界定第二套住房存在四情况 亟需出台细则厘清

　　界定"第二套住房"存四情况 亟需出台细则厘清

　　界定“第二套住房”可能存在的四种情况

　　1、以个人为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇

　　2、以个人为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇

　　3、以家庭为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇

　　4、以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇

　　□本网记者 周 斌

　　105万元，当银行的住房贷款计算器中出现这一数字时，王开远买房的决心动摇了。

　　2007年9月中旬，在北京望京地区，王开远选中了一套价格100万元的住宅，打算通过贷款购买作为他的第二套住房。按照首付50万元，其余贷款20年的方式，依当时利率，除首付外还需本金加利息共计90.6万元。

　　相比105万元，“无端”多出的14.4万元利息源于9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　通知发布后，各商业银行纷纷制定了各自的执行方案，大多银行确定“第二套住房”首付为四成，但也有消息称，如果“第二套住房”的购买者按揭款高于其收入的一半，重庆部分银行要求首付提高至五成；建行上海分行住房贷款部也表示，该行可能会将“第二套住房”首付提高到五成。

　　“第二套住房”主体不明

　　“结婚吧。”王开远对女友说，这是他想出“节省”14.4万元利息的唯一办法———让从未购房的妻子去银行贷款。

　　虽然央行副行长、上海总部主任苏宁10月8日表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套住房。“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套住房，将完全在这个系统中如实反映出来。”但现实情况是，由于通知并未对“第二套(含)以上住房”的主体进行严格界定：以家庭还是个人为单位，并且没有区分是否还清贷款。各商业银行对此也是理解不一。

　　工行、招行等银行以个人为单位界定购房者的房产情况，配偶的房贷情况不影响本人。即夫妻两人中有一人已贷款买房，另一人想贷款再买一套房，只要央行的征信系统里没有此人的房贷记录，也可以享受第一套房的首付和利率。建行等银行则以家庭为单位界定购房者的房产情况，配偶中只要有一个已贷款买房，不管是婚前还是婚后财产，若再次购房就算是“第二套住房”。工行、兴业等银行规定只要在央行的征信系统里查不出贷款者有贷款余额，就可以按照“第一套房”的待遇发放贷款。而光大银行则规定，只要是以前有过贷款买房记录的借款人再次申请贷款，一律按“第二套住房”处理。

　　因此，对通知中“第二套住房”的界定，据分析，可能存在四种不同的情况：

　　1、以个人为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇。

　　2、以个人为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

　　3、以家庭为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇。

　　4、以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

　　目前已出台房贷细则的各商业银行，都以上述前三种情况作为“第二套住房”的界定。有分析人士解释说：“各商业银行的做法，给一般家庭的购房者都留有余地；住房贷款业务作为银行最优良的资产，即便目前存在一定的隐患，各银行也不可能轻易加以限制。”

　　有无“疗效”仍然未知

　　在今年8月召开的全国城市住房工作会议上，国务院相关领导就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。通知在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，通知重在体现政府的态度和指引作用：对不同的借款人，实行不同的政策；对投资性的二次置业，要有所限制，扶持老百姓能买得起自住房。“但对投资的人到底有多大的约束力，目前还是未知数，因为有很大一部分投资者根本不需要通过银行借款买房。”

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授郭田勇认为，通知主要是打击投资性、投机性购房的行为。“目前，投资性购房人群的比例相当大，在没有更好的办法区分其与自住性购房者的情况下，采取对‘第二套住房’提高首付和利率的办法，尽可能地剔除投资性购房，缓解房地产市场的供求缺口。”

　　在“第二套住房”主体界定方面，郭田勇倾向于以家庭为单位来核定，使得打击力度更大一些，成效更明显一些。“但目前央行的征信系统未必能反映出家庭情况，如果以家庭为单位，操作的成本就会比较高。”

　　在目前对“第二套住房”界定比较“混乱”的情况下，已有消息人士透露：“由于各银行标准不一，监管部门可能会在近期再出台一道‘细则’，标准可能趋严。”