“补充通知”银行手忙脚乱 房地产商担心资金链

�� [提要] 12月11日，央行与银监会共同发布补充通知，明确第二套住房认定标准，将以借款人家庭为单位来认定其房贷次数。此前社会上关于认定标准众说纷纭，部分银行因此手忙脚乱。专家称未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将蔓延，楼市拐点到来或许比预计要快得多。

　　“补充通知”加速楼市拐点出现？

　　“赶紧把你们手里贷过款而且已经结清的客户名单报上来！”12日早上9时多，北京一家股份制商业银行支行个人金融部负责人邓通(化名)冲手下的客户经理大喊。

　　让这位银行个人金融部负责人如此紧张的原因是，前一天，央行网站上公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的这个补充通知》。从央行与银监会共同发布的这个补充通知来看，明确了认定第二套住房的标准，将以借款人家庭为单位来认定其房贷次数。

补充通知认为，以家庭单位来认定符合国情，有利于相关规定的执行，强化宏观调控。

　　“我们必须在总行作出详细规定前处理掉这些原来贷过款现在已经结清的业务。”他告诉记者，当天上午请示上级时，得到的答复只有6个字：迅速处理完毕。

　　据邓通介绍，他们银行还不是最惨的，一些对“9·27文件”(《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)执行较松的银行会更加手忙脚乱。用他的话来说，之前还一直以为央行和银监会会对第二套房贷款问题态度暧昧，没想到这么快就出台了实施细则，而且是用最严的标准。

　　而在此补充通知发布之前，各商业银行之间存在以家庭为单位或以个人为单位来认定的争论。对于怎么认定第二套房，社会上也众说纷纭。

　　此外，住房公积金贷款也首次被纳入住房贷款的约束范围内进行统一管理。也就是说，已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行。

　　从内容上看，只要贷过款，不论是否结清，再次购房都将按照第二套住房来对待。而这正是很多商业银行在补充通知出台之前都不愿“正视”之处。

　　“之前，我们总行对北京地区明年的房贷新增指标进行了缩减，还不到2007年的60%。补充规定出台后，也许明年连这个指标都完不成。”这位商业银行个人金融部负责人说。

　　尽管很紧张，但他还是对补充通知的一些规定颇有疑问。比如补充通知要求，对于借款人填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其申请，“靠目前的手段，这个信息共享还无法实现。”

　　不管怎样，在业内看来，此次补充通知意味着银根的再次缩紧，将不可避免地对房地产市场产生影响。

　　我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说，此次补充通知使得2007年悬而未决的“第二套房贷”政策终于有了“结案”。这个政策除了在“9·27文件”原有政策上更加细化外，也使得2007年继央行5次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的“实效性”更强，充分看出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。

　　“以家庭为单位认定第二套住房，很可能是准备跟未来几年内有可能开征的"物业税"统一认定标准，使得货币手段和财税手段在"保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价"方面并轨，避免出现多重标准。”胡景晖说，这一招对住房投机者的杀伤力更大。

　　申银万国也在今天发表评论称，政策的出台将会带来房地产市场持续的观望，部分前期房价上涨过大的城市，包括深圳、广州，价格可能会出现松动或一定幅度的下跌。但从长期来看，仍然可以对中国房地产市场看好。

　　“相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰也在其博客撰文称，一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价。

　　杨少峰预计，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。“楼市拐点的到来，或许比我们预计的要快得多。”

　　出于对土地的特性和住房市场需求的判断，许多业内人士并不认为房价会因此大跌，“但会打击投机者，房价小幅度回调完全有可能”。(李松涛)

　　延伸阅读：央行：第二套房以借款人家庭为认定单位(全文)