中国房产明年准备过冬 调整政策不会过松或过紧

万通集团董事局主席冯仑。

中国经济改革研究基金会理事长、国民经济研究所所长樊纲。

　　中国房地产企业明年“准备过冬”

　　在12月15日举行的汇丰银行“2007卓越理财财富论坛”上，樊纲、冯仑、陈伟民、秦朔等知名经济学者和企业家一致认为，股市近期受宏观从紧政策影响出现重要调整，但对中国经济维持稳定持续增长具有积极意义。而在不被重大危机打断和避免政策失误的前提下，中国在明年、甚至未来更长的时间段里，基本面总体仍然向好。

　　专题 文/图孔华、黎雯

　　万通集团董事局主席冯仑：

　　3000～5000家企业可以存活

　　明年宏观从紧政策，指向之一是房地产行业。

房地产业界已有“准备过冬”的声音，也有企业开始进行策略调整，例如降价促销以求快速回笼资金。

　　经过一场行业洗牌后，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来。最近房地产业并购特别多，今年多家公司拿到土地都来源于并购，这就是行业面对市场波动和宏观经济的变化作出调整。调整结束之后，剩下的就是那些“不怕冬天的、身体好的，大雪天敢在外边跑步的，有干劲的”企业带动行业发展，这是一个好事情。

　　不过，这场“冬天”会很难过，尤其是对于民营房地产企业而言。这次调整跟早几年有非常大的不同，相信这次大概需要3年的时间。现时房地产企业面临的困难更多：土地价格高企，一般地产公司很难上市融资，外资限制进入，而银行又不借钱。因此，企业要应对，就要调整业务细分市场，减少负债以准备应对未来市场的情况。

　　人均GDP8000美元是个槛

　　按照国际经验，人均GDP8000美元以下的住房需求仍是高速成长市场，到8500美元之后市场会萎缩，住宅自产业市场就会进入饱和和稳定状况。次按发生的原因，就是因为美国人均GDP已达4万美元以上，房地产商实在想不出办法让大家如何买房了，于是就出现了贷款公司，这是次按的主要操作者。另外，美国最大的房地产住宅公司自己有放贷款的权利，实在没有需求就硬刺激需求，出现“零首付”，不考核借款人收入。这就是市场不断饱和的情况下，企业和金融机构要生存，最后导致次按。

　　回过头来看中国，仍然对市场抱有信心。需求是大方面的，未来还有更多的机会。中国人均GDP只相当于美国二战之后的水平和欧洲二战以后的头十年，现在仍是对住宅高度需求和成长的市场。

　　中国经济改革研究基金会理事长、国民经济研究所所长樊纲

　　股市增速慢点可使经济持续稳增

　　经济增长：

　　中国经济增长因素仍然存在

　　中国通胀仍存在结构性问题。粮食价格上涨的同时，制造业通货膨胀率仍维持极低水平，原因与生产能力过剩有关。

　　中国高增长下出现这种情况，必须警惕经济危机的出现。经济危机就是生产能力过剩的危机，都是过热后才出现。因此，政府必须采取一定的措施，以免形成过多过剩生产能力。

　　中国经济还继续高增长10～20年，有一个前提条件，就是不被各种危机所打断。中国之所以过去30年平均增长速度到了9.7%，重要原因之一就是没有发生重大经济危机和经济波动。他预言，如果不被泡沫以后的危机所打断，继续改革，保持平稳增长，中国增长因素仍然存在，仍然有很多空间可以释放出大量的生产力。

　　宏观调控：

　　调整政策不会过松或过紧

　　在成熟市场上，如果出现经济分析认为应该升息却没有升，股市反倒会下降的情况，这就是因为投资者认为现行经济政策不利于实现稳定的长期增长，而不会从短期的公司收益角度来考虑。因此，从紧政策对股市的影响在一定意义上来说是正面的，在这个阶段，股市增速慢一点可以使经济持续稳定增长。

　　如果政策运用得当，不出现大的政策冲击，经济增长出现下滑但仍然稳定持续，那这个效果是积极的。政策有时也会失误。一种情形是政策滞后，使得运行波动幅度增大，变成雪上加霜或火上加油。另一种是政策过度，本来不需要采取很严厉的措施，情况发生变化的时候，没有及时的调整，就变成了过于严厉的措施。宏观经济调整是短期的政策，无论是宽松或从紧，都不能制定一个几年不变的长期规划。

　　次按危机：

　　中国出口对美依赖程度减少

　　首先，国际金融市场的问题确实很严重。次级按揭贷款损失本身可能有7000亿元，波及的衍生工具是多少还不确定。这个问题的背后是房市泡沫的破裂。次按是按收益、成本、风险，根据风险损失率来算成本的，大家发现之所以会出这个问题，就是因为全世界1000多个模型算次按收益、风险的分析，没有一个预测到关于未来楼市价格会下跌的信息，全都是认为楼市会永远升。

　　房地产是美国经济的支柱，其萎缩会导致美国经济增长放缓。多数人认为美国经济仍会有0.5%～1.5%增长，不至于出现衰退，但会出现放缓。

　　我相信，美国经济会放缓，但仍是比较乐观的，甚至认为会有1%以上的增长。之所以有这样的判断，是因为我相信全世界的中央银行会联手行动防止最坏的事情出现。现在， 各国中央银行非常积极和迅速采取行动，以使整个金融系统不崩溃，防止系统性的崩溃出现，这是宏观经济学研究的成果。

　　而次按危机对于中国的影响，中国经济主要还是靠自己的内部需求，银行买次按也没有买多少，总的损失还不是很多。

　　现在全世界信贷萎缩，银行都不贷款了，以前，普尔评3A，现在坏账全部是3A。这个对中国影响也不是很大，因为我们的企业在国外贷款比较少。当然，国内信贷紧缩也许导致企业会到国外贷款，但是总的来讲比重仍很小，近期直接影响不大。

　　从间接影响来看，中短期内情况会比较复杂。

　　一是资金渠道，可能会导致中国流动性更加过剩。美联储降息，美元加速贬值，导致对人民币升值的压力更大，对人民币升值投资的预期更大，可能导致更多热钱和外汇资本流入中国，加大中国外汇储备增长。

　　第二是贸易渠道。通常讲，美国经济增长速度降低1个百分点，中国对美国的出口会降低5～6个百分点。不过，情况也在发生变化。

　　因为中国出口当中，对美国依赖程度在减少，而亚太区域经济贸易已占到我国贸易全部总额的40%以上。而这部分市场都有大量的外汇，大家的金融情况还不错，国内的需求仍会增长，因此中国的出口仍会有所增长，美国经济下降对中国影响可能不会像过去那么大。

　　而通过这一轮兑美元的升值，使得我们跟欧元货币的关系反倒是贬值。客观上导致了中国对欧元区开始更多使用欧元。这些地区包括中东、俄罗斯、中亚，中国跟他们的贸易关系在进行调整，对其出口在增加。因此，综合来说，虽然次按对中国有影响，但总体影响不是很大。

　　第一财经日报总编辑学者秦朔：

　　基本面资金状况市场心理未明显逆转

　　2008年仍然是很好的一年，也许火爆和火热的程度，可能会被更加理性和冷静的基调所替代，这也是对于中国经济长远的态度。在这样的宏观经济大的判断下，仍然是令人乐观的。

　　在研究国内目前主要券商和基金对2008年中国资本市场预测后发现，大多数机构预测明年股市会在4000～8000点之间做一个振荡。有85%到95%的研究机构认为，在年内可以突破今年的高点。

　　人民币升值趋势未改变

　　这代表了主要资本市场机构投资者对2008年的基本预期，影响股价最基本的因素是基本面、资金状况、市场心理，上述三方面都没有出现明显逆转。

　　首先，基本面虽然可能没有像过往的两年那么积极和明确，但全球经济继续增长，美国经济硬着陆的可能性不大，总体上宏观经济成长并没有逆转。

　　其次，资金面方面，人民币升值趋势未改变，也未必会低于今年的幅度，无论是短期还是长期的投资或者投机性的资金，竞逐人民币的局面没有改变。

　　从顺差方面来看，中国企业竞争能力以及消化人民币升值能力还很强，远远没有高出顺差，或出现拐点开始大幅度下降。

　　再次就是市场心理，目前市场50%流通市值来源于机构投资者，当市场调整到一定幅度时，总有非常强硬的机构投资者在相对比较低的位置，大举建仓或者增仓。底部的支撑力和公司的价值提升，足以支撑大市不会出现根本逆转。

　　汇丰中国个人金融理财业务总经理陈伟民：

　　明年海外投资金额或达1300亿美元

　　国家在外汇储备高涨，高额的贸易顺差，本地货币升值压力增大，内部的流动性十分充足的时候，政府一定是鼓励放宽海外投资的机会。根据从前的经验，海外投资基金是中国GDP的2%～5%，可以预测明年海外投资金额将达到500亿～1300亿美元之间。其中，银行系QDII将来趋势一定是用海外基金；基金系QDII大部分会运用于海外全球性投资项目；保险系QDII方面，可能会是在保险产品当中放一个基金的形式。

　　新兴市场是现时QDII最为热衷投资的地区。从1996年开始，全球每年回报率最高的全部是在新兴市场，包括俄罗斯、土耳其、秘鲁。不过，估值水平越高，潜在的风险也是很大的，新兴市场高估值成为影响QDII未来投资收益的最重要因素。从1996年开始，根据总的市场市值，发展国家股票市值一直比不上新兴市场的市值上升速度，从这个大趋势来讲，1996年到目前为止，新兴市场股票的市值一直还在膨胀，从这个大趋势来讲应该会持续下去的。

　　新兴国家货币处于强势

　　不过，同时也应看到新兴市场有很多重要的发展要点，那就是它们的货币。新兴国家货币现在处于强势，储备充裕，内需改善力度较大。从长线来讲，新兴市场在投资市场里，仍是未来几年的重点。

　　在高点，要克服“随便买什么股票一定可以赚钱”的贪婪心理；而在股票市场下跌时，要克服恐惧心理状态。

　　上投摩根：

　　2008年美股

　　大跌可能性较小

　　上海国际信托与摩根富林明资产管理的合资公司上投摩根日前发布研究报告称，2008年初上市公司公布2007年四季度季报时，因为有新法规的陆续出台，预期还会继续出现金融业的次贷负面消息，无形中增加了美国股市中长线的不确定性，不过进入12月，基于美国政府释放出拯救次级房贷的利多政策，美联储也会持续降息刺激经济，以及原油价格出现回调的情况下，在大环境上有利于美国股市，预期短期美股再出现大跌的可能性较小。香港股市预计将在年底前反复整理，从技术上来看，短期有可能回补27500～28000点的缺口，建议投资人可积极关注其中的投资机会。

　　（陈海玲）