囤地，让河南建业与广州碧桂园、深圳万科等站在了一起。12月4日，国内首份“囤地报告”——《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》(简称《报告》)在杭州发布，河南建业名列全国十大“囤地大户”。
《报告》主要撰写人、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，地价不是决定房价上涨的主要因素，但大面积囤地会间接促使房价上涨，而且造成商品房日益严重的供求失衡，“这才是地价严重扭曲房价的关键推手”。
建业全国十大“囤地大户”之一
在这份近15000字的《报告》中，所提到的企业名字并不多，但是河南建业(建业住宅<中国>有限公司)却赫然名列其中，这其中一个重要原因就是囤地。《报告》显示，到今年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。其中，深圳万科、广州碧桂园、河南建业等全国10大开发商是“囤地大户”，“10大开发商囤地总面积约1亿平方米”。
钟伟表示：“开发商目前的囤地规模约可支持静态开发4年或动态开发3年，也就是囤积了一个完整开发周期的土地。”
昨日，记者就此事联系河南建业一位负责人，他对此表示不知情。而河南建业董事长胡葆森的电话一直无人接听。
根据河南建业网站介绍，2002年，河南建业省域化战略启动，目前在省内16个中心城市有项目。
河南建业究竟囤地多少？《报告》没有明确指出，但是根据《华夏时报》11月9日的报道，“2007年，建业在河南省拥有建筑面积超过450万平方米的现有土地储备和210万平方米的潜在土地储备”，而且迫切希望在香港上市的河南建业，仍在加大土地储备量。
早在2006年5月20日，胡葆森在“2006创业中国高峰论坛”上就明确表示：“足够的土地储备能力是房企持续盈利的前提。”
2006年4月，胡葆森宣布建业酝酿在香港上市，“衡量一个房地产企业的前景，主要就是看土地储备和盈利情况。在上市前，考察企业的主要内容之一是看其土地储备够不够三年开发，如果不够，就会认为该企业的未来是不确定的”。河南建业囤地的决心可见一斑。
郑州开发商囤地上万亩
《报告》研究了过去五年的房地产市场囤地情况，认为东部仍然是囤地最多的地方，占“半壁江山”。
至于河南的情况，《报告》指出，2002年到2006年，河南房地产开发企业的囤地规模分别为：334万平方米、528万平方米、928万平方米、1043万平方米和-232万平方米，总计2601万平方米。
而郑州是河南房地产的主要市场。据了解，2006年，全省房地产开发投资581.95亿元，其中郑州达到229.89亿元，占全省的近40%。郑州的土地招拍挂面积从2005年的1682亩下降到去年的598亩，供应量日益萎缩。于是，不少人惊呼土地紧缺。
但不少业内人士不以为然，其中一位就笑言：“你查一查从1992年以来，这些年出让的土地有多少，实际开发的土地又有多少，就不难理解到底是否缺地。”他透露，目前，郑州民间存量土地有近14000亩。
而今年3月份，曾经有一个房地产企划公司耗时两个月，对郑州的民间存量土地进行调查，也得到了近似的结论。
房价地价不是决定因素
伴随着“郑州土地供应紧缺”的是，房价像火箭一样在蹿升。今年10月份，郑州商品住宅均价已经达到了3945元/平方米，逼近4000元关口。
人们纷纷开始寻找房价上涨的理由。突然发现，这两年的地价也在飞涨，郑州最早的“地王”不过137万元/亩，今年的新“地王”已经达到了450万元/亩，而且最近的土地拍卖，动辄三四百万元一亩。于是，大家顺理成章地认为，地价成为房价上涨的“罪魁祸首”。
但钟伟认为，地价上涨并不是房价上涨的决定因素，“仅能解释全部房价上涨的30%，或者说，如果房价上涨8%，那么仅有2.5个百分点可以直接归因为前期地价的上涨，因为地价仅占房子成本的25%~30%”。
囤地地价扭曲房价的关键推手
虽然地价对房价的影响不起决定作用，但囤地会微妙地改变房价。
昨日，业内人士告诉记者，囤地可能要被征收土地闲置费，而且如果两年内不开发，很可能要被政府收回。这会大大增加开发商的成本。《报告》也认为，土地囤积规模越大，越容易造成开发商资产周转率等财务指标的急剧恶化。《报告》显示，截至2006年，囤地所沉淀的资金大约有2.4万亿元，接近目前商品房的年销售额。而开发商的自筹资金中，有65%~75%沉淀在土地上。
钟伟认为，囤地不仅不能形成有效的商品供给，其沉重的财务成本侵蚀了开发商的大部分利润，开发商为了保证利润会抬高房价，而大开发商往往对整个市场的房价有更强烈的推动作用，“这才是地价扭曲房价的关键推手”。“囤地是一场巨大的赌博。如果囤地现象不被改变，可能进一步助推房价大幅度上涨。”钟伟说。(王世峰肖芳)
(来源：大河网-东方今报)
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