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数据显示楼价下跌 购房者中介和开发商不认同

  11月北京房产销售均价、销量“双降”,21621套现房未售出——

  官方数据显示楼价下跌 购房者、中介和开发商不认同

  12月7日,北京市建委发布的新楼盘预售信息显示:11月份新开楼盘45个,均价14966元/平方米,比10月份新楼盘开盘均价15324元/平方米下降358元。

  这是自今年5月份以来,北京市新盘售价从10374元/平方米突破到15000元/平方米以来的首次回落。

  另据北京市房地产交易管理网的数据统计,11月京城楼市销量再度下滑。
全市期房住宅日签约套数环比减少42套。同月,北京多个高档项目的成交量停滞在每周2—4套。大量京城房产开发商们也开始以赠送物业费、打折优惠等直接或变相降价的方式力促销售。

  在此背景下,房地产市场已进入“拐点”的声音渐起。业内人士指出,所谓的拐点,意指房价由升转跌,依据是各主要城市的房价由空涨向量价齐跌转化。北京的楼市真的进入拐点了么?

  购房者:我们没看到房价下跌

  “都说北京楼市最近房价降了,我怎么没感觉到呢?”刚毕业两年,目前在一家国企工作的小张对《中国经济周刊》说,上周他看到网上连篇累牍的报道“北京楼市成交量惨淡”,“楼市寒意渐浓”,“京城房价半年来首次下降”,所以特意拉着女友周末去看房,希望能赶个好时机。他们从丰台跑到回龙观,一路下来,发现只有一家在北五环远郊的楼盘开盘价在万元以下,其他楼盘的价格并未出现传说中的“下滑”。

  “我还指望该出手时就出手呢,结果还是空欢喜一场。”小张有些郁闷。

  记者按着某房地产商发送的促销手机短信的指示,在马连道附近转了3个楼盘,虽然开发商打出的广告是“赠送置业大礼包、神秘折上折、贴息大行动”等,但实际算下来,小户型“按揭4成以上9.9折,一次性付款9.7折”的“优惠”,价格和以前没有任何分别。某楼盘售楼处的一位咨询顾问直言不讳地告诉记者:“单看市场均价或项目的售价判断房价走势是没有任何意义,因为对于一个楼盘项目来说,比如一期是板楼,均价每平方米12000元,,二期是塔楼,均价每平方米10000元,表面数字是降了,但产品不一样,所以不能简单地推断出房价下跌的结论。”

  中介机构:我们的数据被误读

  据了解,目前市场上有关“房价下降”的说法最初源于中大恒基和链家等几家中介11月份的商品房市场报告。但在接受《中国经济周刊》采访时,他们都表示“我们的数据被误读了”。

  链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》表示,楼市出现拐点或是调整应该是市场发展的一种必然,但这并不等同于房产价格的绝对量下跌,而是一种涨幅的趋缓。“目前二手房的连续高烧局面已让部分购房需求提前透支,需求减弱,再加上第二套房贷政策,故而导致高价房抛售。但这也只是暂时现象,我们仍然对北京楼市持乐观态度。”

  同样,中大恒基相关人士对于“北京房价降为15324元/平方米”进行了如此解释:“这个数据只代表11月新盘均价的情况,不代表楼市整体房价。另外,我们在报告中已经明确,导致11月整体开盘均价小幅下降的主要原因,是11月开盘的项目多为五环外的远郊项目。”

  我爱我家的资深销售顾问杨先生对《中国经济周刊》表示,北京从今年1月份开始房价猛涨,而在8月之后,随着国务院24号文(《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)的出台,廉租房、经济适用房等保障性住房政策的更加明确,以及党的十七大中,更是将解决中低收入家庭的住房问题列入报告,从国家战略高度进一步表态解决民生的住房问题,让消费者对未来有一个更加良好的预期。同时,房贷利率的持续上调和第二套房贷新政的实施,也让消费者出现了一定的观望情绪,这对于价格涨幅的回落起到了一定的作用,加上央行最新公布的大幅上调存款准备金率的消息,似乎更为“拐点”的出现提供了充足理由。

  “但是北京市场总体求大于供,房价只会继续上涨。”杨先生说。

  开发商:未来几年房价仍在上升通道

  在采访中,记者也的确发现不少开发商均承认销售进入淡季,新项目抢售现象不再,购房者观望情绪也在慢慢加浓。

  据北京市建委12月2日发布的统计数据显示,目前北京在售的住宅期房一共有67617套,总建筑面积是9485631平方米,所涉及到期房楼盘一共有1358个。这些期房主要分布在朝阳、海淀、丰台、通州等城区,其中朝阳区所占期房量是第一位,共有25398套,相当于期房总量的一半,总的面积达3610711平方米。从面积来说,朝阳区所占的比例是三分之一。其次是海淀区和丰台区以及昌平区,目前在售期房分别为海淀区5102套,丰台区3804套,昌平区6795套。

  统计数据还显示,北京目前还有21621套现房没有销售出去,总面积有3448759平方米。和期房一样,朝阳区仍然是占首位,共有现房房源5108套,所占面积达813610平方米,相当于总的现房房源量的25%;其次是海淀区,共有2809套现房房源,面积达518060平方米。

  对此,业内人士认为,近期购房者观望情绪的加重将大大延缓新盘的成交速度,明年又面临着两限房的集中上市,未来市场销售压力将增大。因此很多开发商都认为明年新盘销售会比以往增添更多压力。

  北京通州的一房地产开发商接受《中国经济周刊》采访时表示,年底销售难很正常,“因为前一段全国各地房价上涨是非理性的,目前回落也在意料之中。”

  与此同时,仍有不少品牌开发商长期看好北京楼市,如北京华侨城、格林莱雅、华纺易城等房企相关负责人均向记者表示,北京房地产市场刚性需求缺口仍大,虽然不排除短期、局部的震荡,但随着市场的逐渐规范,未来几年房地产市场仍将处于上升通道。

  观 点:

  楼市判断差异大:学者肯定拐点

  开发商坚称调整

  随着国家宏观调控政策的不断出台,各城市楼盘有价无市现象愈演愈烈。广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象,能否因此表明楼市拐点已经来临?

  《中国经济周刊》采访中发现,对于楼市现状及未来走势各方意见不一。学者和专家称,目前出现楼市拐点的因素已经具备;但开发商认为,上述种种迹象仅是楼市的自我调节而已,不能判定拐点的产生。

  国家发改委经济运行与发展研究室主任 王小广:中国楼市调整的拐点已越来越近

  中国房地产市场已持续超过十年繁荣,这是全球任何国家从来没有过的。最近深圳房地产市场的调整,预示着房价增长放缓甚至房地产绝对价格回落的逆转已经开始,我不敢说全国所有地区的房价明年都会出现拐点,但房地产市场调整的拐点已经越来越近。在整个房地产需求中,有三成甚至更多的动机是用来投资,因而不是真实需求,正是房地产投资性需求过热造成了房价过快增长。因此,从政策角度来说,不是要增加供给,而是应抑制过热投资需求。提高首付、利率抑制购买第二套住房的政策,将对中国房地产市场产生深远影响。

  中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容:货币政策从紧对楼市影响巨大

  房地产现在已出现全国性泡沫,不同的是程度上的大小差异而已。房地产市场是一个分割的市场,区域性较强,所以很难一刀切地判断房价是否出现泡沫、发展趋势如何。

  随着存款准备金率上调、提高第二套住房首付比例等政策先后出台,消费房与投资房在信贷、税收方面将有很大区别,投资炒作房产相应将越来越少。现在不少房地产企业还沉浸在过去的欢乐中,就是没有人想过房地产的繁荣是建立在什么样的基础上的。今年下半年,银行信贷政策对房地产只动了一点点真格的,就让不少地方的房地产市场发生巨大的变化。那么2008年,整个货币政策的从紧要真落实下来,房地产市场的投资与投机岂敢不闻风而动?而这种变化自然会引起房地产及关联产业的调整,整个固定资产投资过热就会得以缓解,稳定物价的目标也就会实现。

  独立经济学家 谢国忠:中国房地产将在明后年进入谷底

  中国房价高涨主要是受资金推动和地方财政政策的影响。2003年中国进入加息周期后,经济景气度开始上升,出口以30%以上速度增长,资金大量涌入中国,银行存款也以15%—20%的速度增加。由于经济增长速度快,中国很快就出现了资金过剩,大量资金涌入了房地产市场。与此同时,地方政府由于大部分资金要上交中央,按照中国的法律,地方政府又不能发行债券,在这种情况下,地方政府有动力推高房地产价格。不过,受美国和日本的经济影响,中国明年的出口可能没有今年这么旺,美国经济在走下坡路,明年经济增长大约是2%,日本也会低不少,中国出口将会下降,明年增长15%的可能性有,但资金增长会放慢。此外,房屋供求关系也在变化。中国是个新市场,市场刚起来的时候有钱人都买房,当有钱人都买了房子的时候,买方的收入曲线开始往下走。中国的房地产已经进入调整期了,从周期来看,上个谷底是1998年,这次可能在是2008年或2009年进入谷底。

  北京华远地产股份有限公司董事长 任志强:

  房价下跌只是暂时

  房价下跌只是暂时的、局部的,长远来看,房价不会跌。我认为房价主要由供求关系决定,而从人口学、城市化等角度来看,目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断,也看不出目前市场上住房已经满足需求。

  即使要下跌,也只是在局部、某个地区,而不可能是大范围的全线下跌,目前北京房产还是处于供不应求状况。如果继续加息,利率涨到了7%或8%,是房地产先垮还是别的企业先垮,很难说。所以,目前从紧的货币政策不一定意味着房地产的拐点。(记者侯隽) (来源:中国经济周刊)
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