无法办理房产证 深圳爵士大厦遭诉

　　本报记者 韦文杰 张有义

　　在深圳市罗湖区嘉宾路与和平路交汇处，雄踞着一座建筑面积约9万平方米的爵士大厦，大厦位于罗湖国贸、东门、地王、罗湖口岸四大黄金商圈中心，由深圳基泰投资公司开发建设。

　　如此黄金地段的商业楼，必然得到很多人的青睐。业主庄先生以投资为目的，早在2001年3月花68万元人民币，在此购买了一处房产。

　　可是在6年后，也就是2007年10月份，庄先生却与爵士大厦的开发商因为不能办理房产证，在深圳罗湖区法院打起官司。随即，又有很多业主参与到这起诉讼之中。

　　官司虽然只发生在爵士大厦和业主之间，却引来了包括中央电视台和北京青年报等媒体的高度关注。媒体之所以对这起事件如此认真，因为他们认为，这是一起自物权法实施以来，典型的物权争议案件。同时，另外一层典型意义在于，在全国很多地方都不同程度存在着，购房多年，业主却无法办理房产证的纠纷，而这种纠纷往往久拖不决，背后又隐藏着很多让人不明的“奥妙”。

　　业主：非但拿不到产权证，开发商还对业主动粗

　　2001年3月7日，业主庄先生花费68万元购买爵士大厦的一处房产。合同签订后，庄先生按照约定履行了付款义务，但是，被告非但未履行其按期取得竣工验收合格的义务，而且至今未履行向房地产权登记机关提交办证所需手续的义务，在庄先生多次催促下，被告以“工程验收方面推迟了”、“规划有问题”、“不久就可以拿证了”等理由一再敷衍，致使庄先生迄今都没能够取得所购房产的产权证，严重影响了原告对该房的收益、处分权。为此，庄先生要求开发商履行办理产权证义务，并赔偿相应损失。

　　比起庄先生，陈女士的情况更为糟糕。陈女士委托当地一名律师起诉开发商，没想到律师了解此案后突然提出不接这个案子了。“听说开发商有背景，律师都怕他们！”记者走访了大厦的多名业主，结果这些业主均称自己的房产证没有办下来，很多业主提及此事都表示出极大的愤怒，很多业主也在准备向法院递交诉状。据了解，目前，入住的业主至少有200户。

　　开发商：产权证滞办原因很多，其中还有政府的误导

　　据了解，直至目前，入住大厦至少有200户业主均未办理房产证，为此，部分业主将开发商告上法庭，越来越多的业主陆续将诉状递交法院。

　　业主的房产证究竟为何一拖多年？深圳基泰投资公司的一位负责人接受了记者的采访。他说，大厦的房屋只售出一小部分，入住大厦的所有业主都没有办理房产证，大约有100多户，没能办下房产证的原因是多方面的。

　　“当时政府给了他们一个误导！”这位负责人解释说，建设大厦前期，政府给他们办理了土地证，土地证上写着土地使用时间是70年，可后来办理房产证时，房产使用的时间却是50年，没办法，他们又与政府签订协议，最终以土地证的时间为准。时间变更了，一系列的手续都需要调整，所以说，这是业主产权证没有办下来的一个重要原因。另外，还有建设过程中出现新规定，比如说环评，还得补办这项手续。此外，还有业主不配合等，这些都是产权证没有办下来的原因。

　　该公司负责人同时表示，目前所有手续都办完了，今年年底前肯定能将所有业主的房产证办下来。

　　国土局：开发商伪造协议书，逃避交纳3000万元超建费用

　　当初这个项目的其中一个经办人，现任深圳市国土资源和房产管理局主任陈锦章回忆说，爵士大厦超建了5342平方米，超建后，开发商应向政府交纳超建的费用3000万元，可开发商却迟迟未交，竟一拖多年，直到前段时间才交齐3000万元。期间，开发商还伪造与国土局签订的协议书。开发商到产权中心办理产权登记时，捏造假的出让合同，伪造假缴清证明，以逃避交纳3000万元的超建费用。结果被产权中心的工作人员发现并报案，公安机关已立案调查此事。

　　业主起诉有着诸多的理由，开发商不能如期办证也有着很多解释，主管部门也强调了自己如何尽职尽责。业内人士分析，面对一座已经“竣工”的大厦，凭业主的常识很难判断其背后所隐藏的陷阱。

　　目前不能办理房产证的主要原因有：

　　一是用地手续方面的问题。开发建设单位未依法申请办理用地手续，土地来源不清，存在权属争议，甚至非法用地的不能登记发证。

　　二是规划建设方面的问题。开发建设单位未依法申请办理规划许可、工程报建、工程规划竣工验收等手续，违法建设、擅自改变规划用途、擅自改变内部结构，超面积建设，建设单位不愿到规划部门作出处理，或者未能通过工程竣工验收，或者规划部门无法进行验收的不能登记发证。

　　三是税费方面的问题。由于开发建设单位经营不善，倒闭、破产或其他原因，故意拖欠或无能力缴交土地使用权出让金、土地增值税、交易税费等不能登记发证。

　　四是权属纠纷方面的问题。开发建设单位与购房业主、被拆迁户的合同约定不清晰、不规范，出现权属争议或产生民事纠纷未作出处理结果的不能登记发证。

　　五是门牌地址管理不规范、不清晰，也在一定程度上影响了房地产的登记发证。

　　同时综合其他一些案例可以看出，目前房地产商涉嫌重复抵押、一房多售、发假房产证、证件不齐不能办理房产证等等侵犯业主合法权益的事件，不断发生。

　　而在物权法实施后，业主们应该更加明确自己权益的所在，及时拿起法律的武器；主管部门也应该加强审查，在揭露违法手段的同时，将一些无证售卖或开工建设的项目消灭于未然，以避免更大程度地伤害业主权益。