深圳各银行缩减房贷退房者众 购房定金难退(图)

银行缩减房贷增大退房影响

　　银行缩减房贷增大退房影响

　　律师：贷款政策调整属不可抗拒因素，开发商应退还定金；

　　建议新版预售合同增加按揭贷款补充条款

　　深圳新闻网讯 认购书签了，定金交了，但银行突然通知，不能提供按揭贷款，导致不少购房者买房计划戛然而止。这还不止，他们交纳在中介手上的几万元定金要不回来。近日，王女士向本报报料，她在宝安认购了一套新房，就遇到如此棘手的麻烦。除王女士之外，近一段时间，记者接到多个购房者无法要回定金的报料。

不仅在一手房市场，二手房市场也如此。由于房贷新政不断调整，或银行个人信用记录等多种因素影响，导致很多人在交付定金之后，才被银行通知无法提供贷款，房产无法交易，从而产生一个个的退房者。然而，多数购房者至今拿不回购房定金。

　　首付比例提高导致无力购房

　　王女士的遭遇很无辜。她10月份在宝安买了套商业用房，交了2万元定金。就在正式签订购房合同时，因为银行贷款政策调整，首付比例由四成提高为五成，这让王女士傻了眼。因为她手头只够付总房价四成的首期款，如果提高到五成，她还要多交13万元，而这预算外的13万元，她根本无法筹齐。于是，她打算放弃买房，可是开发商认为王女士擅自违约，拒绝退还她的2万元定金。

　　“难道银行政策调整也算我违约？况且开发商没有明确告诉我一定要准备足五成的首期款，等到他们办理不了四成首付的贷款，反过来才跟我说需要首付五成，显然开发商之前为了卖房子，诱导和欺骗了我。”王女士气愤地说。

　　记者了解到，中国人民银行、中国银监会早在今年9月27日就联合发布通知，明确写字楼等商业用房的首付款比例不得低于50％，但个别开发商在与顾客签订认购书时并没有明确此项内容，没有尽到告知义务。

　　记者与该家房地产开发公司的一名经理联系上，该经理表示，他知道王女士要求退款一事，但首付提高也是银行的规定，开发商也没办法。王女士签订认购书当天，虽然新规定已出台，但正式文件还没下发，直到多日后，售楼部才收到正式文件，时间差造成了这起纠纷。

　　个别开发商利用政策出损招

　　记者采访发现，购房者定金拿不回来，除了银行紧缩贷款导致以外，还与一些开发商的行为有密切关系。由于一些开发商现金流吃紧，加上市场冷清，导致个别开发商损招频出。

　　某楼盘已跳槽的售楼员向记者报料：有个别业务员，就是利用房贷政策的时间差，使劲鼓动有意购房者先签订认购书，并交付2万元定金。一旦购房者进入签订合同期，才忽然发现，银行提高了首付比例，以此来把责任推卸给购房者。此时，如果购房者愿意卖房，那就必须凑足银行所要求的首期款，如果购房者不愿意买房，按认购书，购房者属于单方面违规，那么定金就被开发商毫不客气地吃进。

　　记者从宝安区一家开发商的保安员处了解到，现在因为楼盘销售惨淡，他所在的楼盘故意将施工进度放缓，这样做的原因，就是期待明年银行新的放贷任务下达，或者出现新的市场拐点，再进行发售。

　　银行贷款减少扩大退房影响

　　记者调查发现，在各大银行相继推出并执行房贷新政细则的同时，各家银行还同时推出买卖房产首期资金监管业务，这从一定程度上限制了开发商对房屋首期款的使用途径，客观上造成了开发商现金流的吃紧。一位地产业内人士说：“银行此项业务，进一步对开发商资金产生压力，以前这部分资金，开发商是可以用的。”

　　前不久，央行上调存款准备金率，使得各家银行进一步压缩贷款，银行贷款逐月减少，首付比例不断上升，贷款利率也不断上调。所有这些调控政策，令房地产市场进一步降温，这在客观上导致不少购房者后悔买房，从而使得退房影响面在不断扩大。

　　一位售楼小姐告诉记者：“刚开始银行提高首付比例后，一些购房者还会想办法补齐首期款，现在，很多客户一听说银行要上调首付比例，他们的第一反应就是直接过来找我们退定金。”

　　信用记录不良导致贷款中断

　　此外，由于历史原因造成的银行信用记录不良，也是造成不少人购房计划泡汤的一个重要原因。

　　今年10月，马先生在罗湖区通过中介购买一套二手房，直到马先生到银行填写按揭合同时，银行业务员才告知他，2003年有过4次还款不及时的记录，按银行规定，银行不能继续为马先生提供贷款。

　　贷不了款，就买不成房。马先生向中介提出退还3万元定金的要求，但一直热情有加的地产中介人员突然对他冷下了脸，说：这是马先生个人问题造成的，不是业主不卖，也不是中介的交易程序出错，按合同规定，定金就是不能退。几经交涉马先生依然遭到中介和业主的一致抵制。至今马先生3万元定金依然无法拿回。

　　广东发展银行一位工作人员说，这种情况，他们见得很多了。他提醒市民在购买房产时，一定要先问清银行，自己的条件是否能从银行贷款，首付付多少，贷款贷多少，确保没有资金问题，才和地产商签合同。

　　律师说法：建议新版合同增加贷款条款

　　广东鹏浩律师事务所周文斌律师认为，如果是不可抗的政策因素导致合同不能履行，购房者可以提出退房。他认为，按照合同法与担保法的规定，定金是为今后履行合同的一种担保方式，如果交纳一方违约的，定金是不予退还的。如果收取方违约，定金须双倍返还。但上述王女士所签的认购书中，对首付比例没有明确以文字形式规定，属于合同不明。在双方对主要条例达不成一致时，过错方需承担责任。不过，此事是因国家政策调整所致，属不可抗拒因素，双方在此事上都没有明显过错。根据公平原则，开发商应全额退还定金。

　　广东国晖律师事务所徐林认为，因为新版预售合同并没有涉及按揭贷款这一内容，所以如果能在预售合同中增加补充条款，约定如果银行拒绝贷款，双方可以解除合同并不承担责任，那样，不论是王女士，还是马先生，他们都得到了合同保障。但如果开发商不愿意签订补充条款，一旦出现贷款被拒，而开发商又不愿意退房，购房者只能以不可抗拒为理由，把开发商告上法庭，要求解除合同。(记者裴军运)