明年上海租金增长率低于14% 投资收益下降(图)

　　

仲量联行认为，上海与东京一样是房地产核心投资市场 CFP资料

　　早报记者 梁文汇

　　全球五大房地产顾问公司之一仲量联行昨日发布报告称，未来上海房地产市场的资本价值及租金将延续过去5年内的增长态势，明年及之后的一段时间，二者仍将保持正增长率，但将低于2000至2006年时期14%的年平均增长率。

　　上海楼市值得长期投资

　　仲量联行中国区董事韩瑞杰昨日表示：“在海外投资者心目中，上海已经逐渐成为与东京、悉尼和新加坡一样的房地产核心投资市场。”

　　核心投资是相对于机会型投资而言，是指非投机的长期投资行为。

核心投资者的资金主要是由退休基金和保险公司等组成，追求相对较低的回报率和低风险。而核心投资市场，就是指核心投资者关注的市场。

　　韩瑞杰表示，核心投资者对上海有信心的原因包括几个方面，包括上海的政策制度逐渐完善；写字楼零售等适合投资的物业类型多；物业租赁市场稳定，空置率低。

　　“近几年，上海的写字楼空置率频频刷新历史新低，从2000年的20％降低到2004年的6％，今年的空置率已经到了2％。这让长线投资者充满信心。”

　　供应方面，上海市场的核心资产供应状况正在发生变化。2006年整体收购项目交易的总成交金额达到了32亿美元。同时，一个包括浦西中心地带及小陆家嘴区域的清晰中央商务区域已经形成。而随着跨国公司的不断增长，对写字楼的需求趋于稳定。这些因素减少了交易、地理位置及租赁的风险，从而使更多的办公物业上升成为核心资产。

　　整体投资收益率将下降

　　随着上海逐渐成为核心投资市场，未来上海房地产投资市场的收益率也将有所下降。

　　韩瑞杰表示，在2006年底以前，上海市场上的外资投资以机会性投资为主，投资者的投资策略是快速转手，持有时间基本在3—5年，对于回报率的要求一般在年回报率20％以上。

　　而核心投资者的特点是追求稳定的现金流，长期持有物业至少在5—10年以上，而他们对回报率的预期基本在8％～10％左右。

　　目前，上海市场上比较典型的核心投资成交案例就是麦格理转让新茂大厦，该大厦目前初期的回报率为6.2％。

　　韩瑞杰表示，一些早期进入上海市场整体收购物业的机构投资者在实现了预期的内部收益率后，现在在设法出售其所持物业（例如新茂大厦的交易案例）。因此，可售的核心资产的数量将会有所上升。不过，整体市场投资回报率则会有所下降。