问题探讨:小产权房到底能买不能买？

　　近日有媒体以《“小产权房”喊打声中受热捧》为题报道称，对于“小产权房”，政府部门喊打，“但消费者似乎并不买账。记者从北京、上海等地了解到的具体情况来看，仍然有人在追捧这种物业。”

　　近年来，在房价持续飙升的背景下，“小产权房”无疑成了想买房的低收入者眼中的“救命草”。

　　什么是“小产权房”？事实上就是一些农村集体经济组织在本集体的土地上建设的住宅楼，并以较低的价格向本集体经济组织以外成员（主要是指城市居民）销售这些房子。由于房子只有乡镇或村委会所发的产权证明，而没有国家房管部门颁发的合法产权证（俗称“大产权证”），因而这样的房子一般俗称“小产权房”，或称“乡产权房”。

　　在北京，目前五环以内的房屋均价已达约14000元，而集中在通州、顺义、房山、密云等远郊的小产权房，房价却多在每平方米2500元至4000元之间，远远低于城里的房价。

　　超低房价，正是小产权房受热捧的原因所在。

　　然而，小产权房却从一开始似乎就是一个违法的产物。

　　我国《物权法》第五十八条规定：集体所有的不动产和动产包括（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂……该法第一百五十一条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　这些规定意味着，在目前的法律规定下，“小产权房”不能得到法律承认和保护。

　　建设部曾在今年上半年发布风险提示。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　随后，北京国土资源局发布禁令，北京市国土资源局局长安家盛在全国土地日宣传活动上明确表示：“市国土部门正联合市农委在全市范围内调查"乡产权房"、"小产权房"的家底，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。”

　　但几个月过去了，各地的小产权房却依然“建销”两旺。

　　在本文开头引用的同一篇报道中，文章作者这样记述了目前一些地方小产权房销售火爆的现状：记者在上海小昆山镇上采访时，一位姓焦的三轮车司机告诉记者，她每到周末都会遇到一些前往小昆山看房的乘客，他们大都来自上海市中心，而且她自己就在两个月前买了一套。

　　北京“链家地产”市场研发主任表示，虽然北京“小产权房”已经遭到管理部门的明令禁止，但在市场上仍然能够找到此类物业。而在成都，也有开发商打出了这样的广告：“东三环北湖公园旁的家，起价2650元/平方米”。在商品房均价已经超过4000元/平方米的成都东三环路附近，这样的广告确实非常具有诱惑力……

　　面对这样的情况，我们不禁想问一问有关主管部门：到底能不能买小产权房？

　　如果明明知道小产权房是违法的，为什么依然有小产权房在建设和销售？为什么还能看到大量的小产权房广告？为什么购房者还能很方便地买到小产权房？

　　面对如此便宜的小产权房，许多群众并不完全懂得其中的法律规定，看到政府有关部门并没有惩处小产权房的建设和出售行为，自然会以为政府是认可或默许这种行为的，也很容易相信自己购买小产权房也是合理合法的。

　　一方面，某些地方政府的主管机关并没有拿出实际行动来禁止小产权房的建设和出售，一方面小产权房又有“物美价廉”的优点，在这样的背景下，小产权房依然受到购房者的“热捧”就是再自然不过的事情了。

　　但是，如果什么时候某些主管部门动起真格的，小产权房就完全有可能被作为“违法产物”而拆除，到了那时，最倒霉的当然是购房者。开发房屋的村集体因为已经把房屋卖出，赚到了钱；村集体土地也没有因为房产的开发而改变其集体所有的性质，国家不会因此而遭受土地出让的损失。真正受损失最大的，就是购房者。一方面，因为是低收入者才不得不选择购买远离城市中心的房屋，房屋如果因为是违法产物而被拆除，将再次沦为无房户；另一方面，由于购买小产权房是违法行为，将不受法律的保护，除非卖房一方“有良心”，把房款主动退给购房者，否则，购房者只能自认倒霉。如果这些购房者果真倒了霉，某些政府主管机关是难辞其咎的，因为他们没有积极地去禁止和预防这些情况的产生。

　　一个显而易见的事实是，如果面对小产权房现象，某些主管机关仅停留在纸上谈兵阶段，只是偶尔地出面谈一谈购买小产权房的风险，并不真的禁止小产权房的建设和出售，那么将会有更多的小产权房建设起来，而没有听到“风险提示”的购房者在不知道小产权房背后的法律规定前提下，面对“物美价廉”的小产权房，一定会选择购买。

　　面对“小产权房”现象，各级各地主管机关应该严格依法办事。如果小产权房果真违法，就应该积极采取行动，禁止小产权房的继续建设和出售，禁止小产权房广告的播发。同时，还要依法对违法建设和出售小产权房的单位和个人进行处罚。如果小产权房是一个抑制房价、有利于低收入者“居者有其屋”的好出路，也应该早点出台相应措施，让其“名正言顺”。

　　无论如何，由于某些主管机关的不作为，让群众做出了信以为合法的选择，但到头来落个“房屋一拆两手空”的局面，将严重损害部分群众的权益，有损政府的执法形象，也不利于和谐社会的构建。