深圳新物业管理条例引争议 面积越大投票权越大

　　物业管理条例 谁的房子大谁说了算？

　　“谁的房子大谁就有可能说了算”，这一中小业主认为存在不公平的规定，在新的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）中有望得到修改。今日，备受各界关注的《深圳经济特区物业管理条例》修订草案修改稿，将由深圳市第四届人大常委会第十四次会议进行第三次审议。

　　《条例》是对上世纪90年代起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的全面修订，曾在今年3月提交市人大常委会进行一审，并且向社会各界公开征集意见。由于涉及面广，关注度高，在今年7月19日深圳市第四届人大常委会第十三次会议上对修改稿进行了二审。和二审稿相比，即将三审的《条例》对业主投票权的计算、物业服务企业行业管理以及小区业委会公共管理设施场所等方面内容均做出了大幅修改。

　　■三审稿解读

　　“面积决定论”改“双过半原则”

　　二审稿中，针对小区业主大会投票权的计算，规定业主的投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

　　这一规定的直接结果便是在小区内房屋面积越大，业主的投票权也越大。

　　二审认为：该规定看起来公平合理，但在现实中并非合理，特别是部分小区开发商拥有大面积的商铺物业产权，如果仅按物业面积计算，开发商将占有绝对优势的投票权数，从而使得业主无话语权，形成一票独大。

　　三审稿对此作出修改，确定了“双过半原则”。规定业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，占本物业管理区域内投票权过半数的，业主大会会议方为有效。

　　通过面积和人数双过半的投票计算原则，避免“谁的房子大谁说了算”对中小业主利益的影响。

　　设“救济制度”保公正性

　　二审稿中，对业主公约仅简单规定了业主在入住时，应当签署临时业主公约，业主公约在业主大会通过后生效。没有明确规定公约撤销方面的内容。

　　这一规定使得在业主临时公约和业主公约的签订中，如果存在违反法律法规、对业主不公平的内容，业主将很难提出更改。

　　二审认为：临时业主公约是建设单位编制的，可能偏重于维护建设单位的利益；业主公约虽然是业主大会通过的，也存在对部分业主不公平的可能性，建议增加一些内容，保障公约的公正性。

　　三审稿采纳了这一建议，设置了临时业主公约和业主公约的“救济制度”。规定业主签署的临时管事规约和管理规约，经业主大会通过后，认为相关内容违反法律、法规规定或显失公平，可请求区主管部门予以撤销；区主管部门可撤销业主临时业主公约、业主公约中违反法律、法规规定和显失公平部分内容。

　　物管“老赖”将可能被拘留

　　二审稿规定，物业服务企业没有按照物业服务合同约定的时限退出原物业管理区域，将由区主管部门责令其限期退出，预期不退出的，由区主管部门按照逾期月数每月处以5万元罚款等。

　　虽有此规定，但旧的物业服务企业被“炒”，却依旧赖在小区，使得业主委员会新聘任的“管家”无法进入。《条例》规定的惩罚措施，往往对物管“老赖”不起作用。

　　二审认为：建设单位、物业管理企业以及业主委员会不移交相关资料，或者不退出物业管理区域，扰乱工作、生产、经营秩序，情节严重的，可以依照治安管理处罚法的相关规定处理。

　　三审稿第一百二十一条规定，建设单位、物业服务企业以及业主委员会不移交相关资料，或者不退出物业管理区域，扰乱工作、生产、经营秩序，情节严重的，对直接责任人员，由区主管机关提请公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。据此规定，对行为责任人将可以处以十五日以下拘留或者警告。

　　物业服务须持职业资格证

　　《条例》三审稿对在特区从事物业服务的人员和企业提出了明确的要求。增加规定物业服务从业人员必须依照国家规定取得相应的职业资格证书。同时物业服务企业应该取得物业服务资质证书。

　　在物业服务企业的管理上，三审稿参照注册会计师协会、律师协会的管理制度，增加规定物业管理协会要建立诚信档案和诚信风险预警公告制度，对违规的物业管理企业，可以给予警告、业内通报批评和公开谴责等制裁。

　　受到市物业管理协会公开谴责的物业管理企业，二年内不得参加物业管理招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业管理服务合同。受到市物业管理协会公开谴责的物业管理从业人员，物业管理企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业管理相关资格证书的人员从事的工作。

　　“谁的房子大谁就有可能说了算”，这一中小业主认为存在不公平的规定，在新的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）中有望得到修改。今日，备受各界关注的《深圳经济特区物业管理条例》修订草案修改稿，将由深圳市第四届人大常委会第十四次会议进行第三次审议。

　　《条例》是对上世纪90年代起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的全面修订，曾在今年3月提交市人大常委会进行一审，并且向社会各界公开征集意见。由于涉及面广，关注度高，在今年7月19日深圳市第四届人大常委会第十三次会议上对修改稿进行了二审。和二审稿相比，即将三审的《条例》对业主投票权的计算、物业服务企业行业管理以及小区业委会公共管理设施场所等方面内容均做出了大幅修改。

　　■有议必复

　　焦点1

　　小区事务管理政府身影依旧

　　《条例》二审稿公布后，深圳31个业委会与业主代表曾经向市人大递交了一份建议书，其中多处便是呼吁缩减政府的行政干预权限。但三审稿中，这些规定基本没有改动。

　　三审稿第五条规定，“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业委会的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常活动。”第二十条规定，“筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。”

　　对于上述规定，曾经负责起草了业主建议书的胡国剑律师说，虽然部分条款与二审稿时有所区别，但筹备组业主成员的确定权仍在工作站。他认为，业委会是业主选举出来的群众自治组织，是否解散应由业主决定。部分业主代表认为，实际操作中最需要政府监督的是召开业主大会选举业委会这个环节。

　　对部分业主代表请求限制政府权力的各项建议，人大常委会法制委员会此前曾经给出了回复建议书，认为小区内物业管理活动接受政府依法进行的监管，法理上没有问题，在实践上也是需要的。人大的回复建议书还表示，由社区工作站确定筹备组业主代表也是必要的，因为在业主委员会成立之前，业主自发推荐筹备组成员是一种无序行为，很难形成有效决定，还可能被个别人操纵。此外，由于特区物管条例对业委会参照社团来管理，对违反法律、法规规定的业主委会议，当然可以由主管部门依法取缔或者解散。

　　焦点2

　　业委会法律属性依然是未决问题

　　在昨日提请审议的三审稿中，对于业主委员会的法律地位依旧没有做出明确的规定。

　　二审稿中，关于业主委员会的法律地位的定性，曾经是多方关注的焦点话题。胡国剑律师认为，因业委会不具有独立的法人资格，在共有物业利益受到侵犯时，这一具有民事主体资格的组织是否具有民事诉讼主体资格，在深圳目前仍缺乏法律支持。

　　在二审过程中，对于这一问题，人大代表也意见不一。有人大代表认为，应该赋予业委会法人资格，让业委会代表业主行使权利的同时，也能够承担自己的法律责任。但更多的与会者认为，业主委员会目前还不具备法人资格条件。

　　市人大法制委员会在给部分业主委员会建议回复时也曾表示，关于业主委员会的法律属性，目前还是一个悬而未决的理论问题，现行法律、法规并没有规定说业主委员会是群众自治组织或者是社团法人。从物权法规定的精神来看，二者都不是。因此，目前《条例》是参照社团来管理的，只是没有赋予其法人地位。