新物业管理条例第六十七条在诉讼中成为争执重点
物权法和新修订的物业管理条例都明确了业主委员会的诉讼主体地位，但业主委员会被作为被告或者第三人的资格在司法实践中尚存在不同规定
物业管理条例规定物业公司起诉业主，业主委员会的督促程序为法院立案不可回避的前置程序。
业主委员会不履行督促职责，物业公司当先起诉业主委员会，但部分法院规定，物业公司起诉业主委员会的，不予立案
人大代表建议，在物权法颁布和新的物业管理条例实施之后，最高人民法院应当适时出台相关司法解释，廓清业主委员会作为被告的范围
本报记者 张有义
一大摞有关物业纠纷方面的材料和书籍摊在办公桌上，北京市人大代表朱崇君仔细地翻看着。每一个词，每一句话，他都会细细斟酌，材料和书籍上被描出了各色标注。
11月20日，本报记者见到朱崇君时，他正在埋头梳理材料，准备就新修订的物业管理条例的有关内容，进一步与北京市高级人民法院探讨。因为朱崇君在走访了很多基层法院，分析了大量物业纠纷案例后，发现在司法实践中，一个核心问题，即物业公司与业主、物业公司与业主委员会、业主委员会与业主之间的诉讼关系上，存在着很大的理解偏差，进而导致在司法实践与法律法规之间不协调。
朱崇君说，上述问题的核心在于物业管理条例第六十七条。据了解，这个条款不仅仅是法官在办案过程中存在理解上的分歧，很多当事人，包括业主和物业公司也很容易忽视。该条款规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”
业主委员会的督促催交程序与物业公司向法院起诉，两者之间到底存在着什么样的逻辑关系？应当如何对待业主委员会的诉讼主体地位？朱崇君和北京市高院进行了多轮的探讨。
现状调查一 业主委员会督促程序是否前置不明确 据北京市第一中级人民法院对近几年审理的物业纠纷案件统计：一审有95%以上的案件是物业公司作为原告起诉业主追索物业费。在绝大多数案件中，法院都判决支持或大部分支持了物业公司的请求。于是业主上诉。二审案件中上诉人有90%以上是业主。绝大多数二审物业纠纷案件维持原判。在业主拒交物业费的抗辩理由中，以物业服务不达标作为抗辩理由的情况每年均占案件85%左右，并持续增长。在这些案件中，业主往往因为没有有效证据证明物业公司违约，而遭到败诉。
另由本报记者独家获悉的一份统计资料显示，截止到2007年11月20日的近三个月中，北京市第二中级人民法院审结物业管理纠纷案件85件。除了撤诉的案件外，其中47件是物业公司向业主主张物业费，而且均是物业公司直接起诉业主，一审判决结果均是物业公司胜诉，业主上诉。
其中最为显著的一个特点是，只有一起案件在抗辩理由中提及了物业管理条例第六十七条，即业主委员会的督促程序是前置程序，物业公司不应直接起诉业主。
2004年10月29日，陆某入住其购买的房屋。之后，除了其房屋发生质量问题外，陆某发现其所在小区“绿化差，保安不负责任，外人随便出入，影响业主休息，不安全”。基于以上原因，自2005年8月到2007年6月，陆某拒交物业费用。
2007年4月，物业公司将陆某起诉至北京市通州区法院。随后法院判决支持了物业公司。陆某不服，上诉。在上诉理由中，认为其没有收到业主委员会催交通知，物业公司无权直接向法院起诉。2007年10月12日，二审法院作出终审判决，维持原判。但针对上述上诉理由，判决书中未作说明。
据介绍，不仅在北京，很多地方的法院受理的同类案件中，对于被告提及“业主委员会催交督促程序是法院立案的前置程序”的抗辩理由，判决书中都不能给予积极解释，大多采用回避的方式。
事实上，部分法院的法官已经注意到上述问题。比如，北京市昌平区法院回龙观法庭针对物业费纠纷案，执行立案前的“五审查”：一审物业企业的资质；二审有无物业服务合同；三审物业公司是否履行了告知义务；四审在业主委员会未催交的情况下，物业公司是否履行过催交义务；五审物业服务是否达到合同约定的标准。在这个“五审查”的原则中，催交的义务被列为是否立案的条件。
但是，朱崇君认为，这种做法并不完全符合物业管理条例的规定。按照该条例第六十七条，直接向业主催交物业费用的不是物业公司，而是业主委员会。回龙观法庭的立案标准说明，如果物业公司没有履行催交义务，那么法院是不会立案的。然而，要使得这样的立案标准更符合法律的话，应该是，如果业主委员会没有催交的话，法院不应立案，即说明业主委员会的督促催交程序应当为前置程序。
第一次提出该前置程序的案件是北京世纪城物业纠纷案。代理律师李劲松在接受本报记者采访时说，当时四名被告业主的处境已经很明确，败诉承担费用无疑。但是在他提出物业管理条例第六十七条之后，庭审一度陷入僵局。李劲松的观点是，“不经业主委员会点头，物业公司无权直接起诉欠费业主”。
现状调查二 业主委员会诉讼地位仍尴尬 为什么法院会忽略这样一个关键问题呢？其实，这就和另外一个也很尴尬的问题交织在一起，即业主委员会处在一个什么样诉讼地位上。这个问题是解决物业管理条例第六十七条的前提。
朱崇君认为，在这个方面，“北京市高级人民法院是走在最前面的”。2004年1月1日《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中明确了业主委员会在一些特定的情况下可以作为原告来维护小区业主的利益。但对业主委员会能否做被告既未明确也未否定。
因此，各级法院在是否受理业主委员会当被告的案子时仍存有疑虑，由此衍生了：是否落实物业管理条例第六十七条，把“由业主委员会先行催交”看作是物业管理企业对业主提起诉讼的前置条件，也存有顾虑。
其实，这些顾虑并非没有实际原因。2006年12月，在上海市杨浦区法院审理的一起业主委员会与建材公司购销合同纠纷案中，拒不支付货款的业主委员会以其不是独立法人而不能当被告为由，要求原告将所有业主列为被告，而法院最终直接判定业主委员会应当支付拖欠货款。但众所周知的一个事实是，业主委员会本身没有任何财产，那么，在这种情况下，法院的判决将成为一纸空文，使得物业公司的合法权益不能得到保障。
基于这种情况，2004年11月重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案中诉讼主体资格的指导意见》中明确界定业主委员会在物业活动纠纷中可以当原告，也可以当被告，参加诉讼的风险由业主委员会和全体业主共同承担。但对这种规定，朱崇君持保留意见，他认为，诉讼风险只应针对那些没有交纳物业等费用的业主，不应将风险转嫁到全体业主身上。
北京恒德律师事务所在接受朝阳区司法局委托的一项调查中也发现，根据现有的法律法规，业主委员会既不是社会团体，也不是企业，更不是政府机构。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。由于其主体地位不明确，在涉及法律诉讼等实际操作过程中，其能力得不到充分地发挥。这让本就矛盾重重的物业纠纷案件更加扑朔迷离。
真正确立业主委员会可为被告主体资格的是10月1日实施的物权法，该法第七十八条规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。朱崇君认为，该条款实际认可了业主委员会可以当被告。
但是，该项条款只说明业主与业主委员会之间发生纠纷，业主委员会可以作为被告。并没有明确地说明业主委员会作为被告的其他情形。朱崇君建议，在物权法颁布和新的物业管理条例实施之后，最高人民法院应当适时出台相关司法解释，廓清业主委员会作为被告的范围。
其实，根据最高人民法院(2002)民立他字第46号复函，已经明确了业主委员会符合民事诉讼法“其他组织”的条件。朱崇君说，在上位法中也没有禁止业主委员会作为被告的条款，因此业主委员会可以作为被告。“但是法律法规或者司法解释都没能够很清楚地对业主委员会的主体资格问题进行详细阐述。”
现状调查三 诉权有不对等性 在上述陆某与物业公司案件中，被告在一审时曾提出反诉，要求物业公司承担因为物业管理不到位所产生的责任。但是，两审法院均未支持其反诉的请求。
朱崇君分析说，这里面存在着一个重大误差。抛开物业管理条例第六十七条，设定如果因为拖欠物业费，物业公司可以直接起诉业主的话，那么根据对等性，业主完全可以反诉或者另案起诉物业公司。然而，司法实践中，却将业主的这项权利“堵死”了。
这对于本来已经因为举证方面弱势，往往败诉的业主，无疑是雪上加霜。
比如在诉讼中，业主提及小区公共区域的广告费、停车费的收益分配等问题时，法院通常会认为，这是业主委员会与物业公司之间的合同纠纷，而另案处理。
进一步讲，根据北京市高院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第七条的规定，小区物业公司损害业主公共权益的，应当由业主委员会作为原告提起诉讼。被起诉的单个业主就此提出的反诉，不会被法院所支持。
而很多物业纠纷中，业主为了增加自己的举证力度，往往要求追加业主委员会为案件第三人。但根据该意见第十条之规定，这也不会被法院所支持。
朱崇君说，这些限制无疑把个体业主陷入孤立无援的地步。
在这种情况下，只有一种出路，即物业公司损害业主公共权益时，由业主委员会向法院提起诉讼。朱崇君分析，这在实践中难度极大，甚至不可能。业主委员会起诉违约的物业公司，属于财产性诉讼，往往需要巨额的诉讼费和律师费。“理论上，这笔费用由业主平摊，实际上谈何容易。偌大的业主群体，意见千奇百怪，短时间内无法获得统一意见，耗费了人力物力，最终丧失了最佳诉讼时间。”
“上述矛盾大大削弱了业主委员会的地位和威信，使得本以千辛万苦选举出的组织，形同虚设。”朱崇君不无担心地说，“这无形之中为物业公司侵害业主权益增加了砝码。这实际上也是否认物业管理条例第六十七条的一种表现和后果”。
现状调查四 直接起诉业主会产生后患 朱崇君长期跟踪了北京市海淀区三才堂水清木华园小区的供暖纠纷案。
该小区的供暖系统使用自有燃气锅炉，属于小区自管。2003年该小区物业管理委员会聘请一家供暖企业负责管理经营，合同期五年。2006年小区业主委员会发现供暖合同履行过程中存在若干问题，主要有：供暖质量；使用小区锅炉向小区外超面积供暖的收益问题；锅炉折旧费去向不明，几年后锅炉更新无从着落；根据合同，供暖企业向全体业主返利没有兑现，供暖企业也拒绝合同中约定的审计。
对于以上问题，小区业主委员会多次找供暖企业协商未果。2006年10月，小区业主委员会在小区张贴了《关于暂缓交纳供暖费的建议》。供暖企业遂采用律师函和诉讼的方式起诉各个业主，要求业主交纳供暖费。法院判决业主支付相关费用。
在抗辩理由没有得到法院支持的情况下，2007年10月16日，小区业主委员会不得已请小区物业管理公司将原供暖管理公司强行轰出了小区。
朱崇君发现，在这个案例中，一些深层次的问题不得不考虑：在供暖企业起诉各个业主案子中，绝大多数个体业主在举证方面都是弱势的。在合同履行过程当中，相对个体业主而言，能真正有效监督供暖企业服务质量，收集全体业主意见，综合发现、确认供暖服务过程中存在问题的只能是小区业主委员会。而这项工作，对于每一个个体业主来讲，其精力都是有限的，也是很难做到的。这样一来，法院判决各个业主限时交纳供暖费也是很自然的。但问题是：一旦供暖企业收够了供暖费，五年合同期满走了，小区的锅炉无钱更新，这个重大责任谁来担负？“因此，我们不能不严肃、认真地对待物业管理条例第六十七条。”
2007年年初，在北京市第十二届人大五次会议上，朱崇君提交了一份《规范物业管理，还须从司法上理顺关系》的建议案。
在建议中，他写到，根据物业管理条例第六十七条可以解读出：该条款明确了业主委员会的催交义务；明确了由业主委员会先行催交，是物业管理企业对业主提起诉讼的前置条件。
朱崇君认为，就水清木华园的供暖案例，按照物业管理条例第六十七条，业主委员会没有履行规定的催交义务，相反地，在小区张贴了《关于暂缓交纳供暖费的建议》。这种情况下，准确地说，法院不应当受理供暖企业起诉各个业主的案子。如果供暖企业认为与业主委员会无法协商，必须通过司法途径解决的话，应当首先起诉业主委员会，这样才符合物业管理条例第六十七条的精神原则，才能进一步避免矛盾的升级。
世纪城物业纠纷案中，律师第一次启用“前置程序”
观点交锋一 “前置程序”存有重大理解分歧 朱崇君的建议案得到北京市高院的高度重视，并进行了多次座谈。
2007年10月10日，北京市高院就上述建议提交了办理报告。
其中，北京市高院首先肯定了业主委员会的诉讼主体资格。同时强调，在实践中，业主委员会不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任。因此，为避免业主委员会作为独立诉讼主体导致权利义务不对等，应当对业主委员会的诉讼主体资格进行限制，限定在业主共同权益遭受侵害的范围内。对于业主委员会作为被告的限定，北京市高院认为，应当局限于业主委员会自身的原因侵害了物业服务企业权益的情形。如果是业主的行为违反了合同的约定或侵害了物业企业的权益，“那么物业企业应将该业主作为被告而不应该以业主委员会为被告”。
北京市高院并不认为业主委员会的催告是物业服务企业起诉业主的前置程序。其一，业主委员会的督促，只是体现了业主自我管理和自我监督；其二，业主享受了服务而不交纳物业费是一种违约行为，按照我国民事诉讼法的规定，物业服务企业可以向法院提起诉讼。
在这份办理报告最后的代表意见处，朱崇君写下了大大的三个字：不同意。
10月30日，在北京人大议案办理审议会议上，朱崇君发言说：“如果按照北京市高院的理解，那么第六十七条只须如下陈述："违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可以向人民法院起诉。"而物业管理条例并没有这样叙述，实际叙述成"……逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉"。显然，前者"逾期仍不交纳"是后者"可以起诉"的前提；这里的"逾期"明确是"逾"业主委员会督促业主时所给出的期限。因此，"由业主委员会督促业主交纳"自然就是物业服务企业"可以起诉"欠费业主的前置程序。况且在今年修改物业管理条例时，对于第六十七条，未作实质改变，充分说明该条款在文字和法理上都不存在问题。”
事实上，物业管理合同是一种非常特殊的合同。其特殊性在于签署合同的双方是业主委员会和物业服务企业，但接受物业服务和交纳服务费的是业主。物业费的欠费关系准确地说，是全体业主欠物业服务企业，单个业主欠全体业主。朱崇君认为，根据合同法，单个业主欠交物业费时，物业服务企业并没有直接起诉单个业主的资格，因为单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体。业主委员会与单个业主之间是选举与被选举的关系，是代表与被代表的关系，绝不是法律意义上的民事委托关系。因此，单个业主欠费原本应由业主委员会依据《业主公约》进行调整。
观点交锋二 物业合同不针对业主个体 据介绍，其实，在2002年公布的《物业管理条例(草案)》中，并没有第六十七条之内容。后经广泛征求意见，经反复论证，才加入这一条款。
北京市高院在办理报告中承认，“物业管理纠纷已经成为各类案件中上升最快甚至是比重最大的一类民事纠纷”。朱崇君认为，究其原因，这与北京市法院对物业管理条例第六十七条的理解和执行上偏差有极大的关系。
目前，北京市的各级法院在《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》指导下，允许物业服务企业绕过业主委员会对合同履行的监督而直接起诉业主，实际效果如何呢？朱崇君说，这实质就给一些物业服务企业创造了一个投机的机会，他们可以无须注重自己的服务质量，却能以直接起诉业主为杀手锏，获取全额物业费。
北京市高院在办理报告中提到：“(个别)业主不交纳物业服务费的行为属于"搭便车"的行为，实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法利益，是对业主共同利益的侵犯”。朱崇君认为，这种情况肯定会有，但物业管理条例第六十七条针对这种情况已经给出了制裁措施：在经业主委员会催交无效的情况下，特别授予物业服务企业的直接起诉权。
与此同时，物业管理条例充分考虑到单个被诉业主的弱势地位，为了防止物业服务企业绕过业主委员会对物业合同履行的监督，滥用直接起诉权，不顾自己的服务质量而直接获取全额的物业服务费，第六十七条特意设定了直接起诉的前置条件：经业主委员会催交无效。
北京市高院在办理报告称：“如果将该条的规定理解为只要业主委员会不督促业主限期交纳物业服务费，物业服务企业就不能向人民法院起诉，那么，就等于将物业服务企业的诉权建立在业主委员会的义务是否履行的基础之上，这显然与法理不合”。
朱崇君说，自从小区成立了业主委员会，并与物业服务企业签署了物业服务合同之后，物业管理活动中的法律关系已经发生了根本性的变化，已经不再是单个业主与物业服务企业之间的单一关系，而是出现了单个业主、全体业主、业主委员会与物业服务企业之间的多维关系，针对这种特殊的民事关系，除了物业管理条例第六十七条有条件授予物业服务企业可直接起诉欠费业主外，根据合同相对性原则，物业服务企业原本就没有法律规定的对单个业主的直接诉权。
代表建议 司法上应当理顺关系 北京市高院在办理报告中担心：“业主委员会怠于或难以催告，而致使物业管理企业无法起诉”。北京市高院《意见》第十条规定：“物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许”。
物业管理条例第六十七条明确规定业主委员会的催交义务，业主委员会无理由怠于催交就是违反条例。业主委员会作为合同的签署者，根据合同相对性原则，业主委员会此种违反物业管理条例的行为侵害了合同对方的利益，对方当然可以起诉。
朱崇君建议，现实中，考虑到业主委员会并无财产，出现这种情况时，司法上应当按以下顺序来理顺关系：
第一步：由物业服务企业针对业主委员会的不作为和不当决定(例如号召全体业主缓交费用)，提起非财产诉讼，由法院判决物业服务合同是否履行到位，物业服务费是否可以减收。
第二步：根据前面判决应当限期交纳而仍不交费的业主，由物业服务企业依据物业管理条例第六十七条直接起诉。
在第一步的诉讼中，如果业主委员会败诉，业主委员会所承担的数量较少50元诉讼费可以从业主委员会的办公经费中列支。这种情况出现时，绝大多数业主都会自觉交费，第二步中需要起诉的单个业主的数量就会大大减少。因此，此种解决纠纷的方案，虽然需要物业服务企业一事两诉，但不仅没有增加其诉累，反而大大降低了诉讼成本。
其实，业主委员会的催交，只是一项非常简单的工作，只要在小区张贴公告称“经本小区业主委员会监督验收，××物业公司已经圆满履行了×期物业服务合同的各项内容，请广大业主于×年×月×日前到××物业公司交清×期物业服务费”即可。
但此项简单的工作则是一项不可缺少的程序。物业管理条例第六十七条之所以将这项工作列为物业服务企业直接起诉业主的前置条件，目的就是让有权并有能力监督物业服务合同实施的业主委员会能够拥有合同法第六十六、第六十七条对等制约物业服务企业的机会。现实生活中，大多数民事合同的双方都能自觉履行自己的义务，不需要通过诉讼途径解决争端，就是基于合同法第六十六、第六十七条的自动调节，这才是社会和谐之根本。
朱崇君认为，随着物权法的出台和业主委员会这一新生事物的发展，北京市高院2003年出台的《意见》中许多条款都与上位法相冲突，已经到了必须及时修订的时刻了。
在执行物业管理条例第六十七条时，如果物业管理企业在服务质量上不存在问题，或许由于业主委员会委员自身的问题，业主委员会确实不作为，无故不履行物业管理条例第六十七条规定的催交义务，甚至通告业主拒交，物业管理企业是否可以就业主委员会的不作为或不当决定，向人民法院提起非财产诉讼，请求法院查清事实后，发出应当交纳的通告，视为司法催交程序？对于逾期仍不交纳的个体业主，再由物业管理企业向人民法院起诉。
把司法审理的重心偏移到物业管理企业与业主委员会之间关于服务质量的争议上，既能保护弱者，又能节省司法资源。这正是物业管理条例第六十七条的用意。
如果北京市高级人民法院出台指导意见，让各法庭统一认识，从而在司法上理顺了业主、业主委员会和物业管理企业之间的关系，明确各自的司法权利和义务，必然就会促使物业管理企业把精力放在努力保障服务质量上，物业管理企业与个体业主之间的纠纷也就会大大减少了。
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