大中城市房价进入新一轮上涨 已现“有价无市”

　　房价还在涨但已现“有价无市”

　　据新华社北京11月17日电 各地房价涨幅加大，部分城市出现“价涨量跌”。国家发展和改革委员会、国家统计局最新调查显示，今年3季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8．2％，涨幅比上季度高1．9个百分点。

进入10月份，70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5％，比上月高出0.6个百分点。大中城市房价正进入新一轮的快速上涨通道，但是部分城市房地产市场也出现了“有价无市”的局面。

　　宁波：新建房涨价居首

　　国家统计局发布的数据表明，今年10月宁波市新建商品住房销售价格同比上涨19．1％，涨幅位居全国70个大中城市之首，二手房房价涨幅则位居全国第二。

　　据了解，如果扣除限价房、经济适用房这些因素，当地实际的房价涨幅还不止两成。根据宁波市透明售房网公布的数据，今年10月宁波商品房成交均价为每平方米7560元，而去年这个时候的均价是每平方米5665元，涨幅在33％左右。不过，房价达到历史顶峰的同时，成交量已跌至今年春节以来的最低点，消费者的承受能力似乎已经触及了“天花板”，10月份宁波二手房交易量和新房交易量都出现了20％~30％的下滑。

　　乌鲁木齐：

　　房源供不应求的假象

　　近一段时期以来，乌鲁木齐房价涨幅一路攀升。今年9月，乌鲁木齐新建商品住房价格涨幅在全国70个大中城市中最高，达21.2％；10月，新建商品住房价则同比上涨18.5％，在全国70个大中城市中排名第二。

　　房价迅速上涨造成百姓抢购热潮，今年以来，乌鲁木齐多次出现新楼盘开盘首日，市民连夜排队抢号的场面。为此，乌鲁木齐市房产局近日提醒市民，不要被一些房产商所谓的房源供不应求的假象迷惑。

　　北京：房价“一路高歌”

　　进入2007年以来，北京的房价“一路高歌”。北京市统计局对外公布的数据显示，今年1月至9月，北京四环路以内住宅期房均价达到14744元／平方米，四至五环路为12655元／平方米，五至六环路为8529元／平方米，六环路以外为6079元／平方米。

　　10月份，在全国70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅中，北京位居第三。

　　北海：房价涨幅居高不下

　　据发展改革委公布的数据，10月份北海市新建商品住房销售价格同比上涨17．7％，在70个重点调查城市中名排名第四，比9月份下降两位；而从今年3月到8月，这个曾因“房地产热”震动全国的城市因为房价涨幅持续稳居首位成为关注焦点。

　　数据显示，今年上半年北海商品住房均价1787元／平方米，同比增长19．5％。与这一数字相“匹配”，外地人在北海市购房比例上半年首次超过五成，达57％，同比增长18．98％。

　　深圳：调控结果出乎意料

　　随着房贷新政策等一系列调控政策的出台，深圳楼市本该降温。然而出乎意料的是，最新数据显示，深圳10月份房屋销售价格不仅没有下跌，反而大涨了19．5％，继续领涨全国。

　　但同样具有冲击力的数据是：成交量以50％的速度减少。深圳楼市进入“有价无市”的观望阶段。中原地产深港研究中心最新报告显示，10月深圳一手住宅仅成交16万平方米，日均成交量不足6000平方米，比9月下降五成，为近3年来罕见低量。记者注意到，进入11月，市场仍然冷清，11日至15日全市仅仅成交了90套，而此前深圳每天房屋成交量为300套左右。

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　　大型房产企业效益高出全国平均水平44.3％

　　据中国行业企业信息发布中心17日发布的企业统计信息，2006年全国房地产500强企业的生产效益和经济效益不断改善,行业和企业的竞争不断增强。

　　统计显示，2006年全国房地产开发企业5871%0家，从业人员160多万人，全年完成房地产开发投资19422.9亿元。其中房地产500强企业完成投资2788亿元，占全国的比重达到14.4%，形成总资产14194亿元，营业收入3737亿元。

　　统计分析表明，500强房地产企业，去年平均每个企业所完成的投资额为5.58亿元，平均拥有的总资产为28.39亿元，平均经营收入7.47亿元。

　　此外，房地产企业的经济效益也明显改善，2006年全国房地产500强企业每万元投资实现的营业收入达到13407元，比全国平均水平9291元高4116元，高出44.3%。据新华社北京11月17日电

　　面对宏观调控房价为何如此“桀骜”与“任性”

　　据新华社北京11月17日电2007年即将步入尾声，但中国房地产市场仍然是“热火朝天”。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9．5％，北京、深圳等城市房价继续以两位数攀升。

　　今年以来，国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，房价为何依然保持着“桀骜”与“任性”？谁是当前房价上涨的“推手”？

　　推手一：

　　供求矛盾突出导致房价上涨

　　从近几年的宏观调控实践看，我国房地产市场存在多种问题和矛盾，如投资过热、房价偏高、上涨过快、投机和腐败问题等，但住房结构性矛盾则是主要矛盾。

　　发展改革委的调查显示，今年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11％，而销售面积同比却增长了33．9％，其中，现房销售面积同比增长14．7％，期房销售面积同比增长42．9％。销售面积是竣工面积2．15倍，可见市场需求的旺盛。

　　与此同时，人民银行发布的第三季度货币政策报告也显示，前三季度全国房地产开发投资完成额1．68万亿元，同比增长30．3％，但经济适用房投资的比重仅仅为4．4％。此外，90平方米以下住房投资占商品住房投资的15．2％，与监管部门所要求的“70％以上户型在90平方米以下”的要求相差甚远。

　　专家表示，尽管房地产投资加快增长，但由于住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反，不仅造成有效供给不足，而且导致房地产价格出现加快上涨势头，部分城市房价还涨幅较高。

　　推手二：

　　成本增加为房价上涨“推波助澜”

　　土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。

　　国家统计局的数据显示，今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一季度上涨9．8％，二季度上涨13．5％，三季度上涨15％。据了解，由于地价飞涨，全国各地“地王”频现，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。

　　中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是：绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在发展改革委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常排名前列。

　　由此可见，尽管房价取决于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最终会计入房价，最后还是由购房者来承担。

　　此外，开发商囤地也是房价上涨不容忽视的因素。根据人民银行发布的第三季度货币政策执行报告显示，前三季度全国完成土地购置面积2．83亿平方米，增幅比上年同期高20．8个百分点；完成土地开发面积1．82亿平方米，增幅比上年同期回落22．7个百分点。专家分析，土地购置面积大幅上升，但完成土地开发面积增速却回落，说明开发商通过延长开发周期等进行土地囤积的现象加剧，从而推动房价上涨。

　　推手三：

　　“追高买涨”和股市“财富效应”拉升房价

　　由于市民普遍存在着对住房价格继续上涨的预期，导致目前市场上“追高买涨”的风气日盛，这是推动房价上涨的第三个原因。

　　根据央行的数据，9月末，我国居民户贷款同比增长30．4％，比年初增加1．1万亿元。其中，居民户中长期消费性贷款比年初增加5837亿元。而“中长期消费性贷款”数据，央行的明细解释是，“受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响，居民贷款需求有很大提高，主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款多增较多。”

　　中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1．5％。正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

　　此外，股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。

　　中国社会科学院博士尹立中认为，股市的财富效应对房地产市场至少有两个方面的作用，一是居民直接把在股市上获得的财富投入到房市上，使得房地产购买力大大增加。第二个作用更加直接，在股价不断上涨的时候，增加了房地产上市公司融资的能力，这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上，地价上涨从而带动房价上升。

　　分析人士认为，面对日益攀升的房价，未来政府将会采取进一步的措施，调整住房供应结构、增加有效供给以及严格房贷市场管理，以促进房地产市场的健康发展。