数据显示楼价下跌 购房者中介和开发商不认同

　　11月北京房产销售均价、销量“双降”，21621套现房未售出——

　　官方数据显示楼价下跌 购房者、中介和开发商不认同

　　12月7日，北京市建委发布的新楼盘预售信息显示：11月份新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份新楼盘开盘均价15324元/平方米下降358元。

　　这是自今年5月份以来，北京市新盘售价从10374元/平方米突破到15000元/平方米以来的首次回落。

　　另据北京市房地产交易管理网的数据统计，11月京城楼市销量再度下滑。全市期房住宅日签约套数环比减少42套。同月，北京多个高档项目的成交量停滞在每周2—4套。大量京城房产开发商们也开始以赠送物业费、打折优惠等直接或变相降价的方式力促销售。

　　在此背景下，房地产市场已进入“拐点”的声音渐起。业内人士指出，所谓的拐点，意指房价由升转跌，依据是各主要城市的房价由空涨向量价齐跌转化。北京的楼市真的进入拐点了么？

　　购房者：我们没看到房价下跌

　　“都说北京楼市最近房价降了，我怎么没感觉到呢？”刚毕业两年，目前在一家国企工作的小张对《中国经济周刊》说，上周他看到网上连篇累牍的报道“北京楼市成交量惨淡”，“楼市寒意渐浓”，“京城房价半年来首次下降”，所以特意拉着女友周末去看房，希望能赶个好时机。他们从丰台跑到回龙观，一路下来，发现只有一家在北五环远郊的楼盘开盘价在万元以下，其他楼盘的价格并未出现传说中的“下滑”。

　　“我还指望该出手时就出手呢，结果还是空欢喜一场。”小张有些郁闷。

　　记者按着某房地产商发送的促销手机短信的指示，在马连道附近转了3个楼盘，虽然开发商打出的广告是“赠送置业大礼包、神秘折上折、贴息大行动”等，但实际算下来，小户型“按揭4成以上9.9折，一次性付款9.7折”的“优惠”，价格和以前没有任何分别。某楼盘售楼处的一位咨询顾问直言不讳地告诉记者：“单看市场均价或项目的售价判断房价走势是没有任何意义，因为对于一个楼盘项目来说，比如一期是板楼，均价每平方米12000元，，二期是塔楼，均价每平方米10000元，表面数字是降了，但产品不一样，所以不能简单地推断出房价下跌的结论。”

　　中介机构：我们的数据被误读

　　据了解，目前市场上有关“房价下降”的说法最初源于中大恒基和链家等几家中介11月份的商品房市场报告。但在接受《中国经济周刊》采访时，他们都表示“我们的数据被误读了”。

　　链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》表示，楼市出现拐点或是调整应该是市场发展的一种必然，但这并不等同于房产价格的绝对量下跌，而是一种涨幅的趋缓。“目前二手房的连续高烧局面已让部分购房需求提前透支，需求减弱，再加上第二套房贷政策，故而导致高价房抛售。但这也只是暂时现象，我们仍然对北京楼市持乐观态度。”

　　同样，中大恒基相关人士对于“北京房价降为15324元/平方米”进行了如此解释:“这个数据只代表11月新盘均价的情况，不代表楼市整体房价。另外，我们在报告中已经明确，导致11月整体开盘均价小幅下降的主要原因，是11月开盘的项目多为五环外的远郊项目。”

　　我爱我家的资深销售顾问杨先生对《中国经济周刊》表示，北京从今年1月份开始房价猛涨，而在8月之后，随着国务院24号文（《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）的出台，廉租房、经济适用房等保障性住房政策的更加明确，以及党的十七大中，更是将解决中低收入家庭的住房问题列入报告，从国家战略高度进一步表态解决民生的住房问题，让消费者对未来有一个更加良好的预期。同时，房贷利率的持续上调和第二套房贷新政的实施，也让消费者出现了一定的观望情绪，这对于价格涨幅的回落起到了一定的作用，加上央行最新公布的大幅上调存款准备金率的消息，似乎更为“拐点”的出现提供了充足理由。

　　“但是北京市场总体求大于供，房价只会继续上涨。”杨先生说。

　　开发商：未来几年房价仍在上升通道

　　在采访中，记者也的确发现不少开发商均承认销售进入淡季，新项目抢售现象不再，购房者观望情绪也在慢慢加浓。

　　据北京市建委12月2日发布的统计数据显示，目前北京在售的住宅期房一共有67617套，总建筑面积是9485631平方米，所涉及到期房楼盘一共有1358个。这些期房主要分布在朝阳、海淀、丰台、通州等城区，其中朝阳区所占期房量是第一位，共有25398套，相当于期房总量的一半，总的面积达3610711平方米。从面积来说，朝阳区所占的比例是三分之一。其次是海淀区和丰台区以及昌平区，目前在售期房分别为海淀区5102套，丰台区3804套，昌平区6795套。

　　统计数据还显示，北京目前还有21621套现房没有销售出去，总面积有3448759平方米。和期房一样，朝阳区仍然是占首位，共有现房房源5108套，所占面积达813610平方米，相当于总的现房房源量的25%；其次是海淀区，共有2809套现房房源，面积达518060平方米。

　　对此，业内人士认为，近期购房者观望情绪的加重将大大延缓新盘的成交速度，明年又面临着两限房的集中上市，未来市场销售压力将增大。因此很多开发商都认为明年新盘销售会比以往增添更多压力。

　　北京通州的一房地产开发商接受《中国经济周刊》采访时表示，年底销售难很正常，“因为前一段全国各地房价上涨是非理性的，目前回落也在意料之中。”

　　与此同时，仍有不少品牌开发商长期看好北京楼市，如北京华侨城、格林莱雅、华纺易城等房企相关负责人均向记者表示，北京房地产市场刚性需求缺口仍大，虽然不排除短期、局部的震荡，但随着市场的逐渐规范，未来几年房地产市场仍将处于上升通道。

　　观 点：

　　楼市判断差异大：学者肯定拐点

　　开发商坚称调整

　　随着国家宏观调控政策的不断出台，各城市楼盘有价无市现象愈演愈烈。广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，能否因此表明楼市拐点已经来临？

　　《中国经济周刊》采访中发现，对于楼市现状及未来走势各方意见不一。学者和专家称，目前出现楼市拐点的因素已经具备；但开发商认为，上述种种迹象仅是楼市的自我调节而已，不能判定拐点的产生。

　　国家发改委经济运行与发展研究室主任 王小广：中国楼市调整的拐点已越来越近

　　中国房地产市场已持续超过十年繁荣，这是全球任何国家从来没有过的。最近深圳房地产市场的调整，预示着房价增长放缓甚至房地产绝对价格回落的逆转已经开始，我不敢说全国所有地区的房价明年都会出现拐点，但房地产市场调整的拐点已经越来越近。在整个房地产需求中，有三成甚至更多的动机是用来投资，因而不是真实需求，正是房地产投资性需求过热造成了房价过快增长。因此，从政策角度来说，不是要增加供给，而是应抑制过热投资需求。提高首付、利率抑制购买第二套住房的政策，将对中国房地产市场产生深远影响。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容：货币政策从紧对楼市影响巨大

　　房地产现在已出现全国性泡沫，不同的是程度上的大小差异而已。房地产市场是一个分割的市场，区域性较强，所以很难一刀切地判断房价是否出现泡沫、发展趋势如何。

　　随着存款准备金率上调、提高第二套住房首付比例等政策先后出台，消费房与投资房在信贷、税收方面将有很大区别，投资炒作房产相应将越来越少。现在不少房地产企业还沉浸在过去的欢乐中，就是没有人想过房地产的繁荣是建立在什么样的基础上的。今年下半年，银行信贷政策对房地产只动了一点点真格的，就让不少地方的房地产市场发生巨大的变化。那么2008年，整个货币政策的从紧要真落实下来，房地产市场的投资与投机岂敢不闻风而动？而这种变化自然会引起房地产及关联产业的调整，整个固定资产投资过热就会得以缓解，稳定物价的目标也就会实现。

　　独立经济学家 谢国忠：中国房地产将在明后年进入谷底

　　中国房价高涨主要是受资金推动和地方财政政策的影响。2003年中国进入加息周期后，经济景气度开始上升，出口以30%以上速度增长，资金大量涌入中国，银行存款也以15%—20%的速度增加。由于经济增长速度快，中国很快就出现了资金过剩，大量资金涌入了房地产市场。与此同时，地方政府由于大部分资金要上交中央，按照中国的法律，地方政府又不能发行债券，在这种情况下，地方政府有动力推高房地产价格。不过，受美国和日本的经济影响，中国明年的出口可能没有今年这么旺，美国经济在走下坡路，明年经济增长大约是2%，日本也会低不少，中国出口将会下降，明年增长15%的可能性有，但资金增长会放慢。此外，房屋供求关系也在变化。中国是个新市场，市场刚起来的时候有钱人都买房，当有钱人都买了房子的时候，买方的收入曲线开始往下走。中国的房地产已经进入调整期了，从周期来看，上个谷底是1998年，这次可能在是2008年或2009年进入谷底。

　　北京华远地产股份有限公司董事长 任志强：

　　房价下跌只是暂时

　　房价下跌只是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌。我认为房价主要由供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求。

　　即使要下跌，也只是在局部、某个地区，而不可能是大范围的全线下跌，目前北京房产还是处于供不应求状况。如果继续加息，利率涨到了7%或8%，是房地产先垮还是别的企业先垮，很难说。所以，目前从紧的货币政策不一定意味着房地产的拐点。（记者侯隽） (来源：中国经济周刊)