第二套房界定以家庭为单位 长沙银行调整待通知

　　第二套房界定以家庭为单位

　　本报记者 邱玉峰 长沙报道

　　“结婚前买还是结婚后买？以老公名义买还是以老婆名义买？”对于准备再次贷款买房的长沙市民黄强来说，监管部门对“第二套房贷”的认定基调算是一颗定心丸。

上周五，央行、银监会召集五大国有商业银行就“第二套房贷”问题召开联席会议，并首次对夫妻双方都贷款购房如何计算第二套房作出了明确界定：夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。记者了解到，目前长沙已公布了房贷细则的银行只有少数几家不符合这一点。银行方面表示，如何作出调整仍等待总行通知。

　　部分银行认定标准不符“基调”

　　自9月末《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》下发后，围绕如何认定“第二套住房”的问题，各家银行的观点不一。记者发现，在率先执行新政的银行中，不少银行对第二套房的认定方法一致：以个人为单位，以个人在人行征信系统中的贷款余额判定是否为第二套住房。上周，央行、银监会与五大行就“第二套房”的认定标准达成共识：一，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。据悉，这三点基调底线将具体由商业银行自己把握。

　　记者昨日就“第二套住房”认定标准的三点基调底线连线多家银行，农行、交行、中行、光大等多数银行均表示，目前尚未接到总行的实施细则，无法多做说明。不过，部分银行的认定方式与监管层定下的三点基调明显不符。比如，光大、浦发等银行对第二套房的界定采取的是以个人为单位（包含主借款人和共同借款人），而不包括其家庭成员，也就是说夫妻二人都可以分别贷款买房。而建行、中行、交行等银行则明确贷款人第二套住房的认定标准以“家庭”为单位。

　　根据第三点基调，今后银行认定第二套房的标准将变成：以家庭为单位，以夫妻双方在人行征信系统中的贷款余额来判定是否为第二套住房。“这个基调既防范了一人或一个家庭同时贷款买多套房带来的风险，又考虑了家庭正常的换房需求，算是比较合理的。”省工行有关人士表示，前两点已是不少银行默认的“第二套房”界定标准，至于第三点“夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房”的规定，具体实施则需要房产管理和户籍管理部门的配合。

　　银行操作细则有望更新出炉

　　听说“夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房”后，星城某股份制银行房贷部门负责人表示，目前该行制订的细则就是这么规定的，但有些银行则只认房贷借款人，不算夫妻的房贷记录，因此，该行总担心会流失房贷客户。统一标准对银行和贷款人来说，都将是公平的。“已结清借款的购房者仍可算作首套房，对广大以旧换新、以小换大的购房人将是利好。”中信银行长沙分行房贷人士表示，以改善居住条件为目的的购房人一般不会在贷款未清时再申请贷款，把他们与贷款炒房者区分开来很重要，减少了新政对正常购房人的冲击。

　　“如果自己婚前购买了一套住房，那么婚后与丈夫共同购买住房究竟算第一套还是第二套？”“夫妻已经购买了一套住房，再以自己小孩或父母的名义购买住房，算第一套还是第二套？”在得知“基调”后，不少准备贷款的市民均表示，今后买房子将会变得谨慎得多，特别是房子署名问题。

　　由于监管层只说是“可算第一套住房贷款者”，说法比较灵活，因此各银行仍有自由把握的空间，有些银行如果要把房贷卡紧一点，也很可能对结清房贷的仍按第二套房计算。一些已公布房贷细则的银行表示，在房贷新政公布后的半个月内，多家银行迟迟不公布操作细则，就是在等待监管层的表态。监管层这种“吹风”式的表态，也给银行吃了一颗定心丸。预计从最近会有不少银行相继出台房贷新政的操作细则。部分已执行新政，而与监管层的基调有所不符的银行，也可能修改房贷的操作细则。不过，上述银行人士指出，虽然监管部门可能给出统一“基调”，但不一定是强制性要求，各银行执行的细则仍会略有不同，但应该“只会更紧不会松”。

　　（链接）部分银行第二套房贷暂定标准（仅供参考）

　　◆宽松型

　　工行、招行：以个人为单位界定，配偶的房贷情况不影响本人。只要央行征信系统里查不出贷款者有贷款余额，也可享受第一套房的首付和利率。

　　兴业银行：对第二套房的认定按“家庭合计房产”计算，只看信用报告中是否有贷款余额，若客户已还完房贷，再贷购房仍算“首套”，享受首付及利率优惠。

　　浦发银行：还清房贷便可享受优惠。只要此前房贷已经还清，现在无论第几次申请房贷，都可以按照目前的购买第一套房优惠政策执行。该行以个人为单位界定第二套房；第三套房首付五成，利率上浮20%，并不再受理第四套房的贷款申请。

　　◆严厉型

　　　中行、建行、光大：以借款人为认定标准，只要名下有房，无论首套住房的贷款是否结清，再贷都视作第二套房。

　　光大银行:对第二套房的界定以个人为单位(包含主借款人和共同借款人)，也就是说夫妻二人都可以分别贷款买房。但对于个人来说，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。第三套房将执行42%的首付，利率也调高至1.12倍基准利率，随着按揭房套数的增加，首付比例将按2%的比例递增，利率也将按0.02倍的基准利率递增。暂停对第二套房以上的房贷按固定利率贷款，并调低了固定利率房贷各期限优惠利率，3年期、5年期、10年期优惠利率分别调低21个基点、16个基点、44个基点。

　　中行：无论是否结清贷款，只要再次贷款，都视作买第二套房，将执行首付四成，利率提高10%，而第三套房的首付提高至五成，利率仍维持基准利率的1.1倍。该行界定第二套房以家庭（夫妻和未成年子女）为考察单位，在全国联网的央行征信系统里查询夫妻双方的信用状况。如果其中一人已贷款买房，不管是不是婚前财产，都会被认定为第二套以上住房。而且父母已购房的，再以未成年子女名义购买房，也被认定为第二套以上住房。

　　建行：以家庭为单位计算，人行征信系统中如果有房贷记录但已结清房贷，再贷仍算首套房。配偶中只要有一个已贷款买房，不管是婚前还是婚后财产，若再次购房就算是“第二套住房”。

　　湖南建行第二套房贷首付未上浮

　　本报长沙讯 针对国内不同地区的房地产市场，建设银行对第二套房贷首付采取了不同的上浮政策。据建设银行董事长郭树清13日表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50%。据记者从湖南建行方面了解到，目前本地建行第二套住房贷款的首付比例仍为最低40％，暂时未出现上浮。

　　在评点当前金融宏观调控热点问题时，郭树清称，目前中国房价上涨确实比较快，而银行房贷并非没有风险，建行对此非常关注。建行已根据国家宏观调控要求、建行自身情况以及各地方情况采取了不同措施。他表示，由于国内不同地区具体情况不同，因此各地建行在制定第二套住房贷款细则时，会结合当地情况作适当调整，实施标准不能“一刀切”。银行人士分析，由于湖南本地房产市场并未出现过热的迹象，各家银行在执行第二套房贷新政策时，短期内不可能出现像北京或上海那样大幅提高贷款首付的情况。 记者 邱玉峰