北京经适房申购标准调高 出现更大量“夹心层”

　　(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　用抬高门槛来缩小保障性住房的享受人群，是否违背了“解决城市低收入家庭住房困难”的政策初衷？

　　本刊记者/陈晓舒

　　11月12日，北京市城八区各街道、乡镇的廉租房与经济适用房资格审核窗口开放，开始受理市民申请。这宣告了北京市新廉租房与经济适用房申请标准的正式实施。

　　而这，让在朝阳区管庄社区卫生所工作的丛庆颇感郁闷。因为根据新的北京市经济适用房申购标准，他将不再有资格申购北京的经济适用房。

　　申购门槛的增高，令今年“五一”刚结婚的他措手不及：“我们夫妻俩的月收入都只有2000元，要放在去年，还是符合申购经济适用房的标准的，计划不如变化快呀！”按照丛庆的“如意算盘”，结婚和申购一套经济适用房是他2007年最重头的两个工作目标。

　　11月5日，北京市建委等五部门共同下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》(以下简称“《通知》”)。至此，北京保障性住房已经沿用五年的准入标准得以彻底改写。这一改写，大大提高了申请门槛，也改写不少北京市民的住房梦。

　　这一次的调整，不仅是对8月13日国务院“24号文”(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)的贯彻，更是北京市保障性住房供应量不足与惠及面过宽的反差下，不得不做的调整。

　　更严格的准入

　　《通知》在申请、申购上最大的变化，就在于制度安排上不再“一成不变”，也不再只以“6万元”作为申购经济适用房一概而论的标准。

　　按照《通知》规定，申请廉租房的家庭人均月收入须低于580元，人均住房使用面积在7.5平方米及以下，并且按照家庭人口，规定了总资产净值的上限。

　　而申购经济适用住房的家庭人均住房使用面积须在10平方米及以下。而根据家庭人口，家庭年收入分别要求在22700～60000元的标准线以下，而家庭总资产净值则须分别在27万元至48万元的标准线以下。从家庭收入来看，这相当于每月收入在1892元以下的北京市民才有资格购买经济适用房。

　　而2002年，北京正式面向社会供应经济适用房时，给申请人设定的“门槛”是拥有北京市常住户口，而经济条件的要求只有一个，就是家庭年收入在6万元以下，且不分家庭内有多少人口数。

　　《通知》同时细化了2007年北京市城八区城市居民申请廉租住房、经济适用房的家庭收入、现有住房、资产三项指标。

　　根据北京市建委的解释，家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金和有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。

　　不仅如此，申购新规还在制度设定上打下伏笔，要求根据北京市经济发展水平每年变化一次标准。

　　北京市建委主管经济适用房的副主任张家明表示说，会逐步建立北京市住房家庭档案，通过税收部门、银行系统来帮助审核体系的建立。目前已经确立的，是在2007年5月，北京市的宣武区陶然亭街道经济适用房改革试点区中实行的，三级审核、两级公示制度。

　　申请家庭首先须向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请；街道办事处或乡镇政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门；区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审；通过复审的申请家庭情况才能进入公示阶段；经过在申请人户口地和实际居住地公示无异议的，才报给北京市建委复核；经过复核符合条件的，北京市建委将予以备案。

　　至此，申请家庭才能进入排队等候通知，选购有意向的经济适用房源。

　　强化流出限制

　　根据《通知》的细则规定，经济适用房的申请不仅严进，同时严出。规定中明确，经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，只能由购买人户口所在区县住房保障管理部门，照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定价格回购。

　　对于购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；但购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

　　新规同时注明，已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。

　　“新政策规定五年之内自住不出售，五年外政府优先回购，不仅从出口上堵死了想借保障性住房投资谋利的人的发财之道，又能形成体内循环，使保障性住房能确实被需要的人所使用。”中国房地产及住宅研究会副会长张元端向本刊表示。

　　据北京中原三级市场部调查数据，在新政实施前，天通苑、回龙观经济适用房聚集区域，用于出租的经适房占到50%～60%，经适房业主在5年内靠出租收益来养房，等到5年以后再上市进行出售。

　　而来自北京市建委的统计，目前北京经济适用房存量1800万平方米，约为20万套，其中满5年的经济适用房比例仅在18.5%左右，约为37000套。

　　而在昌平区的天通苑、回龙观区域，占到北京市满5年经适房60%。另外，在朝阳区的青年路小区，丰台区的正阳家园、建欣苑小区，崇文区的左安蒲园小区，满5年经适房也有少量分布。

　　根据链家地产统计资料显示，回龙观和天通苑的已满5年的经适房价格分别为8350元/平方米和8200元/平方米，分别比同区域的二手商品房价格低14.8%和15.5%。

　　供应量的缺口

　　根据北京市政府对家庭收入水平和住房情况的初步统计，截至2005年底，应享受保障住房的家庭约为45.7万户，占城镇户籍户比例约为13.7%。随着房价的上涨，这一比例还在不断地提高。

　　截至2007年2月底，北京市批准集中建设经济适用房项目52个，总规模约2600多万平方米，累计开工2197万平方米，销售面积约2000万平方米，解决约19万户家庭的住房问题。另外，有2.6万户家庭享受了廉租房解困政策。

　　这也就意味着，截至2007年，还有半数以上应享受保障住房的家庭没有得到应有保障。

　　记者了解到，在北京市的土地规划中，2007年至2010年的住宅用地供应总量为6400公顷，经济适用房及廉租房用地将分摊到860公顷，“两限普通商品房”用地740公顷，其他商品房用地4800公顷。

　　根据“十一五”的规划，将保障廉租住房建设150万平方米，市、区县政府集中建设经济适用住房1500万平方米。北京市建委副主任张家明表示，2007年北京市的目标是建设200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房。到2010年，北京还将建设保障性住房21万套。

　　“纳入到低收入家庭的住房保障问题要有计划逐步解决。对于买不到保障性住房的家庭，可以买限价商品房。”建设部政策研究中心科研处处长文林峰指出。

　　“十一五”期间，北京市将新建住房1.23亿平方米，其中规划两限商品住房1500万平方米，占住房总量的12.2%。在2008年至2010年，经济适用住房的供应量为480万平方米，廉租住房为120万平方米，而“两限”商品住房的供应量约为1200万平方米。

　　“夹心层”的尴尬

　　保障性住房供应总量缺口尚难弥补的现在，经济适用房的申购标准调高，也让北京出现了更大量的购房“夹心层”。

　　这些如同丛庆一样的“夹心层”北京市民，原本有资格购买经济适用房的人丧失了资格。如今的境况是，既买不到保障性住房，也买不起商品房。

　　丛庆自己算过一笔账，如果购买一套50平米、单价8000元/平米的商品房，按照6成的按揭成数，首付16万元，每月还须还款接近2000元。“做20年房奴，不久的将来如果有了孩子，三个人生活，每月将只有2000块，人均不足700元可以支配。”丛庆说，“这样的生活，想都不敢想。”

　　这不仅是“夹心层”们的烦恼，在廉租房和经济适用房的标准之间同样也存在这样一个类似的缺口，徘徊其间的人群既买不起经济适用房，又不符合廉租房条件。

　　对此，许多专家质疑，国务院24号文的规定是“逐步扩大廉租住房制度的保障范围”，和“房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应”。北京这个住房结构性矛盾突出的地方，用抬高门槛来缩小保障性住房的享受人群，是否违背了政策的初衷？

　　中国房地产及住宅研究会副会长张元端则认为：“这是在供应量不足的情况下，最先满足最需要住房人的需求。”

　　香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙也向本刊解释：“在政策执行的初始阶段，可以将界定范围放低，解决最需要人群的住房问题。随着住房保障体系的日益完善，不断扩大住房保障的惠及面，全面保障中低收入群体，与商品房形成两条线路，两个市场，共同完善我国的房地产市场秩序。”

　　北京市建委副主任张家明则对此解释称，将采用“租售并举”政策，在新建的经济适用房小区内配建一部分政策性租赁用房，或者通过逐步扩大廉租租金补贴的方式，做大廉租房的覆盖面把更多中低收入人群囊括进来。

　　而对于那些还做着自有住房梦的“夹心层”们，除了寄希望于经济适用房供应量的持续扩大，即将出台的北京市限价房仍然是更加值得期待的。