未雨绸缪监管房贷 规避房价暴跌风险

　　未雨绸缪监管房贷 规避房价暴跌风险

　　日前，广东、重庆等地方的建行对于第二套住房的按揭首付，由以前的三成提高到四成。据相关银行人士介绍，四成的按揭首付目的是打击投机炒房行为。而建行重庆分行称，已经开始对按揭第二套住房的人实施首付四成政策。

　　商业银行先行将首付比例提高，应该主要是为了防范可能出现的房贷风险。房贷曾经是商业银行十分看重的优质业务，即使是面对央行的紧缩信贷政策，它们也非常有热情地积极扩张房贷业务。今年上半年，非金融性公司及其他部门贷款余额同比增长14.6%，比去年同期有所下降，显示紧缩政策取得成效，银行“压”了部分贷款；但居民户贷款余额（其中房贷是重要组成部分）同比增长25.7%，比去年同期提高10个百分点，可见银行对房贷以及其他消费贷款采取了“保”的策略。

　　但是，急剧扩张的房贷业务也隐藏着风险。美国次级住房抵押贷款市场爆发危机，给我们敲响了警钟，前不久建设银行研究部发布报告，我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。建设银行2006年跃升为中国最大的住房按揭银行，房贷业务发展较快，当然对其风险也更为警觉，于是率先采取了针对性的措施。

　　美国次级住房抵押贷款市场爆发危机，暴露出迅速扩张的房贷市场可能隐藏着三种危机：房价下跌、利率上升、不按照规范流程进行操作。目前中国还没有次级抵押贷款，市场结构单一，房贷客户的资质的审查也越来越规范与严格，因为操作失误而导致危机的可能性还不是那么突出。几次加息也使得房贷客户的负担较之以前大了，但现在利率的增幅还不能与美国的利率水平相提并论。从2004年6月到2006年7月，美国联邦基金利率从1%上升至5.25%，最优惠贷款利率从4%上升至8.25%，这意味着，房贷客户的利息支出在两年之中就要增加一倍多，导致很多人无法承受。中国目前5年期以上贷款的基准利率较2004年10月之前增加了1.71个百分点，还不至于带来严重后果。

　　房价下跌是导致美国次按危机的最重要原因，它使房贷客户由“优质”变为“资不抵债”，而这也是中国房贷市场要面对的最大风险。中国房价现在还是快速上涨，但是一些地方的泡沫成分越来越多，涨价的趋势可能将难以持续。房地产市场泡沫积累的重要证据之一是，房租的涨幅远远低于房价，住房投资者不能通过出租房屋挣回房贷所需的利息，只能通过价差盈利，套用一句股市的话，房价的上涨已失去“基本面”的支持。

　　房地产市场泡沫积累还有新的证据。2006年之前的房价上涨是因为供给较少，涨价的同时伴随着（新房和二手房）交易量的下降，这是一种正常的市场反应；但2007年的房价上涨，炒房是重要原因，在很多城市，房价上涨的同时交易量却上升，明显出现了“追涨”的迹象。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，其中二手房销售价格同比上涨7.9%；但商品住宅空置面积却下降，8月为6029万平方米，同比下降9.3%，说明交易量与去年相比有较大增幅。如果流动性不再如此充足，或者市场预期发生变化，通过价差盈利的“追涨”行为就将无以为继，房价就会下跌，那时我们就可能遭遇与美国类似的情况。

　　针对可能的房贷风险，商业银行已经开始行动。相关部门也应该采取措施，它们的难度要远远高于商业银行，因为它们需要实现看似互相存在矛盾的目标：在抑制房价的同时不让房价泡沫过快破裂，在严格监管的同时推动房贷和房地产市场发展。政府部门应采取措施，抑制房价挤出泡沫势在必行，这需要增加廉租房和经济适用房供应。同时也需要防止房价泡沫破裂而使银行背上不良资产的包袱，所以现在严格房贷监管很重要。此外，也要积极发展资产证券化。美国的次级债风波同时也证明了，资产证券化是个好工具，银行将存在风险的房贷资产打包，出售给偏好风险的投资者，由它们承受风险的收益和损失，可以规避房贷风险对银行体系的冲击。今年4月，国务院批准同意扩大信贷资产证券化试点工作，现在的房贷形势更凸显了其必要性和紧迫性。