对话潘石屹：我没有只给富人盖房子

　　我没有只给富人盖房子

　　对话潘石屹

　　本刊记者 彭苏 发自北京

　　10月18日下午。

SOHO中国正向股价9.58元港币冲刺。

　　同一时刻，SOHO现代城第18层，那个圆头圆脑，戴着黑圆眼镜，一脸招牌式笑容的男人正接受《南方人物周刊》的采访。

　　他是这层颇具艺术气息的空间的主人，他是一系列挂着“SOHO”标志楼盘的主人，当然，他也是他自己——潘石屹。

　　几分钟之前。他的太太张欣和几位商业伙伴顺旋梯而下，谈笑风生，从容应对。随从极有分寸地跟随其后。

　　接着，他登场了。身后无他人。走在旋梯拐弯处，摄影师请他摆起POSE，他熟谙照做。

　　解开领带，卷起袖子时，他说：“今天的股价，我还不知道，一直没管。”

　　咔嚓咔嚓……

　　背过身去，扭过头时，他说：“好累啊，以前工作四五个小时，很有效率。现在要整天对着电脑。”

　　无可抱怨。十天前，SOHO中国上市成功。“317.45亿港元”，是公司在港上市首日后，他们夫妇俩持股的总市值；

　　无可置疑。潘石屹夫妇俩将更为富有：福布斯榜将他们的身家评估为38亿美元，排名第七；胡润榜将他们排为第十五名，身家评为270亿元。

　　坐定后，他笑嘻嘻地说，“你看多少人为你服务，摄影师，我的秘书，速记员，还有我。”十分坦然。

　　明明是他上封面，却是为我服务？

　　曾记得，一年多前，他对某媒体说过，他是一个纯粹的商人。商人本性，由此，窥豹一斑。

　　这是被公认为善于讲故事的商人，他不厌其烦地重复着曾经被其他媒体“曝光”的故事。有人说，把SOHO中国以合理的价格推向资本市场，潘石屹会讲故事发挥了很大的作用。从9月17日开始，潘石屹夫妇俩带着自己的故事从香港开始，到新加坡、纽约、旧金山、伦敦等城市进行全球IPO路演。

　　他想了片刻，“故事总是在重复，什么第一桶金啊，都一样了，都说了八百遍了，看你想知道什么了。”

　　想知道的事很多。偌大的房地产市场，在土地争夺、融资局限中，SOHO中国何以走到今天？从天水农村走出，竭力与国际接轨，依然夹杂乡音，依然有点“土”的潘石屹，他的思维特点？他来京十多年间，房地产行业以及活跃在这个领域中的那些身影划过了怎样的轨迹？

　　整整三个小时，无疑，潘石屹比熟谙镜头更为熟谙采访。也算较为真诚。除了谈到的敏感时期的敏感旧友，除了对同行不同经营模式的独到看法，是一定要删除的。

　　最后，他坦承，采访，曝光，都是对SOHO中国的免费广告。

　　那时最关键的问题是生和死，贫与弱

　　人物周刊：你一直强调，SOHO中国的价值在于倡导一种生活的范式，不认同地产商的土地储备能力。但SOHO中国从2001年起就谋求海外上市，直到最近拿到三里屯南街和前门的地皮之后，才得以上市。我们是否可以理解为，上市、屯地是你的观念不断调整并与市场妥协的结果？

　　潘石屹： SOHO中国的价值在于倡导一种生活的范式，不认同地产商的土地储备能力。这作为我们的观点，是存在的。

　　但说我们拿到这两块地就具备土地储备能力了，然后去上市了，其实这之间没有太多相互关系。另外，我们的公司在发展过程中，现代城、建外SOHO、朝外SOHO、尚都、光华路SOHO，都开发完了，我需要土地盖房子。我最近两三年就这两个项目，这种土地储备是必备的。

　　谈到妥协吧，要从两个方面来说。有的问题是原则、底线，不能违备的，例如法律，税收，包括一个公司的诚信，这些是不能越过的。而市场定位，走的是不确定的路，这些我觉得作为商人要妥协。

　　人物周刊：妥协是你的主要精神么？回顾你从1987到深圳，1989年到海南开始的个人创业，你会怎么总结？

　　潘石屹： 我是1987年末去了深圳，那时候我就感觉到这个城市的效率，城市的面貌完全不一样，对我来说是有一个非常大的触动。原来想象的市场，经济，财富，都是书本上的概念，到了深圳，让人体会到现实生活中的市场。

　　但对我来说，真正的转折点是小时候的事，那时最关键的问题是生和死，贫与弱。

　　我爸爸妈妈当时是下放到农村去的，在乡下，生孩子都不去医院。我出生的时候是接生婆接生的。因为农村人特别脏，我爸爸就给接生婆提了一个建议，说能不能把手洗洗，接生婆说接孩子还要洗什么手，她根本没有对于感染的基本常识。这让我爸爸很不能接受。所以除我之外的另外四个孩子，都是我爸爸接生出来的。

　　上小学一二年级的时候，班里还有三十多个同学，到我毕业的时候只有十三个了。大部分都是得病死了。记得有年秋天，我在去上学的路上，突然有个同学叫住了我，要我帮他请假，他要到地里去拔一些谷子。我问他要干什么，他说弟弟昨天死了。他要用谷子秆把弟弟包进去。那时候没有棺材，人就是这样埋了。他说得十分平淡。紧接着有好多同学死去。没两天就少了一个，过几天又少了一个。

　　至于我叔伯这一辈的孩子,和我一般大的有七八个，最后只剩两个。好像死亡随时就在你的身边。

　　人物周刊：相比于这样的生与死，你觉得后来商业上的转折算不上什么？

　　潘石屹：我想除了生与死，另外给生活带来大转折的是教育。我记得我从万通离开的时候，冯仑跟我谈话，说他反复地想：“你从甘肃天水成长到今天，谁成就了你?”最后他说了三个人，一个是邓小平，一个是他，一个是我老婆。

　　其实我当时特不以为然。觉得瞎说，就靠你们三个？不靠我自己？没有我妈，我还生不出来呢。

　　最后想想，邓小平对我们这代人的影响就是可以去受比较好的教育，在之前没有一个受教育的机会。我记得我们家没有饭吃的时候，为了吃饭把我两个妹妹送了别人家。后来，他们想把我送给一个从未结过婚的老红军，就是为了让我能受教育。因为我是长子，我妈没舍得送。

　　那些岁月中，对贫困和疾病的恐惧，我永远都忘不了。有一天晚上做梦，梦见屋子里放满了吃的，可怎样都吃不到自己嘴里，梦醒后十分焦虑不安。

　　人物周刊：你最困难也是在那个时候？

　　潘石屹： 刚到深圳也很困难。后来到了海口。1991年，这是我最难忘的一年。海南省的建设大潮过去了，经济停摆了，凑热闹的一拨人都返回大陆了。我当时正管理一个砖厂，砖一块也卖不出去。民工是计件工资，没有活干，他们也没钱拿，走得不到一百人。剩下的人饿得受不了。我和他们呆在一起，他们静静地躺在那里，变得死一样地平静，这是我度过的最低潮的一年，在这一年里看不到任何希望和生机。

　　相对于那一年，我觉得以后办企业压力都很小了。现在回头想想，我觉得我的思想不管有什么变化，唯一不变的是理想没有破灭。

　　人物周刊：我们非常感兴趣于你的内心变化。比如80年代理想主义、启蒙思潮弥漫的时候，你在干什么？邓小平南巡讲话时，你又在干什么？在80年代和90年代的过渡中，你最大的变化是什么？

　　潘石屹： 在那个敏感时期，我开始还不是十分敏感。只是觉得大家应各守其本分，我是商人，我赚钱就可以了。那时还处在创业阶段，追求财富，追求富强是最初的理想。另外就是对于知识的渴望。

　　当时在砖厂，是我特别潦倒的时候。白天一个大的发电机发电带动制砖机。晚上的时候有一个小小的发电机，发着电，带着一个个小灯泡。我当时就靠着它看书。80年代在中国有了一套特别有影响的书，叫《走向未来丛书》，我常翻看它。

　　人物周刊：SOHO中国是10月8日上市，如果将上市比作一个暂时的节点，很多人会关心你真正得到多少，而我们想知道，你觉得这些年你失掉了多少？什么使你感到遗憾？

　　潘石屹： 上市对我而言，可能不是一个暂时的节点，而是一个新的起点。确实是这样，对我来说完全不一样了。心态和考虑问题的方式都不同了。

　　现在你有上百亿的资金了，首先，数的概念完全不一样了。原来赚了钱是我自己的，我要负责的是我的5000多个客户。上市之后，我知道光第一天认购我们股票的散户就是57万，这是一个特别大的数量的变化。

　　在这个过程中，人应该是不断丢掉一些东西的。我觉得丢掉最多的，就是自我。就像《楞严经》里阿难对佛祖所说，魔把我的心搞乱了，其实这个魔就是自我。

　　房地产行业的寒冬刚刚到

　　人物周刊：从早期的六君子海南淘金开始，到90年代前往北京开发房地产，可以说你经历了中国房地产从泡沫到辉煌的整个历程，也经历了房地产商人从刚开始启蒙的状态到大浪淘沙的过程，以你的经历说，你何以走到今天？

　　潘石屹： 最重要的是要有自己的判断。这是特别关键的。

　　比如说“房地产泡沫”这个词，我记得出现最多是在1992年的夏天。中国媒体铺天盖地地说，房地产出现泡沫了，价格涨得太高了，开发的规模太大了，各地的楼堂馆所建得太多了。可是回过头来看，城市化的进程在1992年才刚刚开始，当时整个北京房地产的营业额可能是今天房地产营业额的1/50。这个时候哪来的泡沫？还吃不上饭呢，饿得面黄肌瘦，可是别人给下的结论是营养过剩。

　　在这个过程中，自己的独立判断是非常重要的，你要看到眼前发生了什么事，相信你的眼睛，不要相信耳朵。

　　我记得2004年春节的时候，我写了一篇短短的文章，大概只有一页纸，我说2004年房价一定要涨。写完之后，媒体给我批了大半年。最后的结果是什么呢？所以，我觉得独立判断是特别重要的。

　　人物周刊：在你看来，目前中国房地产行业是不是已经渡过了寒冬，步入坦途？

　　潘石屹： 恰恰反了，寒冬刚刚到。

　　这个寒冬实际上不是市场的问题。我觉得有一个体制问题，这个体制让房地产处在一个非常非常困难的环境。

　　不配套！房地产这个行业每年是2万亿的销售额，非常大的行业。还不算上二手房。这也是一个资金非常密集的行业，需要大量的资金支持的。而中国的房地产金融市场主要是两条：一个银行，一个上市，就这两条路。

　　因为房地产发展速度快，过去三年时间，基本上银行每一个政策出来，发出来声音就一句话：别给房地产发展商贷款。而房地产行业是一个资金极其密集的行业，如果没有金融行业的配套服务，房地产发展商一定是死去活来的。所以生和死只有一条线，能上市的就能通了。

　　中国五万家房地产公司，上市的房地产公司加起来是几十家，绝大多数的房地产公司过不去这个门槛，非常困难。所以前面不是星光大道，前面考验非常厉害。

　　另外，土地政策和税收政策，在发展的过程中也一定会有一个突破。

　　人物周刊：经过大浪淘沙后，能够保存下来的房地产企业都有什么共性？

　　潘石屹： 现在判断，有点为时太早，还是要经过几个起伏。股票市场的起伏，房地产市场的起伏，经过一两个周期之后，留下来的才是真正对社会有很大贡献的。

　　因为这个时候，一些企业机会主义和实用主义的成份太多。例如要在香港上市，香港的股民就认土地储备。其实真要迎合他们的话，地还不好圈？南方圈不过来到北方去圈，北方圈不到就到内蒙古去圈，但经过一个周期后，主要的是内蒙古的地能不能变成利润，房子能不能卖出去。这还要经过一个考验才能作出判断。

　　人物周刊：你的意思，目前，房地产企业能够存活下来的很可能是机会主义的企业？

　　潘石屹： 我觉得机会主义和实用主义不见得是坏事情，在市场经济中还是要具备一定的这种能力。头脑一根筋的人，我并不见得欣赏。

　　人物周刊：那么你呢，你所说的机会主义和实用主义者，也包括你自己吧？

　　潘石屹： 我有一些，这我承认。在商业的背后，一些理想主义、教条主义确实很难行得通。而一些实用主义、经验主义、机会主义的东西往往行得通。

　　我觉得在我身上一方面有中国老农民式的白猫黑猫抓住老鼠就是好猫，摸着石头过河这种经验主义的东西；另一方面，在我身上也有理想主义的东西。这两方面我可能都有。

　　如果放到黑屋子里，我们一定被人家打死

　　人物周刊：外界非常关心你们公司是怎样在北京的CBD拿到一块又一块土地的。很多人认为你们肯定有一个非常过硬的背景。

　　潘石屹： 正好相反，我们没有任何的背景，没有任何的关系。

　　当年我做二锅头酒厂，就是现代城这块地的时候，是北京市一轻局，他们副局长和下面的七八个人倾巢出动，让我选他们的十几块地。他们说今天我们带你看看地，你来选。我记得我看了五六块地，第一块是南城的地，我说这个地很好。后来看到二锅头酒厂这块地后，我觉得这块地好，要开发这块地。

　　他们不明白，明明这块地位置不好，前面到通县的路还没修完，桥还占着，后面的通惠河还是臭水沟，两边都是泥巴。可我还是说好。

　　人物周刊：你一再申明，你的企业没有过硬的背景。但听起来并不让人信服。

　　潘石屹： 我每一块地都能说得清楚，CBD是唯一“招拍挂”的地，我多出7000万拿了过来，就是朝外SOHO。

　　还有尚都SOHO，前面四家房地产发展商投资盖都没有盖起来，任志强拿过来把一期盖完了，二期三期转给我了，这是很著名的“鸡蛋换粮票”。光华路SOHO，房地产发展商把住宅都开发完了以后，前面都不开发了，用一个非常高的价格转给我了，我就开发了。我现在所有拿到的地就是这几块CBD的地，我都能说得清清楚楚，没有靠任何政府的关系，没有以任何比市场便宜的价格拿到，我拿的价格都比市场价格高。

　　我们公司就这样一个风格，要是把我们放到黑屋子里面，跟别人比的话，我们一定是输的，我们就跟夜盲症一样，人家把我们打死，我们都不知道怎么死的。

　　人物周刊：我注意到你的博客里曾写过一个细节，说你和任志强一起去见建设部领导，你穿着十分整齐，而任志强只穿了一条登山裤，你甚至要他换。从这个小细节上看，你是非常注意与政府官员之间的关系的。

　　潘石屹： 因为当时处在宏观调控期，我知道我们过去是要挨骂的。

　　那是去见建设部一把手啊，不是说见就见了。我知道叫我们去不是给糖吃，是打屁股去了，所以我老老实实的，西服穿好，领带系好，领带选了一条灰颜色的。向领导汇报时，规规矩矩的。但是领导当时并不满意我的汇报，后来我才知道，是要我们主动服从宏观调控的政策。

　　任志强是穿登山裤去了。他当时的态度和说话和我是全然不同的。他是一个非常聪明的人。他脾气就是这样，我非常敬佩他。

　　人物周刊：你说“招拍挂”过程中的猫腻，是说有关方面把地皮炒上去？

　　潘石屹： （笑）这倒是件好事。炒上去有什么不好？为了保证当地的GDP，把房地产商的财富变成国家的财富，说明这个官员是为了党的利益、人民的利益着想。这样的政府官员是一个优秀的官员。

　　但现在常常是把你的价格压下来，不让出价高的房地产开发商拿到地，而是给他的关系户。明明可以卖上10个亿的土地，他就承诺8个亿，把别人出高价的千方百计地排在外面。

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