北京主城区房屋售租比调查 售租比反映投资价值

　　9月14日，央行宣布再度加息，这次加息成为2004年10月以来三年内的第9次加息，也是今年的第5次加息，频繁加息所累积的成本不仅使贷款购房者压力显著增加，也使得借助银行贷款进行投资的投资客们心理产生了变化，这种变化又传递到了售价与租价上。随着房产价格的一路高走，利率的不断上调，房产投资的风险正在逐渐加大，而租赁的投资收益正逐渐缩小，直接导致越来越多的人在购买房屋时更加看重房屋的售租比。售价租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标。为此，本报记者调查了京城一些热点区域的售租比情况，供广大购房者参考。

　　中关村、崇文门、东直门

　　售租比基本持平

　　这几个区域的房屋售租比都低于300，因此还有一定的增值空间，从8月到9月租售比基本持平。加息对此影响不大。

　　但是，对于以租养贷的投资者来说，虽然每次加息所产生的成本不高，但是频繁加息所累积的成本使得投资者不能坐视不管，加息后不少业主要提高租金。以中关村区域为例，8月区域普通住宅平均租金为2108元/月，售租比为291；9月中关村售价环比上涨了2.8%，租金涨至2160元，涨幅为2.5%。综合之下，虽然售价持续上涨，但9月租金也出现了一定的上涨，最后9月售租比为292，仅上涨了1点。

　　CBD区域

　　售租比低 投资价值高

　　CBD区域

　　8月份的售租比为244，9月份为246，涨了2点，虽然不低于200，但是这个售租比也较低，投资价值较高。

　　据北京中原三级市场部研究中心统计数据显示，8月份大望路、国贸地区楼盘成交价格在2万元/平方米以上，区域内购房需求量很大，但区域内业主房源挂牌量不多，供需矛盾较为严重，达到1：10左右。大望路地区成交楼盘以华贸中心、万达国际广场、蓝堡国际公寓为主，国贸地区成交楼盘以财富中心、新城国际为主。

　　华贸中心楼盘成交以投资客居多，主要看重楼盘的高出租率且租金高而有稳定租赁人群。目前该楼盘成交价格在22000元/平方米左右，1居80平方米出租的租金在8000元/月左右，2居120平方米的租金在12000元/月左右，投资回报率为5.45%。

　　新城国际项目成交以投资者居多，购房后大都出租给CBD区域的高级白领，以老外居多，这部分人群的租房承受能力也较高。目前新城国际售价在25000元/平方米左右，1居租金为6500元/月，2居租金为11000元/月左右，项目投资回报率在6%左右。

　　望京区域：售租比较低

　　望京区域8月售租比为239，而9月小涨1个点为240，但是，根据国际衡量标准，这两个区域的售租比还是远低于300的水平，房子的投资价值还是较高。

　　以位于望京方舟苑的一套面积为100平方米的住宅为例，出售价87万元，同样面积的住房月租金为3500元。如果租售成交价均不变，售租比为248：1。显然买房比租房略微合算。

　　21世纪不动产北京区域市场分析人士认为，如果通过出租获得房款大概需要20年回购房款，这时显然买房比租房略微合算。如把87万元整存整取五年，按五年定期存款5.76%的利率计算，五年后可获得250560万元，按照规定需要缴纳5%的利息税，需纳税12528元；等于说五年后可获利238032元，每月可获得3967元，可以看出每月出租获得的租金基本与利息持平，显然可以考虑购买此处住房。

　　朝青、亚奥区域

　　部分商品房售租比高

　　尽管朝阳区的整体售租比较低，但是由于一些公房拉动，还是有一些区域的售租比已经达到了高位。其中，朝青和亚奥区域的一些商品房，近一段时间以来，不论是一手房还是二手房，价格都飞速上涨。据记者调查，这些区域的一些房子的售租比已经超过了300，处于高位，投资价值相对走低。

　　记者自21世纪不动产北京区获得一个这样的例子，张先生前不久在朝青地区兴隆家园购买了一套90平方米的二手商品房，售价为100万元，目前该地区同样面积的住房月租金为2500元。如果租售成交价均不变，售租比达到了400：1。

　　分析人士认为，张先生如果通过出租获得房款大概需要26年回购房款，这时张先生显然租房比买房合算。如张先生把100万元整存整取定期五年，按照目前银行五年定期存款5.76%的利率来计算，五年后，张先生获得28.8万元的银行利息，按照规定需要缴纳5%的利息税，张先生需纳税14400元；等于说张先生将100万存入银行，五年后可获利273600元，每月可获得4560元，这时张先生用每月的利息就能租住这套房屋，而且还可以省下两千元左右存入银行或者用于投资。通过数据我们可以明显地看出张先生租房比买房合算。

　　同样的一个例子来自于亚奥区域，位于亚奥区域阳光新干线，一套面积为150平方米的住房，出售价165万元，而同样面积的住房月租金为5500元，如果租售成交价均不变，售租比为1：300。显然也是租房比买房合算。

　　如果通过出租获得房款大概需要将近25年回购房款，这时显然租房还是比买房合算。如把165万元整存整取五年，按五年定期存款5.76%的利率计算，五年后可获得47.52万元，按照规定需要缴纳5%的利息税，需纳税23760元；等于说五年后可获利45.144万元，每月可获得7524元，可以看出每月租住该套房屋后还有2000多元的余款，显然租房还是比买房合算。

　　大兴、昌平区

　　大户型售租比下降

　　大户型由于总价高，贷款额也高，如表所示，8月大兴区域售租比为368：1，9月售租比回落至360：1，下降了8点。但是从整体来看，这些区域的售租比还是较高，投资价值较小。

　　以大兴一套总价150万元的二手商品房为例，贷款6成90万元，期限20年，今年五次加息前每月还款6352元，加息后还款额将达到6783元，月增432元，成本出现了显著的上升；加息累积的风险以及未来可能开征的物业税都在逐步冲击着大户型持有者的心理，如果区域大户型较为集中，销售周期长，势必影响到出售时的挂牌价。由于售价的持平甚至出现小幅下调，售租比也因此出现了小幅的下降。

　　朝阳、海淀等区售租比低

　　目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　据21世纪不动产北京区域统计资料显示：从9月份至今北京12个行政区县的售租比来看，最低值朝阳区的各居室售租比分别为256、273和285；其次是海淀区域各居室售租比分别为268、289、294；而最高值昌平区的各居室售租比分别达到了312、351和360，要远远高出朝阳区和海淀区的售租比。

　　虽然目前昌平、大兴、通州、顺义四个郊区房屋价格上涨最快，但是目前这四个区域售租比均超过300以上，投资风险相对较大。这主要是由于目前这四个区域需求量的增加和环境改变在一定程度上带动了房价的上涨，但是目前的租金价格由于受到交通、环境等多方面的影响，仍处于很低的价位，所以直接拉大了区域的售租比。

　　整体售租比呈扩大趋势

　　记者通过对多个楼盘的售租比调查发现，在整体房价维持上涨局面，租金仅有微调的情况下，整体售租比仍呈扩大的趋势，8月整体售租比为315：1，9月售租比上涨8点，达到323：1；在整体售租比扩大的同时，部分区域的售租比却停滞不动甚至出现小幅下降。

　　“链家地产”副总金育松认为，这主要是因为加息对这些区域的售租比产生了一定的影响。简单而言，售租比就是售价与租金的比例。加息对于售租比的影响直接体现在对售价及租价的影响上。首先，加息影响大户型持有者心理，使得投资风险以及贷款成本出现显著提升，部分大户型持有者的心理预期会因此受到一定的冲击，心理价位有所松动，而且大户型销售周期一般较长，如果持有者希望尽快出手，一般会在价格谈判上做出一定的让步而不会随意涨价，这样，售价维持不变甚至有所下调，就会使得售租比出现与上月持平甚至下降的情况。其次，影响热点区域投资者心理，加息成本转移至租价上。对于以租养贷的投资者而言，频繁加息后贷款成本出现显著增加，而租金收入并不像售价一样有明显的上涨，这样，部分以租养贷的投资者难免出现“入不敷出”的情况，加息后提高租金的愿望较为强烈。因此，在一些租赁房源处于严重供不应求的传统热点区域或者地铁沿线区域，投资者既有提高租金的愿望，也有提高租金的空间，租价自然出现一定的上涨，从而影响到售租比的变化。(赵丽萍) (来源：京华时报)