江苏中行建行昨起提高“第二套房”首付及利率

　　中行建行昨起提高“第二套房”首付及利率

　　央行银监会共同出台房贷新政的消息一出，各家银行反应不一。省中行、建行已明确表示昨起提高“第二套房”的首付及利率。其中，已在省中行办理贷款签约、材料齐全的仍按老政策执行，材料不全的将统一按新规执行。

其他银行尚未接到总行通知，首付及利率也暂未有变化。如何界定新政中提到的“第二套房”？个人征信系统内是否能查询到个人的所有贷款记录？记者就此采访了各家银行房贷部门及人民银行南京分行征信管理部门人士。

　　●如何界定“第二套房”

　　贷款结清以04年底为界

　　【受访对象】：人民银行南京分行征信管理部门

　　原文：第二套(含)以上住房： 是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　界定方法：商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。

　　这里有个时间节点问题。按照人民银行规定，各家开办个人信用业务的金融机构上传个人信用数据进入系统的时间以2004年12月31日为界，在这一天前，还未结清的所有贷款余额账户全部进入个人征信系统，结清的账户则不纳入系统。这意味着，在2004年12月31日前还清贷款者，原则上人民银行个人征信系统内是查不到其贷款记录的，这一节点之后的个贷账户全部纳入系统。但不排除有些银行将12月31日还清贷款的账户也纳入了系统中，不过这种现象比较少。

　　多数银行等总行通知

　　首付及利率暂未上调

　　农行江苏分行房贷部门周先生告诉记者，何时实行第二套房新政要等总行通知文件，按规定，总行要制订具体实施细则并报银监会批准后，才能下发通知文件，因此具体执行时间会滞后一点。工行、招行、交行、浦发、兴业等银行也都表示，正在等总行通知，何时上调第二套房首付比例还不清楚。浦发南京分行房贷部负责人表示，尽管通知还未下来，但估计对于第二套房贷款，银行一般都会按首付四成和利率上浮10％执行，不会把首付提到四成以上或利率超过基准利率的1.1倍。

　　此前第二套房贷弹性

　　已有银行部分实行四成首付

　　农行江苏分行人士告诉记者，以前农行对第二套房贷款没有明确限制，第二套房一般也执行三成首付、利率下浮15％政策，只是对第三套及以上的住房取消了利率下浮15％的优惠。招行南京分行房贷部负责人吴先生告诉记者，以前银行只对二套以上的住房适当提高首付和利率，比如根据还款人的情况，把首付提到四成、取消利率下浮15%的优惠等等，对第二套房贷款则没有什么特别限制措施，现在按照央行和银监会规定，第二套房贷款也要提高首付和利率了。省中行以前对第二套房贷款按客户群不同，首付从三成到四成不等。

　　今后三房四房贷款更严

　　首付比例可能提至50%以上

　　省工行、中行房贷部门人士表示，商住两用房原来执行的首付标准及利率是弹性的。省中行原来的首付标准是30%，现在按央行要求提高到45%。办公商用房首付比例从50%8年到60%10年或60%5年不等，利率则在基准利率上上浮10%，期限10年。工行、中行均表示，按照央行银监会的要求，今后对贷第三套房第四套房者，首付比例可能分别提高至50%和60%，利率可能在基准利率上上浮15%至20%，具体操作细则还要等总行通知。省中行还表示，今后对普通贷首套房者，利率也有可能不再在基准利率上下浮15%。

　　●热点问答

　　【受访对象】：省中行、省建行、省工行等银行和人行南京分行

　　03年还清贷款再贷算首套

　　问：我2000年贷款买了一套房，2003年已还清第一套房的贷款，现在准备再买一套房，这一套算不算第二套房？

　　答：这种情况在人民银行的个人征信系统内是查不到其曾贷款的记录。各个行还有一套自查系统，但因数据库存容量问题，一般结清贷款者，记录保留1年左右，之后也查不到，因此，上述情况商业银行可视作其首次买房。

　　曾一次性付款再贷算首套

　　问：我曾经一次性付款买过一套住房，此次想贷款再买一套房，这算不算“第二套房”？能不能享受首套房的首付和利率优惠？

　　答：算首套房，可以享受首套房的优惠。

　　以子女名义再贷有说法

　　问：父母贷款买过一套房，以子女名义再贷，算“第二套房”吗？

　　答：首先看其子女是否成年，未成年人不能以借款人名义办房贷，父母和子女以共同名义贷款买房，仍算家庭第二套房；如果子女成年，有工作收入，借款人是子女，算子女的第一套房。

　　已办理过者明年按新利率

　　问：已经办理过第二套房贷但未还清贷款的，贷款利率是否按新政？

　　答：上述情况在本年度内仍按旧政策执行，明年1月1日起可能将按新政利率执行，具体要看各家银行总行发布的细则。

　　已签约者材料齐全按旧政

　　问：已经签约了购房合同，材料也齐全了，但银行贷款还未发放，按新政还是旧政执行首付比例和贷款利率？

　　答：已签约、材料也齐全的，已正式宣布第二套首付利率提高的银行如省中行正在加紧办理，按旧的首付比例和贷款利率。已签约但材料不全的，则按新政执行首付和贷款利率。

　　酒店式公寓是否算商住

　　问：酒店式公寓算不算商住两用房？

　　答：要看买卖契约合同上标注的，如是“商用”就按商用房算，如是“住宅”就按住宅算。

　　各地银行贷款信息联网

　　问：我在A银行办的房贷在B银行也能调到我的个人信贷信息吗？

　　答：目前除了邮储未开办个人信用业务以外，所有商业银行和开办个人信用业务的金融机构如外资行、农村信用社，都通过征信平台上传个人信贷数据。这意味着每个人无论在全国哪个城市哪个银行都可以调到自己的个人信用记录。

　　比方说，张先生在句容郊区贷款买了一套水景别墅，还准备在南京贷款购一小户型。那么，银行通过人民银行的个人征信系统很快可以查到此人已贷过一套房，仍视作“第二套住房”。

　　个贷账户526万入征信系统

　　问：目前我省征信系统个人贷款账户和信用卡账户有多少？

　　答：至今年上半年的最新统计，征信系统个人贷款账户和个人信用卡账户共有1155万余户，其中，个人贷款账户有526万余户。

　　快出配套政策

　　免伤无辜购房人

　　美国次贷危机虽然未给国内股市带来冲击，但对楼市的影响却终于到来了。为避免遭遇类似美国次贷市场的银行房贷危机，央行、银监会两大金融核心部门联手出击，提高第二套房首付比例和贷款利率，重拳打击国内楼市投机客，意在减少银行房贷风险。应该说，从国内金融市场大局的角度看，新政是高瞻远瞩，有利于维护金融市场稳定和全社会利益。不过，考虑到目前购买第二套房的消费者中，还有不少“以小换大”、“以旧换新”的购房人，并不是真正的炒房客，如果对他们购买第二套房，也全都按贷款利率上浮10％和首付四成对待，无疑大大增加了他们的购房压力。目前各银行与新政配套实施的细则还未出台，希望银行在制订细则的时候，合理区分不同类型的购房者，不搞“一刀切”，莫让房贷新政伤及无辜购房人。

　　背景资料

　　个人住房按揭贷款: 就实务操作而言，指按预先订立的合同，购房者先支付一部分房款，剩余部分以银行向购房者提供的贷款支付，同时这笔贷款以购房者欲购置的住房作为担保，其偿还由购房者分期还本付息。

　　提醒

　　房屋增值“加按”、“转按”不能做了

　　按照央行和银监会规定，银行今后不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，即业内俗称的“加按”和“转按”业务。目前，南京有不少银行都开办有“加按”和“转按”业务，其中“加按”是指购房人对所购房屋追加按揭贷款，“转按”是指购房人把原来在其他行的没还清的房贷转到别的银行。据光大南京分行房贷部丁先生介绍，“加按”和“转按”中有一种情况是，客户的住房随房价上涨而在重新评估时升值了，客户通过“加按”或“转按”把这个增值的部分给贷出来，一般能贷到增值部分的六七成，按照新政规定，今后这种“加按”和“转按”肯定不能做了。他同时表示，如果客户“加按”或“转按”时没有对住房价值重新评估，比如原来房子值100万元，客户可贷额为70万元，但实际只贷了50万元，现在客户想用足贷款额度，追加贷款20万元，或者把房贷转到其他行后再申请多贷20万元，那么这种“加按”和“转按”就不应该在禁止范围之列。另外，以前的老客户并不受新政影响。

　　撰稿 陈春林 沈春宁