高空置率下的供暖矛盾如何化解?

　　"不入住也缴费":高房屋空置率下的供暖矛盾如何化解

　　新华网沈阳11月11日专电(记者王炳坤　陈光明)“不用热，不付费”是供暖收费的一个基本原则，但是随着供暖季来临，矛盾正在很多住宅新区接连上演：房主还没有入住，开发商就要其缴纳暖气费。这究竟是开发商的无理要求，还是房主的应尽义务呢？

　　新建小区纠纷频发

　　今年刚买下鞍山市铁西区一处新房的李霞女士最近颇为烦恼。由于她今冬不打算入住新房，这个采暖季的暖气费自然也不愿交；然而开发商另有说法：即使不入住，也要缴纳暖气费，否则交房时不让李霞领钥匙。

　　“不用热也得缴费，这算什么道理？”李霞一气之下将此事投诉到了供暖管理部门，不料，供暖管理部门接到的类似投诉早已“排成了队”。记者日前采访辽宁省鞍山、抚顺、本溪等市的供热管理办公室，均能看到类似的投诉记录。鞍山市供暖办调度中心负责人朱明说，他们每年都接到类似投诉。

　　记者翻阅这些投诉记录看到，开发商的要求五花八门，有的要求第一年房主家里的暖气必须开栓，否则不让领钥匙；有的要求不论房主是否入住，都应该将新房竣工后头两年的暖气费一次性缴清。有的开发商甚至在与业主签订购房合同时，就将这些条款悄然列入其中。

　　本溪市溪湖区房主胡晓鸥说：“如今实行分户供暖，一户一栓，就是为了让用户自由用热、自主缴费。不用热也要缴费，分户供暖还有什么意义？”

　　纠纷背后的供暖“风险”

　　其实开发商也有苦衷：新小区在竣工之后要想让供暖公司接入暖气，往往会跟供暖公司签订协议，约定全小区的房屋开栓率只有达到一定比例（一般为70％），才予接入。“新小区头几年的入住率不高，而开发商又要向供暖公司缴纳至少70％的暖气费，中间的亏空怎么补，无奈之下只好向已经买下新房的房主收取了。”抚顺一位开发商说。

　　那么，“开栓率只有达到70％才供暖”的约定是不是无理要求呢？供暖公司对此也有说法。鞍山市北美新热电环保有限公司经营部经理张绍永介绍，供暖讲求的是规模效应，由于供暖设施在建设时都是按房屋的总规模来配备的，如果房屋空置率过高，势必造成设备运行的浪费。针对同一个小区，给100套房屋和20套房屋供暖都是烧一个锅炉，成本并没有太大差别，而如果停暖的用户达到较高比例，公司很可能连成本都收不回来。

　　辽宁省建设厅住宅与房地产处副处长叶天泉介绍，很多城市规定，新竣工小区头两年的暖气费由开发商代收，就是考虑到并承认开发商与供暖公司之间的这个协议。但是开发商如果借此向不用暖的房主收费，恐怕是对这个条款的误解。

　　辽宁钢城正大律师事务所律师徐志说，根据现有法律，用户只有在用热的情况下才缴费，而开发商既然新建小区，就应该承担房屋空置率较高的风险，并且承担由此带来的额外成本，而不应将这一负担转嫁给购房者。

　　徐志查阅资料介绍，很多城市对房主该不该缴纳这部分费用没有明确说法，但是辽宁省锦州市在《城市供热管理办法》中规定：“新住宅小区竣工后两年的采暖费由开发商向供暖企业缴纳，开发商缴纳之后，可以向本小区内用暖的住户收取。”徐志说，有必要出台像锦州市这样的明确规定，从而消除类似纠纷。

　　高空置率“风险”如何化解

　　收费纠纷可以通过政府有关规定来解决，而由于房屋空置率较高而给供暖行业带来的问题，还远未消除。辽宁省城镇供热协会秘书长于洪表示，这几年房地产投资热，很多居民买房子不是为了居住，而是等涨价后再转手，这也成为房屋空置率较高的一大原因。在很多城市，新小区竣工三四年之后，入住率不到三四成的比比皆是。

　　“对于这类小区，供暖企业既要向其中少数已经入住的用户供暖，又得承担房屋空置造成的热量损耗。头两年的损失还能由开发商担着，而两年过后如果入住率仍然不高，负担又会转嫁到自己头上了。”于洪说。

　　“面对这一问题，也许只有对空置房屋征收一定比例的供暖费，才能彻底解决。”采访中不少业内人士都这样表示。

　　为什么应该向空置房屋征收一定比例的供暖费呢？于洪说：“现阶段不少地区之所以出现房屋投资热，一个重要原因是空置房屋的保有费用太低。在房屋空置过程中，房主不用缴纳供暖费、煤气费、水电费甚至物业费等，炒房的代价很小。好在国家对类似问题已经开始关注，即将出台的物业税，目的之一就是抬高房屋保有费用，从而遏制炒房行为。”

　　于洪说：“与物业税一样，房屋空置期间征收一定比例的暖气费、物业费等公用事业费用，除了有利于遏制炒房外，对于供暖、供水、供电等具有规模效应的公用事业来说，也具有补贴成本的作用。”