石家庄多家银行出台第二套房贷款细则

　　房贷新政重挫二手房交易量

　　石市多家银行出台第二套房贷款细则

　　■制图/李琳

　　石市多家银行的第二套住房贷款政策细则陆续亮相。继光大银行首先明确第二套住房认定标准实施细则后，建行、工行、交行等多家银行也相继明确第二套住房的认定标准。其中，多数银行倾向于以个人为认定单位认定第二套住房。

　　第二套住房贷款新政策的实施给石市房地产市场带来的影响也在逐渐显现。据石市税务部门提供的数据显示，10月份，石市二手房共成交1438笔，成交量较上月约下降31%。

　　认定标准

　　四家银行以个人为单位

　　光大银行是石市最先推出第二套住房贷款细则的银行。光大银行石家庄分行个贷中心负责人田朝辉告诉记者，根据光大银行总行的房贷细则规定，对于认定的第二套住房，其贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率按基准利率的1.1倍执行。认定标准上，光大银行以借款人个人为单位来认定第二套住房，个人如有未结清的住房贷款，再贷款购房就算作第二套住房贷款，如果已经结清住房贷款，再贷款购房则算作是第一套房。

　　除光大银行外，工行、交行和民生银行也是以借款人个人为单位认定第二套住房。其中，工行对于第二套住房的首付比例要求为40%，贷款利率为基准利率的1.1倍。交行客服人员告诉本报记者，该行目前在河北对已经结清贷款再购房的借款人可认定为第一套住房，如未结清贷款再购房的借款人则认定为第二套住房。借款人购买第二套及以上住房，其首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。“我行对第二套住房贷款的认定以借款人个人为认定单位，还款人已经还清第一套住房贷款的，再申请房贷仍视为第一套住房。”民生银行石家庄分行个贷中心总经理郝迈说。

　　两家银行以家庭为单位

　　■建行二套房认定以家庭为单位

　　建行和石家庄市商业银行以家庭为单位来认定第二套住房。

　　据建行河北省分行相关负责人介绍，该行第二套住房是以家庭为单位进行认定，也就是说夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。对于认定的第二套住房，建行规定，其贷款首付比例根据央行规定不得低于40%，贷款利率按照不低于基准利率的1.1倍执行。建行河北省分行上述人士表示，在对于借款人的第三套、第四套等以上住房的贷款中，建行将随着借款人贷款住房套数的增加，其贷款首付和贷款利率都将进行大比例上浮。

　　石家庄市商业银行关于第二套住房的认定单位标准同建行相同。不过，在对认定的第二套住房的首付和贷款利率上与建行有所差别。“对于认定的第二套住房，借款人首付比例将不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.3倍执行。”石家庄市商业银行相关负责人告诉记者，需要强调的一点是，借款人在央行的征信系统中有3次违约记录的将不能执行第二套住房规定的下限利率。

　　此外，记者从中行、农行的客服处获悉，目前该行第二套住房的实施细则还未出台。中信银行的第二套住房的贷款细则也在等待中。

　　新政影响

　　楼市

　　石市二手房成交量降三成

　　“第二套住房政策的出台对二手房市场的影响很大，10月份二手房的成交量明显下降。”石市某房产中介公司刘姓负责人告诉记者，银行提高多套房贷款首付比例以后，必然会把一般企业的普通职工挡在门外，因为这部分职工的购买能力比较低，把首付提高至四成，肯定买不起了。第二套住房政策出台后，影响就开始逐渐显现，累加上之前的房贷利率上调等房产调控政策，10月份该中介成交的二手房与原来相比少了30%左右。

　　二手房成交量的减少并不是石市某个房产中介的个别现象。据石市税务部门提供的数据显示，今年前10个月，石市共办理房产交易32018笔。其中，10月份石市二手房共成交1438笔，而9月份石市二手房共成交2089笔。与9月份相比，石市二手房交易量10月份约下降31%。“十一黄金周后房产开始办理交易的一周与黄金周前相比，交易量减少了10％左右，第二套房的政策对房地产市场还是有一定的影响力。”石市税务部门的相关负责人说。[FS:PAGE]

　　第二套房政策对新房市场也带来冲击。香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙表示，第二套房政策的出台对新房市场的影响也很大。尤其是房贷利率上调，对购房者的影响是最大的。10月份新商品房的交易量有所下滑，政策出台影响了人们的投资预期，观望的人在逐渐增多，购房需求在减弱。“现在的楼市可以用有价无市来形容，不再像以前那样，一开盘就遭遇购房者排队疯抢了。”贾卧龙说。

　　房价

　　房价涨幅趋向减缓

　　银行提高多套房贷款首付及利率，也相当于提高了购房门槛。部分购房者由此受到再置业影响，房产交易出现明显下滑，房价是否会受影响而有所下跌呢？

　　“这段时期，房产交易量确实受到政策影响，房价涨幅也开始减缓，但房价并没有出现下跌迹象。”石市某房产中介的刘姓负责人认为，决定房价的主要因素还是土地和市场供求。土地价格一直在创新高，市场还是明显的买方市场，这种情况下，房价不可能就此下调。

　　“受政策影响，房价的增长幅度确实放缓了，预计以后不会再有大幅度提价现象了。”贾卧龙分析，受多种政策因素影响，今后房价预计会有一个拐点出现，但短期内不会出现明显下跌，待国家保障性住房大范围上市时，可能会促使房价出现拐点。

　　贷款

　　房贷业务量暂未受新政影响

　　■目前办理二套房贷款的市民较少

　　“到现在还没有遇到住房贷款没有还清再进行第二套住房贷款的客户。”郝迈回顾第二套住房政策实施1个多月来，该行的个人住房贷款业务量的变化说，10月份该行的个人住房贷款办理业务量确实有所减少，但他认为第二套住房政策的实施对其影响不大。郝迈说，石家庄市民的消费心理就是不愿意大规模负债消费，在第二套住房政策实行前，该行前来办理第二套住房贷款的客户也非常少。

　　“第二套房政策的实施肯定对银行房贷业务有影响，但不是太大。”石家庄市商业银行相关负责人告诉记者，原来尽管有客户办理第二套住房贷款业务，但并不是太多，大多数人还是做的第一套住房贷款。对此种说法工行相关人士也表示赞同。工行河北省分行相关人士表示，该行之前也很少做多套房贷款的业务。

　　专家支招

　　三招巧购第二套房

　　第二套房政策在调控房地产市场、抑制“房虫”炒房的同时，计划改善住房条件、以旧换新的市民也受到了房贷新规的影响。对此，石家庄市商业银行个人金融部相关人士教市民三招巧购第二套房。

　　第一招：手中有点资金，想改善住房条件，以大换小、以旧换新的购房人，最好选择将第一套住房贷款结清或者转按揭给买方后再来办第二套住房贷款。因为根据银行关于第二套房的政策，不管是按家庭还是按个人为认定单位，只要还清第一套住房贷款后再购房都可视为第一套住房，这样可成功避免第二套房贷政策。

　　需要注意的是，在第一套房产出售月余后购第二套房最合适，这样既保证了第二套房房贷不受影响，又使房产空置期得到了最优化处理，省去了卖旧到买新期间租房等成本。

　　第二招：购置第二套住房时，为减少利率的支出，购房人可加大首付比例，同时由常见的等额本息还款法改为等额本金还款法，这样可减少贷款利息支出，降低购第二套房的成本。不过，这意味着贷款人贷款的初期要有充裕的现金资金，选择等额本金还款法前几年的还款压力是相当巨大的。

　　第三招：一些改善型购房人购买的是期房，一般都是1年后才能入住，采用一个月内卖掉旧房搬进新房的方式无法实现，而购房人又不想先卖掉老房来结清贷款。这样情况下，由于资金缺口一般是短期的，购房者可采用申请个人质押贷款的方式来应急。

　　质物可以是本人或他人的银行存单、国债、保险单、银行理财产品等，贷款期限一般为1年，贷款利率执行中国人民银行同期同档次期限利率。这样既可解决自己的融资难题，亲友也没有任何损失。[FS:PAGE]

　　上述人士提醒市民，购置第二套住房的个人一定要符合调控政策，尽量不要贷款炒房，这样购置的第二套住房成本是相当大的。

　　■文/本报记者王亚楠 通讯员张炎冰

　　■摄/本报记者王勇博