“第二套住房”标准：统一还是因地制宜

　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称为“通知”)。

　　通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　一石激起千层浪，社会各界对于实施细则为何迟迟不出、外资银行是否应纳入、“第二套住房”如何认定等问题展开了热烈讨论。与此同时，各商业银行纷纷制定了各自的执行方案，因为对通知认识和理解的不同，公众也是莫衷一是。

　　为此，本报邀请专家学者，法律界人士，就上述问题进行探讨和辩论。

　　“第二套住房”界定标准当以统一为宜

　　郭田勇

　　房贷新政的必要性和及时性

　　政策的频繁出台与我国当前房价的持续上涨是密切相关的。同普通商品价格上涨一样，房价的上涨自然也是由于供求缺口所致，但对于我国的购房需求却需具体分析。

　　在我国目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投资(投机)型需求。而房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，更有流动性过剩背景下的住房投机需求高涨的影响。这种以投资、投机为主的购房行为，不仅对广大群众自住性购房形成“挤出效应”，也使房地产市场的内在风险加剧。由于我国利率正处上升通道，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，使得大量炒房客对房价预期发生逆转，并诱发大量投机性抛盘，导致房价在大涨之后发生大跌。

　　因此，采取保护自住房需求、抑制投机的方式来遏制高房价、进而规范房地产市场的发展，这应当是当前房地产市场调控的主线。由此来看，央行、银监会针对限制“第二套住房”贷款发布的通知是十分必要与及时的。该通知出台后，社会各界普遍叫好，也有部分拟购“第二套住房”的人选择观望或退避，部分城市二套房交易明显变小、房价趋于回稳。可以说，该政策对稳定房价预期、遏制房价上涨正在发挥积极的作用。

　　标准不一易导致经营混乱和无序竞争

　　通知出台以后，在执行的细则上，至今仍存在不少遗留问题。特别是在判断“第二套住房”到底是以个人为单位还是以户为单位，目前各家银行仍存在各自为政、尺度不一的现象，大体上形成了两派：一是中小银行为主采用以个人为单位来界定“第二套住房”；另外是建设银行提出的采用以户为单位来界定“第二套住房”，并且其他三大国有商业银行都有采用这种方式的趋势。

　　中小银行采用以个人为单位来界定“第二套住房”是出于一种市场经济主体的理性行为，因为不论是在资金实力还是客户资源方面，中小银行都不如四大国有商业银行，在国内的个人房贷市场上无法与四大国有银行抗衡。而四大国有银行采用以户为单位来界定“第二套住房”的措施大大提高了申请个人房贷的门槛，必然会导致一部分客户流失，而中小银行采用的以个人为单位的界定方式所带来的相对低门槛则会吸引这些流失的客户。甚至会导致在四大国有商业银行申请房贷的投资者把房屋出售以后再转向中小银行申请贷款进行房屋投资，根据中小银行对“第二套住房”的界定标准，这些投资者则不用承担在国有商业银行那里申请贷款所需承担的“第二套住房”成本。这样就可以增加中小银行的个人房贷市场份额，成为其利润增长的筹码。如此一来就会发生中小银行倒逼国有商业银行的现象：即导致国有商业银行在执行通知中的规定时采取一些规避措施甚至是违规违法措施进行房贷发放来防止客户的流失，最终会对监管当局的政策起到抵消作用，这当然也就违背了通知的初衷。

　　另外值得注意的是，据报道，这次通知中的规定并不包括外资银行。这意味着外资银行仍然可以按照自己的意愿进行个人房贷的发放。自从去年年底对外资银行全面开放国内金融市场以来，外资银行在零售业务方面就与中资银行形成了激烈的竞争，通知出台后，中资银行都采取了相应的措施提高了个人房贷的申请门槛，而本来在零售业务方面创新就占有优势的外资银行，这次相当于又得到了一次“隐性政策”支持，这无疑是外资银行争夺中资银行房贷客户的一次绝佳机会。导致了中资银行和外资银行在竞争中的政策不公平，不仅违背了市场经济下的公平竞争原则，同时也有“搬起石头砸自己的脚”的嫌疑。

　　目前当以统一标准为宜

　　笔者认为，统一“第二套住房”界定标准已然成为央行、银监会当务之急。统一标准的明确，既可以防止各商业银行采用不同界定标准从而导致操作过程的混乱，同时也给市场投机者们一个明确的信号，那就是央行、银监会对房地产投资(投机)的控制绝不手软，也不会留下政策漏洞让投机者们有空可钻，最终达到通知所期望的效果。

　　至于是采用以个人为单位还是以户为单位来界定“第二套住房”，笔者认为如果目前央行征信数据库基础资料很完整的话，以家庭为单位来判断“第二套住房”是未尝不可的。因为央行和银监会出台政策的初衷，就是要向当地房地产市场各方向传递一个清晰的信号，显示政府“保障住房、抑制投资、打击投资、平抑房价”的决心。

　　因此，为了使政策效果更为显著，显然以家庭为单位来进行判断效果更好。有人担心这会导致社会离婚率的上升，我想，该问题已经超出经济学范畴本身了。当然，为避免一些市场人士担心的行政“一刀切”，发挥中国银行业协会等机构的作用，以行业自律的方式来规范银行行为亦是可选之策。

　　(作者：中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授)

　　商业银行应承担房地产市场的社会责任

　　易宪容

　　商业银行为高价房推波助澜

　　近几年来，国内房价为何越宏观调控涨得越快，这既与房地产政策和发展模式的缺陷有关，与房地产开发商利用缺陷极力扩张市场有关，与投资者借助银行金融杠杆涌入房地产市场有关，也与国内商业银行为了其短期利益对房价上涨推波助澜有关。

　　国内各商业银行为追求最大利益，以房地产信贷是优质资产为幌子，让大量银行信贷进入房地产市场，从而推高了各地的房地产市场价格。因为，这样做，不仅银行信贷业务得到迅速的扩张，利润水平快速增长，银行不良率迅速下降，而且单位成员的业绩与资金快速增长。也就是说，只要房价上涨，住房信贷市场是各商业银行最为主要和便利的赢利模式与工具。

　　因此，国内各商业银行为了争取在住房信贷中更多的份额，纷纷以各种方式来突破监管部门对商业银行风险管理的规则来进行大规模的信贷扩张。比如，本来对住房按揭贷款，根据银监会的指引，购买住房的借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。但现实情况是，在商业银行及律师事务所的“帮助”下，这一条规定完全是形同虚设，借款人完全可以开虚假的收入证明到银行办理按揭贷款。正因为商业银行破坏现有规则，从而使许多信用不佳、还款能力不足的借款人进入房地产按揭信贷市场。商业银行不仅如此，还以各种金融创新的名义设计出转按揭、加按揭的金融产品，让信用不足的人进入银行住房信贷市场，套取大量的银行信贷资金。

　　优质资产隐含的风险

　　如果完全按照监管部门的要求执行，在房价上涨时，个人住房按揭贷款当然是优质资产，各商业银行贷款后坐收利润就是。但这种假定是周期性的，即房地产市场价格不可能只涨不跌，也不可能是只跌不涨，这是谁也无法改变的客观规律。当房地产市场的价格处于上升时期，个人按揭贷款的风险当然很低，但是当房地产市场的价格发生周期性变化，个人按揭贷款的风险也自然就显现了。美国房地产市场发生的事实就很好的证明。在2006年8月以前，美国房地产市场发展与繁荣了近10年，房价上涨近50%。但是，从2006年8月之后，美国房地产市场价格开始下降，从而引发2007年次按危机。近8年来，中国房地产市场的价格上涨是美国的几倍，而国内按揭贷款的质量也比美国要差。如果国内房地产市场出现周期性变化，那么国内商业银行按揭贷款的风险肯定会比美国高。

　　通知的出台，就是要改变目前国内商业银行个人按揭贷款优质资产的神话，从商业银行的角度来规避风险。事实上，从目前中国商业银行个人按揭贷款的质量来看，如果国内房地产市场的价格出现周期性的变化，那么国内商业银行个人按揭贷款的风险肯定会比美国高。也就是说，从自身风险控制的角度来说，国内商业银行也得认真执行通知，而不是为短期利益所迷惑。

　　我国商业银行的责任

　　从国内商业银行性质来看，既与现代商业银行相同，又有所区别。其相同点是以商业化、市场化的方式来运作，区别是，它又是国有商业银行即国有股权为主导。国有商业银行既要有提升企业商业价值的责任，也要有承担社会公共政策的责任，并且要在两者之间选择一个合适的平衡点。特别是对于后者，商业银行承担基本的社会责任是它能够发展的根本。

　　现在国内不少商业银行往往只强调提供企业商业价值责任，而忽略社会责任。比如，在个人住房信贷上，不少商业银行不遵守诚信法则，不遵守监管部门的有关规定，盲目的信贷扩张，从而使得房价飚升，导致国内两大资产价格泡沫迅速吹大，造成经济严重失衡。

　　国内房地产市场的许多问题是与国内银行的金融支持和政策密切相关的，在目前国内房地产市场矛盾与问题重重的情况下，就得重新调整国内银行关于房地产市场的信贷政策。通知就是这种银行新信贷政策的一次尝试。

　　笔者认为，通知是房地产市场的一项公共性政策，而不是一种商业行为，国内各商业银行必须严格执行。现在国内的一些商业银行，特别是一些国有商业银行，赚钱时总想着国家出台有利政策，要其承担社会责任时候，就不知道跑哪里去了。央行和银监会应以通知的公共性来要求各商业银行，避免其“各自为政”，并制定严格的惩罚规则。对于任何敢于不执行通知的国内商业银行进行严厉处罚。当然，央行和银监会要做到这一点，还得就通知出台更多细则。

　　因此，无论是第一套住房按揭比重还是对“第二套住房”的界定，商业银行都得从公共性政策角度来从严要求，而不是仅从其短期利益采取宽松的政策。这样，才能把房地产投资逐渐清除出市场，从而使房地产市场健康发展。

　　(作者：中国社会科学院金融研究所研究员)

　　“第二套住房”的认定要有法可依

　　尹伯成

　　通知出台后，央行、银监会对于什么是“第二套住房”一直没有明确的说法。购买“第二套住房”，是以户还是以个人为单位作认定标准？如果过去已经用按揭贷款购买了商品房，现在贷款已经还清，再次购买时，算不算“第二套住房”？原来按揭买过一套商品房，现在觉得小，或者其他原因要重新买一套，即便卖掉旧房重买，也就是所谓改善性需求，算不算“第二套住房”？诸如此类问题，央行、银监会都未有一套正式认定标准出台，结果各地各银行都感到莫衷一是，放贷新政难以执行，笔者认为，如果这种情况持续下去，将会带来以下几方面不利后果：

　　首先，不是有法不依，而是无法可依。如果“第二套住房”没有明确的认定标准，那么，有关“第二套住房”的放贷新政等于名存实亡，流于形式。打个比方，如果法律规定抢劫属于犯罪行为，但对于什么是抢劫行为却没有明确规定，则上述法律条文就变成一句空话。也许有人认为，关于房贷新政，央行、银监会应当作一个原则性规定，至于如何执行，由各地各银行根据具体情况来规定执行，实施的细则应当给下面留一个灵活机动的执行空间。笔者以为，这种看法不妥，有些政策确实只需要原则性规定，实施细则可以由“下面”视具体情况贯彻执行，但对于购买“第二套住房”要实施房贷新政而言，“第二套住房”的认定标准就是一个要不要执行这个政策的原则问题，这是不可以让“下面”自己来规定的，否则这一房贷新政等于无法可依，而不是有法不依。

　　其次，会使购买“第二套住房”的房贷新政的调控完全落空。众所周知，近年来各地房价节节攀升，这既严重违背了广大老百姓改善住房的要求，又给银行带来了很大的风险，而房价的上升又与房市上的投资性需求旺盛有关，为了抑制这种投资性需求，央行、银监会出台了这一新政，而如果什么是“第二套住房”不作认定标准，那么，家中夫妻二人各买一套，或者家中有几个人就可以买几套，都可以不算“第二套住房”；或者买一套房，等房价涨了卖掉，还清按揭，再买一套，也不算“第二套住房”，那抑制投资性需求的房贷新政，是难以有成效的。

　　再次，会引起各商业银行间的不平等竞争。现在，有的银行已明确表态，要按户为单位计算，而有的银行(如华夏银行及部分外资银行)已宣布以个人为单位计算，各银行都自行其是，缺乏统一的认定标准，必然导致竞争不公平。目前，很多银行无视房贷风险，总以为房贷是一块最优质的资产，都来抢食这块肥肉，结果，房价是越来越高，银行风险也越来越大，一旦泡沫破裂，不管哪个银行形成房贷坏账，最后还是要由国家兜底，全国人民买单。

　　综上所说，笔者认为对于什么是“第二套住房”，央行应当有一个尽可能明确的认定标准。根据目前情况，笔者主张：

　　第一：“第二套住房”必须以户为单位，夫妻二人想各买一套，必须凭离婚证明，子女想单独买一套，必须凭结婚证明。

　　第二：五年内用按揭买过房，五年内如果想再买一套，并且不是自己居住，即使前面的贷款已经还清，也应当作为“第二套住房”。

　　第三：对于改善性需求，必须凭卖掉旧房的证明，再买房的时候，才可以不作为“第二套住房”。

　　现在有的地方，比如说上海，因为“上面”一直对什么是“第二套住房”没有认定标准，由银行协会牵头制定出了一个标准。笔者认为这个办法也不妥，银行协会牵头制定出来的规定，只能是各个银行可以参照执行的自律性规定，不具备法律约束力，这种规定不能代替必须执行的法规。

　　总之，笔者认为，必须根据有关房贷新政的本意和出发点，来作一个统一的，什么是“第二套住房”的明确的认定标准。

　　(作者：上海复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任)

　　话题一：是否应统一标准

　　各行其是危害多 VS 不宜强求统一

　　有关部门应尽快出台统一的标准，理由如下：首先，没有统一的标准，商业银行各行其是，势必造成放贷市场的混乱，不利于金融秩序的稳定。央行既然要干预，只有统一标准才能达到有效调控的目的。第二，如果界定标准不统一，监管部门的细则又迟迟不出，从而造成不同的市场猜测，这在某种程度上影响了市场的公平性。第三，对有购买“第二套住房”需求的购房者是一个打击，由于政策不统一，他们难以决定，影响生活和投资，会造成对国家政策的不满。第四，不统一标准，还会造成各商业银行间的无序竞争，最终损害购房者的利益。第五，如果各银行在具体操作中不能相互协调，可能会给房地产投机者有机可乘，加剧炒房的热度，不利于房地产市场的健康发展。第六，如果标准不统一，还会造成夫妻为购房突击离婚、假离婚的现象，不利于社会稳定。

　　(河南省信阳市师河区法院 薛飞)

　　各商业银行对“第二套住房”认识不一是正常现象，没有必要强求统一认定标准。因为，所谓商业银行是指依照公司法和商业银行法设立的从事吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业务的企业法人。企业法人的特征决定了其以追求利润的最大化作为目标。所以，各商业银行在商业性房地产信贷中，完全可以根据自己的理解来确定标准，一方面控制风险，另一方面赢得利润，实现效益与风险的最优化。当然，前提条件是不违反监管机构的禁令，不超越监管机构确定的硬杠杠，这不光是控制风险的需要，更是实现宏观调控的需要。在政策许可的范围内，各商业银行灵活调整信贷标准，按照自己的理解，在通知规定的范围内来细化认定标准，这不仅可以提高可操作性，更可以促进各商业银行之间的良性竞争。

　　(江苏省吴江市人民法院 庾向荣)

　　话题二：如果统一标准

　　从宽认定 VS 从严要求

　　笔者认为，应统一从宽认定，即应以个人为标准进行认定。首先，我国目前的房地产市场并不存在全面的泡沫，相反，这是一个正在迅速发展的、新兴的市场。据有关资料统计，目前我国住房的总价值只是国民生产总值的1.7倍，而日本在1989年房地产市场泡沫高涨是4.5倍，香港在1997年是7.5倍。在此情况下，出台过严的控制政策，只会影响该市场的快速健康发展。其次，现阶段我国国内消费需求严重不足，经济增长主要依靠出口拉动，如对房地产施以过严的抑制政策，势必会进一步加大我国经济发展的对外依赖程度，对经济增长有消极影响。

　　(江西省丰城市人民法院 应九根)

　　各银行对如何界定“第二套住房”标准不一，权威部门应对“第二套住房”的认定统一标准，以免严肃的房贷政策成为可松可紧的“松紧带”。要制定统一的标准，笔者认为应该从严要求。我们知道在对法律的解释方法中，目的解释是重要方法之一，同样，在对文件解释时也应该遵循文件制定者的目的。出台该项政策的目的是要抑制房地产的过度投机，因此从严认定“第二套住房”是应有之义。在具体操作中，应以家庭为单位来进行考量，因为一个家庭贷款买房之后，夫妻双方都有偿还贷款的责任，从这个角度来说，以家庭为单位确定房产套数应该更加合理，也便于操作。

　　(山东省济宁市城郊地区检察院 李 弘)

　　话题三：建议

　　以人均住宅建筑面积为标准 VS 根据各地实际情况制定标准

　　笔者认为以人均住房面积为依据统一“第二套住房”认定标准比较科学。具体的认定办法是：先由官方公布出本年度全国城镇人均住宅建筑面积，假设2007年全国城镇人均住宅建筑面积为27平方米，如果购买住房的家庭或个人的第一套住房现有的人均住宅建筑面积高于或等于27平方米这个标准的，那么这个家庭或个人购买的商品房就认定为“第二套住房”；如果购买住房的家庭或个人的第一套住房现有的人均住宅建筑面积低于27平方米这个标准的，那么这个家庭或个人购买的商品房就不能认定为第二套住房。这样既能限制现有住房面积能满足居住的家庭或个人购买“第二套住房”，又能使现有住房面积不能满足居住的家庭或个人在改善住房条件时能得到银行的帮助。

　　(河南省安阳市龙安区法院 杨如意)

　　打击投机者，让楼市投机甚至是投资风退潮，改变楼市的心理预期，可以说是此次房贷新政的指向所在。从防范风险的角度来看，此次房贷新政出台也可起到“防微杜渐”的功效，避免信贷危机的发生。笔者建议，由于房地产调控本身具有复杂性，涉及土地、金融、财税等多个领域。对炒房一族到底有多大的约束力，目前还很难说，因为有相当大一部分投资者根本不需要通过银行借款买房。但毫无疑问的是此次信贷政策对遏制炒房将有直接作用。在目前对“第二套住房”界定比较“混乱”的情况下，不切实际的盲目界定统一标准是不合时宜的，而是应当根据国内地区差异的具体情况进行适当调整，实施标准不能简单的实行“一刀切”。

　　(河南省安阳市殷都区法院 李文生)

　　下期：10月25日，全国人大常委会审议了道路交通安全法修正案草案，草案拟对执行法律第七十六条第一款第2项规定进行修改，您如何看待这次修改，有什么建议？

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