的速度,公积金的“水库”缺水了。

  业内人士认为,通过下调个人还贷能力系数和对贷款条件加以限制,可以减少公积金支出数量。

  另据了解,南京市已缴存公积金的职工人数最高时达到110万人左右,但从去年底的统计看,该市全部法人单位从业人员超过200万人,这表明还有约半数职工没有享受到公积金福利。此次南京市发出“催缴令”,目的就是为了切实维护广大职工的合法权益,扩大住房公积金制度惠及面,健全城市住房保障体系。

  “限贷令”抑制房地产投机行为?效果有待观察

  不过,更多的人认为,“限贷一次”等新政策的目的,是为了给持续走高的楼市降温,抑制房地产投机行为。

  南京市一家不动产公司的总经理王先生说,公积金贷款“限贷一次”,有利于将一些动用公积金贷款炒房的人赶出市场。已经办理过公积金贷款的市民,依然可以每年提取缴存的公积金用于还贷,在签署买房协议一年内,也可凭合同提取公积金充当买房款。

  市民唐先生说,建立住房公积金制度的目的,是为了解决广大工薪阶层住房困难。如果允许多次贷款,势必会助长投资性甚至投机性购房。

  也有人认为,公积金贷款“限贷一次”最重要的意义,在于维护公平。这是对高收入者使用公积金必要的约束,符合公平原则。

  官方的说法也证实了这一观点。南京住房公积金管理中心贷款管理处有关负责人说,“出台此项政策,主要是为了顺应国家对房地产宏观调控的要求,对第二次使用公积金贷款购房的行为不予支持。”

  公积金贷款的新政,能否收到“四两拨千斤”的奇效?

  楼市一向有“金九银十”之说,但在9月份第一周,南京楼市不升反降。南京网上房地产数据显示,9月3日至9月9日,南京楼市商品住宅共认购2088套,成交2095套。当周的认购成交总和比之于8月最后一周,少了近1000套。

  记者调查发现,公积金房贷的新政策,确实影响了一些人的购房计划。市民刘小姐表示,“本来还想做一些房产投资,现在公积金贷款收紧,还是先放一放。”

  但多数开发商则认为,“限贷一次”的规定对他们没什么影响。南京的房地产开发商张先生说,想买房的市民办不了公积金贷款,还会通过商业贷款购房。

  限贷只是暂行政策,公积金的归集量回升后,政策可能再次调整

  细心的人发现,7、8两月,国家发展改革委、国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住房销售价格,南京已经退出“涨幅较高的城市”行列。

  南京大学商学院副院长刘志彪认为,利用公积金贷款炒房的人毕竟是少数。调控楼市,更关键的举措是遏制投机性的购房需求,这就需要把投资房产的利益预期降下来。“目前的调控政策是在交易环节征税,但这部分税负最终会转嫁到购房者头上。因此,要达到调控房价的目的,应该在持有环节上征税。”

  上海财经大学教授印堃华认为,老百姓的住房条件是“梯度改善”的,没钱的时候先租房,条件改善了买个二手房,条件再好些买个新房,以后甚至还可能换个大房。在逐步改善住房条件的各个阶段,人们无疑都希望可以享受到公积金贷款的优惠政策。

  不过,有关人士已经表示,限贷只是暂行政策,是针对目前公积金“水库”的现状而制定的,一旦今年底公积金的归集量有所回升,相关的政策可能会再次进行调整。
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