业内人士预测深圳房价将降40% 楼市已渐入萧条

　　业内人士预测深圳房价将降40%

　　深圳世联行市场研究组日前发布的研究报告显示，在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下，10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套，较9月下降51.2%。

　　而“十一”黄金周期间，深圳官方统计的数据显示，整个一手市场仅成交87套房子，这被视作深圳楼市步入萧条的强烈信号。有业内人士判断，政策环境变化可能使得深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。

　　房地产利润率进入转折点

　　尽管国内的房价依然处在上升趋势之中，但记者从多家房地产企业了解到的信息显示，目前开发成本上升的速度正在加快，开发商的利润率正在进入转折临界点，已经有开发商预言，房地产行业的冬天已经来临。

　　业绩依然丰厚

　　近期，没有任何悬念，地产公司又给出了一份皆大欢喜的2007年第三季报财务报告。

　　保利地产（600048）三季报显示，1－9月共实现营业收入39.1亿元，净利润5.6亿元，同比分别增长66%和83%，实现每股收益0.5元。保利地产第三季度实现营业收入和净利润分别为18.1亿元和2.8亿元，比上年同期分别增长95%和240%，基本每股收益0.25元。预计全年实现净利润同比大增70%－100%，高于此前预计的63％的增长。

　　在香港上市的富力地产公布的2007年第三季度销售状况显示：共计销售收入约人民币44亿元。截至2007年9月30日，富力总销售收入累计人民币111亿元。富力地产的工作人员表示，全年完成预计160亿的销售收入没有问题。

　　渝开发前三季度实现净利润7273万元，截至三季度末，该公司的每股收益为0.16元。栖霞建设前三季度实现净利润2.17亿元，每股收益0.53元。

　　前三季度，中粮地产实现营业收入2.43亿，同比下降11%；净利润2.76亿，同比增长187%；每股收益0.38元。招商地产实现营业收入21.97亿，同比增长52%；净利润4.8亿，同比增长83%；每股收益0.7元。金融街实现营业收入22.39亿，同比增长59%；净利润4.43亿，同比增长169%；每股收益0.41元。华侨城实现营业收入8亿，同比增长27%；净利润2.22亿，同比下降26%；每股收益0.19元。

　　利润率未能同步上扬

　　通过对一些房地产企业的报表进行分析后可以看到，很多房地产企业的毛利润率并没有跟随房价的上扬而增加，或者毛利润率增加的程度远低于房价上涨的幅度。

　　保利地产今年中报披露的毛利润率为39.72%，第三季度公司业绩出现了大幅的增长，在该时间段内国内房价普遍上行，但保利的毛利润率并没有跟随上扬，1到3季度的毛利润率为39.5%，比半年报时还有略微下降。

　　陆家嘴今年中报披露的土地批租业务毛利润率为53.14%，房屋销售业务毛利润率为51.69%。到今年三季度，该公司的毛利润率依然在53%左右，并没有随房价上扬而增加。

　　万科在今年三季度的报告中披露，相比去年，今年前三个季度营业收入增加了66.58%，营业成本上升了45.11%，而营业税金及附加上升了238.08%。营业税金及附加的上升速度远大于其他项目。

　　收入前景依然看好

　　有市场人士对记者表示，一些房地产企业的利润率之所以没有随房价同步上扬，主要是因为今年的税负增加得很快，土地增值税、营业税负增加得很快，房价上涨的收益主要被这些成本因素吞噬了。

　　另有房地产企业负责人对记者表示，最近虽然楼市依然看上去红火，但生意已然没有去年那样好做了，如果手中的土地是近两年才取得的，那土地成本相对就比较高，加上税负的因素，在目前的市场情况下，很难维持过去的高利润状态了。只有手中的土地是前几年储备好的，这种项目才会利润丰厚。原有的地块终究都会开发完毕的，很多房地产企业很快就要面临利润率的一个转折点了。一些小企业可能会比较难过。

　　在最近公布的三季度报告似乎也验证了这一点，已经有部分规模较小的房地产上市公司经营状况稍差，如绿景地产和莱茵置业。莱茵置业前三季度出现负增长，每股亏损0.01元。据莱茵置业解释，本期利润总额同比减少8114584.07元，主要是由于投资收益减少，而去年同期投资收益的形成主要是出售全资子公司带来的1506万元。

　　不过，各大投资机构依然看好房地产行业，在宝盈基金日前发布的2007年第四季度宏观经济与市场策略报告也提到，在通胀延续、人民币升值加速，国际经济出现回落的背景下，得益于良好业绩预期，应积极配置金融、地产。有基金人士对记者表示，就算部分房地产企业利润率开始回落，但应该还是处在行业的高利润区域内，相比其他微利行业，依然前景看好。

　　□本报记者 肖宾